Стоит ли откладывать покупку квартиры в ипотеку в ожидании ставки 4%?
В минувшем году многие россияне, долгое время откладывающие приобретение квартиры, решились таки на покупку жилья. Причина — небывало низкие ставки по ипотеке, достигшие своего минимума. И не прогадали. В ноябре 2018 проценты по кредитам вновь стали расти.
V РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Однако в верхах уже успели заявить, что тенденция временна, а России необходима экономическая модель, при которой ставки по ипотеке не будут превышать инфляцию. Novostroy.su поинтересовался у экспертов, насколько реальны подобные перспективы, и к чему они могут привести рынок недвижимости.
- Первый зампредседателя Комитета Совета Федерации по экономической политике Сергей Калашников заявил, что ипотечная ставка в России не должна превышать инфляцию. Реально ли в нынешних экономических условиях реализация такого плана?
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»: При сложившихся условиях ипотечная ставка 4% представляется мне нереальной. Даже, если предположить, что самый оптимистичный, в сравнении с другими аналитическими данными, прогноз Центробанка подтвердится, и инфляция в 2019 году не превысит 4%, остается много других факторов, способствующих подорожанию ипотечного продукта.
Во-первых, на конец 2018 года ключевая ставка Центробанка достигла 7,75%. Как следствие, с января 2019 года о подорожании ипотечного продукта объявили такие титаны банковского сектора, как Сбербанк и ВТБ.
За ипотечную ставку ниже порога, установленного ЦБ, придется кому-то платить. Очевидно, что банки не будут работать себе в убыток.
Соответственно, понижение ипотечных ставок возможно только при государственном субсидировании. Но на данный момент, по словам представителей Минфина, ипотечный рынок не нуждается в господдержке. И правда, мы еще не отошли от ипотечного бума 2018 года, чтобы провоцировать новый. С другой стороны, указы президента РФ о снижении средней ставки до 7-8% будут подталкивать власти к разработке новых программ господдержки для отдельных категорий граждан. Но и эти точечные программы, скорее всего, не будут субсидировать ипотечные ставки ниже 6-7%.
Во-вторых, небывалый рост ипотечных займов в 2018 году происходил при снижении покупательской способности населения.
Даже в условиях роста ипотечных ставок тенденция может продолжиться и в начале 2019 года: люди будут брать кредиты в ожидании очередного повышения цен. Закредитованность населения возрастет, а реальные доходы на фоне роста инфляции продолжат падать.
В этом случае, чтобы сократить риск увеличения объема просроченных задолженностей, банкам пока не выгодно делать ипотеку более доступной и подогревать неплатежеспособный спрос на кредиты.
Александр Хачатрян, заместитель директора департамента по организации продаж компании «МД Групп»: В развитых странах Европы средняя ставка по ипотеке составляет 1,5-2%, в США порядка 5%, при этом размер процентных ставок по ипотеке отражает уровень экономического развития и стабильность экономики страны.
Чем более стабильна и предсказуема экономика страны, тем ниже стоимость привлекаемых банками ресурсов (денег), используемых в том числе и для выдачи ипотечных кредитов.
На данный момент в России ставки по депозитам составляют 7,5-8,5% годовых в рублях, а ключевая ставка ЦБ РФ, как показатель стоимости заимствования для банков, составляет 7,75%. В настоящее время у нас в стране нет экономических предпосылок для снижения ставки по ипотеке до уровня 4% годовых.
Александр Мясников, кандидат экономических наук, доцент Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова: Заявления о том, что ипотечная ставка не должна превышать темпы инфляции, являются абсолютно безграмотными и безответственными. Чтобы убедиться в этом, необходимо принять во внимание, что любая процентная ставка фундаментально состоит из 3 частей:
- Компенсации за то, что кредитор отвлекает ресурсы из своего оборота, предоставляя их во временное пользование заемщику (это так называемая безрисковая реальная ставка);
- Компенсации ожидаемого темпа инфляции;
- Компенсации за принятие кредитором на себя рисков, связанных с будущим возвратом кредита (это так называемая премия за риск).
Простейшая арифметика подсказывает, что первый и третий компоненты должны быть одновременно равны нулю, чтобы ставка по ипотечным кредитам равнялась инфляции; для того же, чтобы ипотечная ставка была ниже инфляции, необходимо, чтобы безрисковая реальная ставка и премия за риск были отрицательными.
Но в этом случае банки будут выдавать кредиты себе в убыток – ни один банк в стране с рыночной экономикой не станет этого делать. Поэтому ипотечная ставка никак не может быть равна или меньше инфляции.
