17 января 2020
3000

Ипотечные тренды, которые столкнутся в этом году

Вглядимся пристальней в ипотечные тренды, которыми 2019 год «заразил» 2020-й. Будет нам от них ни холодно, ни жарко? Или кому-то лучше, а кому-то — армагеддец? Надежных ипотечных заемщиков банки уже расхватали. Теперь от ворот поворот получает не каждый четвертый, а каждый третий претендент на ипотеку. И за наступающий год условия кредитования только ужесточатся.


VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС


Ланнистеры всегда платят

Тренды приходят и уходят, в том числе на ипотечном рынке. Однако часть тенденций ипотеки-2019 закономерно перекочует в ипотеку-2020. Так, например, какой бы сейчас ни была средневзвешенная ставка по ипотеке, когда читатель начнет знакомиться с этим текстом, она окажется ниже. Причем если высшие силы уберегут нас от макропотрясений, это утверждение останется справедливым на протяжении всего 2020 года. Для справки — по оценкам ЦБ на 1 ноября 2019 года, средняя ставка выданных жилищных кредитов составляла 9,4% годовых, а на 30 ноября — 9,2%. И председатель Банка России Эльвира Набиуллина в среднесрочной перспективе, считай, к будущим лету–осени, сулит россиянам ипотеку под 7–8% годовых.

«За уходящий год наш банк снижал ипотечные ставки четыре раза. И все знают, что если ключевая ставка продолжит снижаться, банки продолжат снижать ставки по ипотеке», — говорил в ноябре вице-президент ВТБ Сергей Кульпин.

Впрочем, есть одно «но». Точнее, два «но». В данной плоскости столкнутся две разнонаправленных угрозы. Первая: банкирам буквально страшно снижать кредитные ставки. И далеко не только потому что теряется часть прибыли. Ведь, допустим, миллионы заемщиков возьмут ипотеку по низким ставкам, а потом инфляция рванет вверх, взвинтив стоимость фондирования. И банковское обслуживание ранее выданных кредитов станет убыточным.

«Нужно понимать, что ключевая ставка является для банков неким индикатором, но все же не единственным аспектом в ценообразовании», — подсказывает заместитель генерального директора «Национальной фабрики ипотеки» Игорь Жигунов.

Вторая: Сбербанк подобных убытков особо не боится и сам решает, когда снижать ипотечные ставки, хотя и без того выдает плюс-минус около половины всех ипотечных кредитов в стране. Если другие кредиторы не хотят потерять последних клиентов, они также вынуждены играть на снижение вслед за Сбербанком. Столкновение угроз неизбежно приведет к компромиссу. Чем дальше, тем все более снижение ипотечных ставок начнет отставать от снижения ключевой ставки. Конечно, всего лишь на десятые доли процентного пункта.

«Ждать резкого снижения не приходится, на мой взгляд, сейчас уже достигнута определенная стабильность. В разы ставка точно не упадет», — со своей стороны уточнял Сергей Кульпин.

Зима близко…

Вторая плавно переходящая в 2020 год «борьба противоположностей» связана с определенным исчерпанием ресурса. Закончились идеальные заемщики — чтобы была белая зарплата без рисков потери работы, незапятнанная кредитная история и возраст чуть за тридцать, когда до пенсии и инфаркта еще далеко.

«В следующем году и в последующие годы мы можем столкнуться с падением темпов ипотечного кредитования, поскольку исчерпывается та прослойка людей, которая могла внести первоначальный взнос», — рассуждает глава комитета Госдумы по финансовым рынкам Анатолий Аксаков.

Уже в 2019 году в каждом втором ипотечном обзоре поднимался вопрос, продолжится ли рост ипотечного рынка или вот-вот остановится. Естественно, в первой половине года преобладали оптимистические прогнозы, а во второй — пессимистические. Следующий год начинается также. Так, глава Сбербанка Герман Греф лишний раз прославился недавним прогнозом, что в 2020 году выдачи ипотеки вырастут по отношению к объемам уходящего года на 7–9%. В реальности же аналитики, допускающие, что через год кто-то поднимет их старые предсказания, таких вольностей себе не позволяют.

