Илья Володько: Доступность ипотеки скрывает главную причину кризиса – падение доходов россиян
В 2017 году в России прогнозируется максимальный за последние несколько лет спад в жилищном строительстве. В правительстве считают, что это ненадолго и связано с перезагрузкой законодательства. Однако падение спроса и ухудшение ключевых показатели деятельности компаний говорят о том, что кризис может затянуться и привести к новой волне банкротств застройщиков и потере от нескольких сотен тысяч до более миллиона рабочих мест.
Проблемы начались еще в 2015 году, когда снизились объемы жилья, построенного в городах и поселках городского типа. Но это снижение было компенсировано ростом жилищного строительства в сельской местности, в результате общий объем введенного в эксплуатацию жилья по итогам года показал рост.
В 2016 году замедление жилищного строительства стало очевидным – в эксплуатацию ввели 80,2 млн. кв. метров жилья, что на 6% меньше, чем в 2015 году. При этом число построенных квартир сократилось на 2,3% (с 1195 до 1167 тыс.) – впервые с 2009 года.
В нынешнем году падение ускорилось: в первом полугодии в эксплуатацию было введено 410,7 тыс. квартир общей площадью 28,0 млн. кв. метров, что на 3,5 млн, или 11,1%, меньше, чем за тот же период прошлого года.
В Минстрое это объясняют тем, что сейчас вводятся в действие те дома, строительство которых начиналось в 2015 году, в острую фазу экономического кризиса. «В тот момент достраивали предыдущие объекты и откладывали начало строительства новых», – сообщил журналистам глава Минстроя Михаил Мень.
Подобной позиции придерживаются и в Банке России. «Падение спроса на жилье в 2015 г. привело к уменьшению числа новых строительных проектов. При строительстве многоквартирного жилья между началом строительства объекта и моментом его ввода в эксплуатацию проходит около 1,5-2 лет. В результате к 2017 г. сложилась ситуация, когда старые проекты были достроены, а новые выпускались на рынок не так активно, как раньше», – говорится в докладе ЦБ о денежно-кредитной политике.
По данным Росреестра, в 2015 году число сделок по покупке жилой недвижимости сократилось на 11,7%. Еще больше упал интерес россиян к приобретению строящегося жилья – число договоров долевого участия, которые позволяют застройщикам привлекать для строительства деньги потенциальных покупателей квартир, уменьшилось на 20% – с 846753 в 2014 году до 679197 в 2015-м.
Ситуацию с продажами не переломила даже стартовавшая в марте 2015 года государственная программа субсидирования ипотечной ставки, призванная повысить доступность жилищных кредитов. С одной стороны, в результате удалось достигнуть рекордных объемов выдачи ипотечных кредитов: в первом полугодии 2017 года их объем составил 773 млрд. рублей, превысив показатели аналогичного периода предыдущего года на 16,3%, и рекордного 2014 года на 0,4%.
С другой стороны, доступность ипотеки лишь скрывает главную причину кризиса – падение доходов россиян. «На фоне длительного падения реальных доходов населения спрос не может показывать тенденцию к росту, – сказал EurasiaNet.org Илья Володько, владелец и генеральный директор MACON Realty Group. – Дальнейшее его падение не происходит по причине увеличения доступности ипотеки: в июне 2017 года был достигнут исторический минимум средневзвешенной ставки по выданным ипотечным кредитам – 11,11%. Но при этом не происходит совокупного роста спроса на жилье – ипотека лишь замещает отсутствующий платежеспособный спрос».
Возможностей стимулировать спрос за счет повышения доступности предложения у застройщиков практически нет. Демпинговать они не могут из-за растущей себестоимости строительства – с конца 2013 года она прибавила 17,7%, тогда как цена продажи поднялась всего на 12,6%. «Не совсем понятно, как многие [застройщики] держались 2015-2016 годы, продавая на грани себестоимости, но резервов для ценовой конкуренции больше нет. Скидки на рынке новостроек кончились», – уверен Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп».
Долгое время застройщики сдерживали рост цен на квартиры за счет уменьшения их размера. Но и эта мера себя исчерпала: в прошлом году средняя площадь квартир в новостройках упала до исторического минимума – 68,7 кв. м. По сравнению с 2007 годом квартиры «потеряли» 16 кв. метров – площадь, сопоставимую с площадью одной комнаты. Почти половина (46%) строящихся сегодня в России квартир – однокомнатные.
Столкнувшись с падением спроса, строительные компании стали откладывать сроки сдачи жилых комплексов или замораживать их. В 2016 году в России было приостановлено либо законсервировано строительство 2,4 млн кв. метров, что на 300 тыс. кв. метров превышает показатели падения в 2014 и 2015 годах.
В нынешнем году ситуация в строительной отрасли ухудшилась: доля убыточных организаций за полгода выросла с 24,1% до 32,1%, а число застройщиков-банкротов достигло 220. В первом полугодии 2017 г. были признаны банкротами 57 застройщиков жилья, тогда как годом ранее их было на треть меньше. Как посчитали в Минстрое, в результате банкротства застройщиков уже пострадали 75 тыс. дольщиков.
В текущем году строителей ждет новое испытание – законодательные изменения, которые коснутся фирм, привлекающих для строительства средства населения. Как рассказал EurasiaNet.org Илья Володько, правительством взят курс на стабилизацию жилищного рынка за счет укрупнения строительных компаний и формирования за счет этого пула финансово стабильных игроков. Прямой эффект от этих мер будет заключаться в частичной монополизации рынка. К концу года число компаний сократится с нынешних 5,5 тыс. до 3,5-3,7 тыс., прогнозируют в Рейтинговом агентстве строительного комплекса.
Эксперты прогнозируют уход малых и средних игроков, что может неблагоприятно сказаться на жилищном строительстве, т.к. основной строительный объем приходится на небольших застройщиков, возводящих меньше 100 тыс. кв. метров. А это, в свою очередь, чревато сокращением числа занятых, поскольку «на одно созданное рабочее место в строительной отрасли создается 5-7 рабочих мест в параллельных, смежных отраслях». Например, в 2015 году строительный комплекс, три четверти которого принадлежит жилищному строительству, обеспечивал почти 5,5 млн. рабочих мест из 72,3 млн. рабочих мест в целом по России (7,6%).
В частности, снижение активности в жилищном строительстве «потянуло» за собой вниз и промышленность строительных материалов – в прошлом году индекс их производства упал на 6,6%. В текущем году производство основных строительных материалов продолжило снижение. Кроме того, замедление темпов жилищного строительства негативно влияет на продажи товаров длительного пользования, которые обычно приобретаются для обустройства нового жилья.
Вторым следствием законодательных изменений, считает г-н Володько, станет постепенный отказ от долевого строительства и переход к рынку готового жилья. И то, и другое, по его мнению, будет стимулировать рост цен на жилье.
По оценке Минстроя РФ, «перезагрузка на уровне законодательства» приведет к снижению ввода жилья в 2017 году до 75 млн кв. метров, а рост начнется после 2018 года.
Как считают в Банке России, в ближайшие годы поддержку жилищному строительству будут оказывать реализуемые в настоящее время госпрограммы, а также льготные программы банков и застройщиков и ожидания дальнейшего смягчения условий банковского фондирования.
Однако эксперты определяющую роль в развитии рынка отводят другим параметрам. «Дальнейшие перспективы рынка жилой недвижимости напрямую коррелируют с динамикой ВВП России. Без устойчивого роста экономики и следующего за этим роста реальных доходов населения спрос на жилье будет снижаться», – отметил Илья Володько, владелец и генеральный директор MACON Realty Group.