Минстрой предлагает разрешить секьюритизацию кредитов под залог незавершенных объектов строительства

Минстрой РФ предлагает включать права требования по договорам долевого участия в строительстве в ипотечное покрытие облигаций с поручительством АИЖК.

Соответствующие поправки Минстрой направил в Минфин РФ, сообщил "Интерфаксу" источник, знакомый с текстом документа.

Изменения планируется внести в законы "Об ипотечных ценных бумагах" и "Об участии в долевом строительстве" и ряд законодательных актов.

Предложение Минстроя

В настоящее время закон "Об ипотечных ценных бумагах" не позволяет включить в ипотечное покрытие облигаций права требования по кредитам и займам, обеспеченным правами требования по договорам долевого участия в строительстве.

При этом доля кредитов, выданных для приобретения жилья на первичном рынке по договорам участия в долевом строительстве, которые, не могут быть секьюритизированы до завершения строительства объектов, составляет в среднем 40% от объема ипотечного кредитования, отмечается в пояснительной записке к законопроекту, сообщил собеседник "Интерфакса".

В целях снижения рисков в отношении облигаций, в ипотечное покрытие которых будут включаться кредиты под залог незавершенного объекта строительства, предлагается применить ряд требований:

во-первых, доля кредитов с залогом прав по договорам долевого участия в строительстве не может превышать 40% от размера ипотечного покрытия;

во-вторых, отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по договору участия в долевом строительстве не должно превышать 80%;

в-третьих, предлагается запретить залогодателю без согласия залогодержателя заменять предмета залога, и отказываться в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве, а также передавать по нему права.

Рынок готов к изменениям

Эксперты, опрошенные "Интерфаксом" в целом позитивно оценивают предложенные изменения, отмечая, что новый инструмент должен быть интересен банкам. Потенциальные же повышенные риски по таким бумагам будет нивелировать поручительство АИЖК.

"Предлагаемые изменения важны и значимы для рынка, они назрели уже достаточно давно. В настоящее время банки, выдающие ипотеку под залог строящегося жилья, в среднем еще 2-3 года до завершения строительства не могут секьюритизировать такие кредиты. Поправки позволят банкам быстрее продавать такие кредиты с баланса и соответственно активнее выдавать новые ипотечные кредиты", - полагает портфельный управляющий УК "Трансфингруп" Иван Белов.

"Такой инструмент может быть интересен, прежде всего, банкам, которые кредитуют девелоперов и заинтересованы в том, чтобы превратить права на участки под застройку и недостроенные объекты и котлованы в ценные бумаги, приемлемые как для перепродажи инвесторам, так и для учета на балансе банка и для отчетности регулятору", - отметил гендиректор УК "Спутник - управление капиталом" Александр Лосев.

Что касается рисков по таким бумагам, то действительно они могут быть несколько выше, чем по облигациям, обеспеченным кредитами под залог готового жилья, указывает И.Белов из "Трансфингруп". "Сейчас есть мнение, что рынок первичного жилья Подмосковья перегрет, построенных и проектируемых площадей очень много. Такой пузырь на рынке чреват дефолтами отдельных застройщиков. Однако гарантия от АИЖК и законодательные ограничения доли кредитов под залог незавершенного строительства в пуле кредитов позволят нивелировать потенциальные более высокие риски по таким бумагам", - отметил он.

С такой позицией согласен и директор инвестиционно-торгового департамента Абсолют-банка Сергей Михайлов. "Договор долевого участия в строительстве отличается от залога закладной тем, что есть определенные риски на недострой и на неполучение закладной, что, как я могу предположить, должно снизить качество секьюритизируемых портфелей (это важно для коммерческих банков, и они будут думать, стоит ли в включать в секьюритизируемые портфели такие залоги). Но это снижение качества будет компенсировано поручительством АИЖК", - отметил С.Михайлов.

Инвесторам новые ипотечные ценные бумаги также могут быть интересны.

"Думаю, многие участники рынка готовы будут видеть новые инструменты в своем портфеле, правда, в таком случае стоит более детально анализировать и делать поправки на регион, риски отдельных объектов незавершенного строительства и финансовое состояние застройщиков. Видимо участникам рынка придется вносить определенные доработки в свои модели оценки рисков ИЦБ, но это нормальное явление в связи с изменением законодательных требований", - полагает И.Белов.

В самом Минстрое, по словам собеседника "Интерфакса", знакомого с текстом поправок, рассчитывают, что предложенные поправки позволят банкам увеличить объемы ипотечного кредитования и снизить ставки по ипотеке за счет получения доступа к оперативному рефинансированию кредитов, предоставленных для приобретения жилья на первичном рынке.