Ну а тем временем «кредитное качество» заемщиков продолжает блекнуть. Что, например, нашло отражение в таком тренде, как снижение доли одобряемых заявок. Банки не очень любят рассказывать, что за 2019 год число поступивших и не отвергнутых заявок на жилищное кредитование сократилось на 10%. Приблизительно с 75% до 65%. И можно ожидать, что весь 2020 год на ипотечном рынке продолжится борьба ЦБ с ипотечным лобби.

«Пробанковские» силы всеми неправдами будут проталкивать различные послабления для потенциальных заемщиков. Это и возврат части стоимости страховки при досрочном гашении кредита, и упрощение процедур оплаты ипотеки маткапиталом, и дотации первоначального взноса, и… Банк России продолжит стращать рынок макропруденциальными мерами.

«Банк России не располагает полномочиями по использованию количественных ограничений, поэтому применяет надбавки к коэффициентам риска, которые воздействуют на достаточность капитала кредитной организации, — провозглашается в недавнем докладе регулятора. — Чем больше надбавка к коэффициенту риска, тем больше капитала необходимо резервировать банку на предоставление кредита и тем менее рентабельным становится такое кредитование для акционеров».

Пока не окончится мой дозор

Ну и самый очевидный тренд — уход всех банковских сервисов в онлайн.

«За последние полгода-год все банки так или иначе обзавелись цифровыми инструментами. Вопрос конкуренции из исключительно соревнования на скорость перешел в плоскость качества обслуживания», — констатирует управляющий филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Батталова.

При этом, по ее словам, сегодня интернет-банк не столько эволюционирует, сколько становится более простым и удобным. Если прежде граждане зачастую опускали руки, путаясь в алгоритме действий, сейчас весь процесс получения услуги сводится к нескольким кликам.

«Логично, что число пользующихся интернет-сервисами клиентов растет, и растет обратная связь», — отмечает эксперт.

«В фокусе внимания всех банков сейчас мобильные предложения», — добавляет директор по развитию диджитал-департамента банка «Санкт-Петербург» Игорь Бутенко.

Но на ипотечных просторах интернета тоже присутствует своя интрига. Понятно, что будущим ипотечным заемщикам неинтересно перепрыгивать с ресурса одного банка на ресурс другого в поисках лучшей судьбы. Надоедает. Вперед выходят аккумулирующие пару десятков чужих предложений и как бы предоставляющие возможность объективного выбора платформы. Гламурно говоря, маркетплейсы.

Сейчас между этими платформами, платформой одного банка «ДомКлик» и проектом «Маркетплейс» Банка России начинается борьба не на жизнь. Из последних сводок с места событий: сервис «ДомКлик» от Сбербанка усовершенствовал поиск на «вторичке», чтобы объявления от разных продавцов по продаже одной квартиры группировались в единой точке. А к «Маркетплейсу» ЦБ присоединилась «Жилищная экосистема ВТБ», то есть ипотечная платформа второго в стране банка с участием госкапитала.

И, кстати, не нужно думать, будто в вопросе освоения онлайна Сбербанк и ЦБ солидарны. Пару лет назад на Петербургском финансовом форуме, когда «Маркетплейс» только анонсировался, Герман Греф не раз с трибун заявлял, что сие — пустая трата госденег. Как потом комментировали аналитики — из опасений, что платформа потеснит Сбербанк в провинциях, где пока у «зеленого» банка чуть ли не монополия.

В общем, у «независимых» платформ есть фора и ловкость в принятии решений. Стоит пару раз загуглить слово «ипотека», и посыплется бодрый спам. У «ДомКлика» и Банка России в арсеналах копится мощь госфондирования. И эти два «монстра» поступательно берут онлайн в клещи.