Энциклопедия российской секьюритизации - 2019
08 февраля 2019
3020

Рост ставок по ипотеке до 13% может запустить опасный сценарий

Рост ипотечных ставок до уровня 13% годовых может запустить опасный сценарий – как для застройщиков, так и для банкиров.

В декабре прошлого года Центробанк впервые с 2014 года поднял ключевую ставку с 7,25% до 7,5%, после чего ряд коммерческих банков объявили о повышении ипотечных ставок. Пока это не привело к сокращению объема сделок с использованием ипотеки, однако, как считают эксперты, спрос на кредиты упадет, если ставки превысят порог 12-13% годовых. Такой сценарий опасен не только для застройщиков, но и для самих банкиров, поскольку ипотечное кредитование — один из главных драйверов роста кредитных организаций, в том числе и на Северо-Западе, отмечают специалисты.

Кто повысил ставки

О повышении ставок по ипотеке заявили сразу несколько банков. Так, в пресс-службе Северо-Западного банка ПАО Сбербанк сообщили, что с 14 января этого года изменились процентные ставки по ипотечным кредитам по всем продуктам, кроме программ «Военная ипотека» и «Ипотека с господдержкой для семей с детьми».

Повышение распространяется только на вновь подаваемые заявки и составит 1 п.п. для кредитов с первоначальным взносом 20% и выше и 1,2 п.п. для кредитов с первоначальным взносом менее 20%, пояснили в банке. Изменение процентных ставок связано с адаптацией к рыночным условиям после увеличения ключевой ставки ЦБ, а также с общими макроэкономическими изменениями, пояснили в банке.

С 1 января повысил ставки по ипотеке на 0,6 п.п. и ВТБ. «Кредит на покупку недвижимости в рамках стандартных программ теперь доступен по ставке от 10,1% годовых при наличии комплексного страхования», — рассказали в пресс-службе банка.

Для кредитов с первоначальным взносом менее 20% вводится надбавка к ставке в размере 0,5 п.п. (за исключением кредитов, выданных с использованием средств материнского капитала, и в рамках программы «Военная ипотека»). Условия по одобренным до 1 января заявкам не меняются, добавили в пресс-службе.

О повышении ставок говорят и представители банка «Открытие». «Во второй половине января мы повысили ставки по ипотечным кредитам в среднем на 0,25%. Однако по большинству ипотечных продуктов банку, в отличие от ключевых конкурентов, удастся сохранить ставку ниже 10% годовых», — говорит старший вице-президент, управляющий Северо-Западным филиалом банка «Открытие» Михаил Иоффе. Причиной повышения он называет увеличение Банком России ключевой ставки.

Представители других банков более осторожны в своих высказываниях. «Банк оценивает ситуацию на рынке. У нас действуют стандартные прошлогодние ставки», — говорит Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург».

В итоге действий нескольких ведущих банков ставки ипотечного кредитования выросли с осени 2018 года в среднем с 9,3% до 9,9% годовых, отмечает начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Виктория Левина.

Боятся повышения

Большинство участников рынка опасаются, что Центробанк, возможно, еще повысит ключевую ставку, что может привести к дальнейшему росту ставок по ипотечным кредитам. «Ипотечные ставки полностью зависят от ключевой ставки Центробанка», — отмечают представители «Группы ЛСР».
«Тенденция увеличения ставок по ипотечному кредитованию может продолжиться вслед за возможным повышением ключевой ставки ЦБ. При этом при принятии решения по движению ставок банки будут ориентироваться на общеэкономическую ситуацию, говорит Артем Иванов, директор по развитию ипотечного кредитования Альфа-Банка.

Скорее всего, в 2019 году Центробанк РФ продолжит взятый курс по ужесточению денежно-кредитной политики, поэтому ипотечные ставки будут повышаться, говорит Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест».

Однако есть и эксперты, которые дают оптимистичные прогнозы по развитию ситуации на рынке. «Мы не считаем, что трехлетний тренд на снижение процентных ставок сломлен. Вполне возможно, что во второй половине 2019 года Банк России вновь начнет снижать ключевую ставку, и вслед за этим процентные ставки по ипотеке большинства банков вновь перестанут быть двузначными», — считает Михаил Иоффе.

«В нынешнем году рынок ипотечного кредитования продолжит свой рост, однако меньшими темпами, чем в 2018 году. В Петербурге, как и в целом в России, по итогам 2019 года он вырастет примерно на 10-15%. Ключевыми тенденциями станут увеличение среднего размера первоначального взноса с 15% до 20% от стоимости квартиры и снижение доли рефинансирования ранее оформленных ипотечных кредитов в общем объеме выдачи ипотеки», — заключает эксперт.