Если не ограничиваться арифметикой, а копнуть чуть глубже, то можно высказать два возражения против представленной выше простой логики. Первое возражение состоит в том, что государство теоретически может субсидировать безрисковую процентную ставку и премию за риск, чтобы банки имели возможность выдавать ипотечные кредиты по ставкам на уровне или ниже инфляции. Но это возражение несостоятельно, поскольку можно доказать, что такое субсидирование не является эффективной мерой экономической политики по целому ряду критериев. Второе возражение является более сложным и связано с долгосрочным характером ипотечной ставки: неявным образом она включает в себя не только текущий темп инфляции, но и темпы инфляции, ожидаемые в стране в течение ближайших лет (а также учитывает ожидаемую в ближайшие годы динамику премии за риск). Если на горизонте 10 – 20 лет в стране ожидается существенное снижение темпов инфляции и премии за риск, то это может, по крайней мере в теории, привести к тому, что ипотечная ставка будет ниже текущего темпа инфляции – но на практике (и, в частности, в современной российской экономике) такой сценарий маловероятен.
- С учетом последних изменений в законодательстве, может ли снижение процентов по ипотеке до уровня инфляции существенно повлиять на рынок недвижимости?
Александр Хачатрян: Основной плюс в снижении ставок по ипотеке заключается в повышении её доступности для больших слоев населения. При снижении ставок происходит уменьшение ежемесячного платежа и, как следствие, снижение требований к уровню дохода заемщика. Таким образом, столь значимое снижение ставок существенно отразилось бы на темпах роста отрасли, даже в условиях перехода от схемы долевого участия к схеме проектного финансирования, при которых возрастет себестоимость квадратного метра.
Александр Мясников: Снижение ипотечной ставки однозначно стимулировало бы рост ипотечного кредитования и, в конечном счете, рост объемов строительства.
Однако нужно понимать, что, если бы ипотечные ставки были ниже инфляции, это привело бы к надуванию пузыря на рынке недвижимости, поскольку покупаемая через ипотечные кредиты недвижимость была бы единственным видом вложений, надежно защищающим от инфляции.
Мало того, что цены на недвижимость начали бы пухнуть на глазах – фирмы стали бы все доступные им ресурсы вкладывать не в производство, а в приобретение «инвестиционной» недвижимости. Но любой пузырь рано или поздно лопается и становится источником кризиса (например, пузырь на американском рынке недвижимости привел к глобальному финансовому кризису 2007 – 2009 гг.). – это еще одна причина, по которой заявления о том, что ипотечные ставки не должны превышать инфляцию, являются безответственными.
Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»: Если бы банковскому сектору удалось бы сдерживать рост ипотечных ставок хотя бы на уровне инфляции, доступность жилья однозначно возросла бы для всех категорий заемщиков, в том числе и для граждан с более низкими доходами. Однако данный факт сказался бы на стоимости недвижимости. Цены на первичном рынке недвижимости продемонстрировали бы рост, что привело бы, в свою очередь, к более быстрому обновлению жилого фонда.
- Возможно ли с помощью столь значительного снижения ипотечных ставок ускорить процесс обеспечения жильём нуждающихся в нем россиян?
Александр Хачатрян: К сожалению, это не решило бы данную проблему полностью. Потому что далеко не все, кто в настоящее время нуждается в решении квартирного вопроса, могут позволить себе ипотеку, даже по столь низкой ставке. Тем не менее, число граждан, которые все же смогли бы решить свой жилищный вопрос, существенно бы возросло. Также понижение ставки способствовало бы расселению тех категорий граждан, кто стоит в очереди на получение квартир от государства.
При строительстве, как правило, у застройщика есть муниципальные квартиры, которые передаются городу, и в которые будут заселены очередники. Эти квартиры фактически построены на средства дольщиков. Соответственно, при росте отрасли и увеличении количества проданных квартир увеличивается и количество очередников, которые эти квартиры получат.
Александр Мясников: Добиться реального обеспечения всех нуждающихся жильем через снижение ставок в российских условиях не получится: например, это не поможет людям, получающим зарплату в конвертах, или зарабатывающим очень мало. Скорее стоит говорить о структурных реформах, на необходимость которых много лет указывает, в частности, Банк России.
Евгений Жуков: Это было бы замечательно, но маловероятно. К сожалению, в нашей стране большой процент населения живет за чертой бедности.
- На ваш взгляд, предпримут ли власти попытки принудительной активизации рынка недвижимости или данные заявления так и останутся только словами?
Владимир Кузнецов, частный инвестор: Государству необходимо решить социальную задачу — обеспечить население жильем. Власть будет контролировать рынок недвижимости.
Александр Хачатрян: Привести текущий рынок ипотеки к таким ставкам директивно невозможно, а запуск программ компенсации процентных ставок на столь существенную величину маловероятен, поскольку потребует существенных материальных ресурсов, которых у правительства сейчас нет.
Александр Мясников: Это слишком безответственная политика, имеющая потенциально весьма разрушительные для экономики последствия, поэтому, скорее всего, дальше популистских высказываний дело не пойдет.
Евгений Жуков: Подобные заявления скорее являются популизмом, так как даже для директивного «разгона» рынка недвижимости со стороны представителей власти нет экономических предпосылок. Об этом свидетельствует как повышение ключевой ставки в конце 2018 года, так и рост ставки налогов, акцизов и тарифов в нынешнем году.