Спрос на ипотеку банки намерены подогреть снижением ставок
Последние годы ипотека стабильно служит одним из главных драйверов роста как для банковского сектора, так и для строительной отрасли. Однако с начала 2019-го на фоне подросшей ключевой ставки ЦБ РФ и перехода с 1 июля застройщиков на новые механизмы финансирования тенденции изменились. Эксперты рассказали "ВК", что ждет рынок ипотеки в ближайшее время, и как на нем отразятся новые правила долевого строительства.
АКТУАЛЬНЫЕ НОВОСТИ ИПОТЕЧНОГО РЫНКА В ТЕЛЕГРАМ-КАНАЛЕ РУСИПОТЕКИ
Популярный продукт
По данным Центробанка РФ, за январь–май этого года в Самарской области было выдано 11 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 19,2 млрд рублей. Это немного меньше, чем за аналогичный период 2018-го (12,8 тыс. кредитов на 20,8 млрд рублей).
При этом участники рынка говорят о росте своих показателей. Например, банк "Открытие" по итогам полугодия выдал в регионе ипотечных кредитов (229 на 400 млн рублей) на 41% больше, чем за тот же период прошлого года. ВТБ за пять месяцев оформил в регионе более 2,5 тыс. ипотечных кредитов (+20%) на 4,3 млрд рублей.
"Ипотека остается среди жителей губернии достаточно популярным продуктом, спрос на который по-прежнему обеспечивают привлекательные ставки", — отметила управляющий директор по ипотеке ВТБ в Самарской области Екатерина Маклакова.
"Промсвязьбанк" по сравнению с первым полугодием 2018 года увеличил количество выданных кредитов в 3,9 раза, их объем в денежном выражении — в 2,9 раза. Средняя сумма займа в первой половине 2019-го составила 1,7 млн рублей, что на 600 тыс. меньше показателей прошлого года.
"Существенное влияние на прирост ипотечного портфеля оказали программы военной ипотеки и ее рефинансирования. Условия с процентной ставкой 9,5% очень востребованы среди военнослужащих", — сообщил главный аналитик "Промсвязьбанка" Дмитрий Монастыршин.
"Росбанк Дом" выдал кредитов на 421 млн рублей, показав прирост на 11,7%. "Количество кредитов осталось на прежнем уровне, но средняя сумма при этом составила 1,63 млн рублей, что на 13% превышает прошлогодние данные, — рассказала директор департамента региональной сети "Росбанк Дом" Ольга Соловьева. — Основные причины этого — рост цен на рынке недвижимости и уменьшение доли рефинансирования уже выданных кредитов, размер которых, согласно статистике нашего банка, на 15-20% меньше новых ссуд".
Стимулируют дети и проценты
Один из главных факторов, стимулирующий или, напротив, снижающий спрос на ипотеку, — процентная ставка по кредиту. По данным ЦБ РФ, на 1 июня этого года средняя ставка по жилищным займам в Самарской области составляла 10,56% (в январе она держалась на уровне 9,88%).
Привлечь и удержать клиентов банки пытаются за счет различных акций и спецусловий для отдельных категорий граждан. Так, "Альфа-Банк" с 10 июля уменьшил ставки по ипотеке на покупку квартир в новостройках и на вторичном рынке до 9,59%, а также на рефинансирование имеющегося кредита — до 9,69%. В среднем снижение составило 0,4-0,8 п. п. Также банк предлагает скидки до 0,3 п. п. для молодых семей и сотрудников бюджетных организаций.
В ВТБ ставки по ипотеке составляют от 9,7% годовых для всех категорий клиентов, но пользователи дебетовой или кредитной "Мультикарт" могут снизить их на 0,6 п. п.
По мнению экспертов, условия по ипотеке будут смягчаться. "Мы ожидаем скорого снижения ставок", — сказала руководитель группы ипотечного кредитования банка "Открытие" в Самарской области Маринэ Кочарян.
В перспективе подогревать спрос, как считают финансисты, будут госпрограммы ипотеки для семей с двумя и более детьми. Банки уже включились в ее реализацию. К примеру, в Сбербанке такой кредит уже получили 52 семьи из нашего региона на сумму свыше 93 млн рублей. К слову, в этом учреждении с 25 мая льготная ставка 6% предоставляется на весь период кредитования — от 1 года до 30 лет.
В "Райффайзенбанке" семьи, в которых после 1 января 2018 года родился второй или последующие дети, могут оформить кредит по ставке 5,69%. "Альфа-Банк" в начале июня предложил клиентам использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса и погашения займа на готовое или строящееся жилье. Минимальный первоначальный взнос по таким займам — 5%.