Скорее всего, в 2019 году уровень ипотечных ставок в Петербурге будет чуть выше текущего уровня — примерно 11-11,5% годовых, говорит Виктория Левина. «По нашим прогнозам, уровень ставок по ипотеке до конца 2019 года будет в пределах 10,5-11%», — считает Константин Гриценко, коммерческий директор элитного комплекса Royal Park. Такой показатель — от 10,5 до 11% годовых — будет не очень комфортным для рынка, но пока приемлемым, считает Геннадий Щербина, гендиректор Группы «Эталон».

Другие эксперты также рассчитывают на то, что в ближайшее время сокращение ипотечного рынка не произойдет. «В ближайшее время мы не ждем сокращения доли заемщиков, поскольку ипотека остается самым удобным способом приобретения жилья для большинства покупателей», — комментирует Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость».

На пределе

Все опрошенные РБК эксперты считают, что критичным для рынка станет повышение ставок до 12-13% годовых.

«Заметное снижение спроса может произойти, если ипотечные ставки перешагнут отметку в 12-13%. Однако можно ожидать, что государство поддержит отрасль и предложит новые варианты субсидирования ипотечной ставки», — надеется Денис Казберов, руководитель проектов компании «Мегалит — Охта Групп».

Если ставки превысят 11%, то это существенно сократит число платежеспособных покупателей жилой недвижимости, согласен Константин Гриценко. При ставках в 12-15% ипотека станет недоступна для большей части населения, беспокоится Ольга Копейкина.

С ней согласен Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. «Интерес к покупке квартир у многих начнет исчезать при повышении ставки до уровня 12%», — говорит он. О снижении покупательской способности при ставках в 12,5-13% говорят и в «Группе ЛСР».

Подорожание уже началось

По данным экспертов, квартиры начали дорожать еще в 2018 году, и эта тенденция сохранится в 2019 году. «По предварительным данным, в 2018 году цены в сегменте жилья массового спроса выросли на 5-7%, в бизнес-классе — на 2-3%», — говорит Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg. Однако повышение процентной ставки не стало и не станет главной причиной удорожания недвижимости.

«Ценообразование по квартирам напрямую не привязано к уровню ипотечных ставок. Цена на квартиру определяется, в первую очередь, себестоимостью строительства и рыночной конъюнктурой, а ипотечная ставка определяет, для какого круга потребителей доступен наш продукт. Таким образом, ипотечная ставка влияет, скорее, на планируемые объемы продаваемых квартир и долю ипотечных сделок в структуре продаж», — комментирует Виктория Левина. Денис Казберов связывает повышение цен на квартиры не только с отменой долевого строительства, но и с переходом на эскроу-счета. Он считает, что в этом году сохранится схожая динамика цен.

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», напоминает, что повышение цен связано и с увеличением НДС, и с ростом цен на стройматериалы и увеличением логистических расходов.

Эффект уходящего поезда

«Между тем рост цен подстегивает спрос — люди понимают, что приобретать квартиру лучше здесь и сейчас», — комментирует Геннадий Щербина. Об ажиотаже на рынке недвижимости из-за роста цен говорит и Николай Пашков: «В прошлом году мы увидели рост продаж именно в период с июля по декабрь, после активного роста цен. Этот факт и повышение ипотечной ставки подогревают панические настроения среди покупателей, которые в такой ситуации обычно первым делом стараются инвестировать в жилье».

«Это своеобразный «эффект уходящего поезда», — продолжает Николай Пашков, — когда люди пытаются купить квартиру, пока цены и ставки не выросли еще больше. В результате по объему продаж 2018-й стал вторым после 2014 года». Однако этот парадоксальный эффект, когда за ростом цены следует не падение, а рост спроса, как правило, бывает кратковременным, дополняет эксперт: по наблюдениям Пашкова, он обычно длится 2-3 квартала, после чего наступает спад.

Чувствительный масс-маркет

Рынок новостроек остается очень чувствительным к ипотечным ставкам и программам, говорят девелоперы. Как отмечает Денис Казберов, во многих жилых комплексах класса масс-маркет около половины сделок проходит с привлечением ипотеки. «Доля ипотечных сделок в сегменте проектов эконом-класса составляет до 70% от общего объема продаж. Возможный рост ставок по ипотеке может в первую очередь негативно отразиться на этом сегменте. В сегментах «комфорт» и «бизнес» эта доля ниже», — оценивает Геннадий Щербина.

«Сейчас девелоперы могут привлечь клиентов уровнем сервиса. В бизнес-классе ключевую роль играют индивидуальные предложения, а в масс-маркете — возможность оптимизировать ипотечную программу», — говорят в отделе ипотечного кредитования компании ПСК.

Коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад» Ольга Аветисова:

«Изменение ипотечной ставки на фактическую стоимость жилья у застройщика не повлияло. Речь лишь о том, сколько в связи с этим повышением может переплатить клиент, если сравнивать между собой новые и старые ставки.

Полагаю, что снижение покупательского интереса к ипотеке может снизиться, если банки вернутся к ставкам уровня 2015-2016 г. Тогда уровень ставок составлял в среднем 12,5-13%, но даже тогда ипотека оставалась наиболее доступным инструментом приобретения жилья».

Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании «Петербургская Недвижимость»:

«В настоящее время ключевая ставка Центробанка вернулась на уровень начала 2018 года, соответственно, размер процентных ставок по жилищным кредитам — тоже. Как мы помним, в годы, когда ключевая ставка была выше, спрос все равно был достаточно активен (свыше 4 млн кв.м. в год). Поэтому мы не ждем сокращения доли заемщиков, так как ипотека продолжает оставаться самым удобным способом приобретения жилья для большинства покупателей.

Конечно, при высоких ставках одну из ключевых ролей играла государственная поддержка ипотеки, не исключено, что правительство воспользуется этим инструментом еще раз, если ставки продолжат расти. Сейчас довольно сложно давать долгосрочные прогнозы, но для серьезного повышения пока нет оснований.В условиях, когда растут ставки по ипотеке, мы стараемся сделать так, чтобы наши покупатели практически не почувствовали эти изменения. «Петербургская Недвижимость» обладает целым пакетом эксклюзивных программ от разных банков, поэтому процентные ставки в компании всегда ниже рыночных. На сегодня самой привлекательной является программа, которую мы разработали совместно с ВТБ. Ставка составляет 6,2%, что гораздо ниже стандартных предложений банка и средневзвешенной ставки по рынку в целом».

Виктория Левина, начальник отдела продаж компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:

«Ставки ипотечного кредитования на приобретение строящегося жилья начали расти осенью 2018 года, тогда они составляли 9,3% годовых. В начале 2019 года ставки повысились в среднем по рынку до 9,9%.

С введением обязательного размещения денежных средств дольщиков на эскроу-счетах денежный запас банков увеличится — это аргумент в пользу уменьшения ипотечной ставки. При этом в разы увеличится и спрос на проектное финансирование со стороны застройщиков и, скорее всего, нас ожидает серьезная борьба за ограниченный ресурс — и это аргумент в пользу роста розничной ставки по ипотеке.

Cпрос на ипотечное кредитование, по идее, должен вырасти — ведь цены на строящуюся недвижимость неизбежно возрастут, что приведет к уменьшению доли покупок с использованием исключительно собственных средств. Однако выросшие цены вкупе с увеличившейся ипотечной ставкой заставят часть потребителей отложить приобретение квартиры на неопределенный срок.

Рынок в 2019 году придет в равновесие, и ипотечные ставки будут чуть выше текущего уровня — примерно 11-11,5% годовых. Сейчас ставка в 12% является той планкой, достижение которой приведет к заметному снижению числа ипотечных сделок. На фоне роста цен можно ожидать снижения общего количества ипотечных сделок — одновременно с уменьшением числа сделок в целом. Впрочем, о возможности серьезного снижения доли ипотечных продаж пока точно не приходится говорить».

Константин Гриценко, коммерческий директор элитного комплекса Royal Park:

«По нашим прогнозам, уровень ставок по ипотеке до конца 2019 года будет в пределах 10,5-11%. Если ставки превысят 11%, это существенно сократит число платежеспособных покупателей. Отмечу, что в прошлом году доля сделок с использованием ипотеки увеличилась во всех сегментах, в том числе мы отмечаем эту тенденцию и в нашем элитном комплексе Royal Park. Одна из причин этого в том, что состоятельным покупателям бывает выгоднее и проще оформить ипотечный кредит, чем вынимать деньги из бизнеса или срочно продавать свою недвижимость для покупки новой».

Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:

«Последние годы ипотечные сделки составляют значительную долю в структуре продаж застройщиков. В 2018 году жилищное кредитование стало еще более популярным среди покупателей, так как банки предлагали комфортные условия кредитования — ставки были одними из самых низких.

В ГК «Полис Групп» по итогам 2018 года объем ипотечных сделок составил около 60% в общем портфеле продаж.

Сегодня ситуация меняется: банки стали повышать ставки еще в конце 2018 года, и в новом году рост ставок продолжается. Для покупателей это означает удорожание покупки. На фоне роста цен на квартиры мы можем говорить об увеличении стоимости сделки в среднем на 7-8% по рынку за последние 2 месяца. В частности, в жилых комплексах ГК «Полис Групп» стоимость квартир выросла на 15-20% в зависимости от проекта.

Рост ставок, безусловно, оказал влияние на корректировку цен на жилье, однако он не был основной причиной. Сюда следует добавить отсутствие стабильной экономики, рост курсов валют, а также новостной фон, касающийся поправок в 214-ФЗ.

При достижении ставки в 12% количество «ипотечных» покупателей может снизиться на 30-40%».