ВТБ также готов предложить семьям с двумя и более детьми базовую ставку 5% годовых. Программа действует при рождении ребенка после 1 января 2018 года, льготные условия действуют на протяжении всего срока кредита. Кроме того, по этой программе можно рефинансировать ипотеку, полученную еще до рождения ребенка. Максимальная сумма займа по льготной программе — 6 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%, срок — до 30 лет.
"Безусловно, такие предложения значительно влияют на спрос. В этом году мы ожидаем, что рост ипотечного рынка составит около 17%", — считает Екатерина Маклакова.
Долевки на вторых ролях
Влияние же на ипотеку изменений в механизмах финансирования долевого строительства, по мнению участников рынка, будет не столь существенным. Во-первых, на долевки приходится небольшая часть продаж жилищных займов. По данным ЦБ РФ, из 11 тыс. ипотечных кредитов, оформленных жителями региона за пять месяцев, лишь 1,7 тыс. прошла по договорам долевого участия. Общая сумма таких займов составила 3,5 млрд рублей.
Директор сети операционных офисов "Райффайзенбанка" в Самарской области Елена Попова отметила, что заемщики предпочитают брать ипотечные кредиты для покупки недвижимости на вторичном рынке: "Более 80% заявок на кредиты, которые поступили в региональное отделение банка в первом полугодии 2018 года, касались именно готового жилья. В этом году доля вторичного рынка стала еще больше — почти 90%. Я не думаю, что в ближайшее время мы увидим принципиальное изменение этих пропорций".
Конечно, это не значит, что жители губернии совсем не берут в ипотеку жилье в новостройках. Просто в основном они предпочитают приобретать квартиры со свидетельством о собственности.
Что касается финансирования строительства, то сейчас многие банки региона активно работают по партнерским программам с застройщиками. Например, со Сбербанком сотрудничает 10 застройщиков, субсидирующих процентную ставку по ипотеке, — в результате для покупателя она снижается до 8,2%. Около 50% ипотечных сделок у застройщиков-партнеров проводится с использованием подобных программ. Также активно развивает партнерство со строителями ВТБ.
Эксперты ожидают, что система проектного финансирования и использование эскроу-счетов сделают новостройки привлекательнее для дольщиков за счет повышения их надежности и гарантий достройки. "Это обеспечит сохранность средств покупателей, — подчеркнула Екатерина Маклакова. — Поэтому строительные проекты станут привлекательнее и надежнее для дольщиков".
По мнению Маринэ Кочарян, в этом году переход к работе через эскроу-счета окажет, скорее всего, ограничивающее влияние на ипотечный рынок, так как приведет к повышению цены квадратного метра жилья в новостройках. Однако в долгосрочной перспективе изменения повысят доверие к долевому строительству и будут способствовать росту спроса на ипотеку в сегменте первичного рынка.
"Сильного влияния на рынок ипотеки от новых правил финансирования долевого строительства мы не ждем, — подытожил Дмитрий Монастыршин. - В перспективе эскроу-счета снижают риски для покупателей, поэтому продажи на ранних стадиях могут вырасти. Но на общий спрос на ипотеку это вряд ли повлияет".
Дмитрий Монастыршин, главный аналитик "Промсвязьбанка":
— Ключевыми факторами спроса на ипотеку будут оставаться уровень ставок и динамика доходов населения. Во втором полугодии мы ожидаем снижения ставок по кредитам вслед за замедлением инфляции и уменьшением ключевой ставки, что будет поддерживать высокий спрос на ипотеку. В то же время мы отмечаем, что объемы выдачи жилищных кредитов в последние три года существенно выросли, число потенциальных заемщиков такими темпами не увеличивается.
Ольга Соловьева, директор департамента региональной сети "Росбанк Дом":
— В 2018 году объем ипотечного кредитования в России достиг исторического максимума. В 2019-м процентные ставки формируются выше прошлогоднего уровня, что, конечно, приводит к сокращению рынка ипотеки. В дальнейшем ставки, вероятно, перейдут к снижению. Банки уже уменьшают ставки как на постоянной основе, так и в рамках специальных акций. Смягчение условий по ипотечным кредитам поддерживается снижением инфляции и стоимости фондирования. При сохранении стабильных макроэкономических условий процесс снижения ставок продолжится, что позволит рынку ипотеки вернуться к положительной динамике в конце года. Определенную поддержку спросу на ипотеку оказывает и переход застройщиков к проектному финансированию и ожидаемый в связи с этим рост цен на жилье.