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-Недвижимость»:

«Если говорить о том, как девелопер может повлиять на клиентов-«ипотечников», то тут может быть только косвенное влияние. Тем не менее, девелопер должен быть аккредитован в большом количестве банков. Тогда, располагая большим портфелем ипотечных программ, девелопер сможет предложить клиентам индивидуальные условия сотрудничества.

Девелопер по сути оказывает финансовый консалтинг, похожий на то, что можно получить в банке по одной из программ премиального обслуживания. Многообразие банковских программ и финансового положения клиентов создает большое поле для поиска оптимального решения. Клиенты получают персональный сервис и решение своих задач, а девелопер — дополнительный инструмент продаж.

Кроме этого существуют совместные программы девелоперов и банков с субсидированными ставками. Такие инструменты значительно расширяют и дополняют предложения застройщиков, открывают пространство для «маневров». Наличие такой возможности очень важно в условиях растущих ставок по ипотеке.

Таким образом, девелопер должен предложить клиенту как можно более широкий и гибкий набор инструментов работы с банками. А затем за счет оперативной работы и индивидуального обслуживания сделать так, чтобы покупатель как можно быстрее вышел на сделку».

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

«Основные причины подорожания недвижимости, которое ожидается в течение 2019 года — это повышение ставки НДС, росте цен на строительные материалы и увеличение логистических расходов. Кроме того, переход застройщиков на проектное финансирование исключит возможность приобретения жилья на первых этапах строительства по сниженным ценам. Многим девелоперам придется брать кредиты в банках для реализации своих проектов. Все это повлечет за собой дополнительные расходы и окажет серьезное влияние на общий уровень цен на рынке недвижимости. Мы планируем повысить цены на квартиры в «Балтийской жемчужине» только в феврале-марте этого года в пределах 3-5%.

Что касается ипотечных ставок, то мы получали сообщения об их повышении на 0.5-1% уже во втором полугодии 2018 года. Они стабилизируются на уровне 10,5-11,5%.

Сейчас подорожание банковских кредитов — это не только вынужденная мера кредитных организаций, но и способ урегулирования неплатежеспособного спроса. В 2018 году мы наблюдали бум ипотечного кредитования при снижении покупательской способности населения. Теперь людям придется выплачивать взятые на себя кредиты в условиях роста цен и стагнации зарплаты. Увеличение закредитованности населения влечет за собой угрозу риска неплатежей для банков. Как только спрос на кредиты стабилизируется, банки перестанут повышать ставки, чтобы не допустить падения рынка».

Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development:

«Очень сложно прогнозировать уровень ставок, этот показатель будет зависеть от общей экономической ситуации. Но даже при повышении ставки до уровня 12% интерес к покупке квартир у многих начнет исчезать.

Повлиять на поведение клиентов, решившихся на ипотеку, сложно. Во многом условный спрос 2019 года был реализован в прошлом году под влиянием негативных ожиданий от изменений в законодательстве и будущего роста стоимости заемных средств.Что касается потребительских предпочтений покупателей, то они меняются в сторону выбора жилья, обеспеченного инфраструктурой — транспортной, социальной, коммерческой, образовательной, развлекательной. Девелоперы готовы сделать такое предложение покупателям, которые также стали более требовательно подходить к выбору локации, архитектурному облику дома и планировкам».

Надежда Калашникова, директор по развитию строительной компании Л1:

«Хотя ипотека является одним из основных драйверов спроса на жилье и, как следствие, повышения цен, признать ее прямое влияние на сегодняшнее подорожание квартир, было бы неправильным.

При росте ставок для покупателей увеличивается финансовая нагрузка, но связана она именно с необходимостью выплачивать более высокие проценты банку. Основные же факторы роста процентных ставок — это повышение ключевой ставки Банком России и увеличение инфляции. А подорожание квартир происходит, прежде всего, в связи с увеличением себестоимости строительства квадратного метра и с повышением стадии готовности дома.

К концу года, по нашим прогнозам, ставки по ипотеке могут возрасти на 1,5%. Заметного снижения спроса на ипотеку стоит ожидать в том случае, если рост ставок превысит 5 процентных пунктов.

Для привлечения новых клиентов застройщики совместно с банками разрабатывают программы со специальной сниженной ставкой, действующей в определенный период времени (как правило, первые год-два). Особенно это актуально для тех, кто приобретает квартиры без отделки. Снижение финансовой нагрузки позволяет сделать в квартире качественный ремонт в короткие сроки. Например, сейчас подобное предложение действительно для покупателей одно— и трехкомнатных квартир в ЖК «Лондон Парк» от Компании Л1. Ипотеку по ставке 5,5% годовых предоставляет банк ПАО «Возрождение». Ожидать появления на рынке каких-то принципиально новых ипотечных программ в 2019 году, на мой взгляд, не приходится».

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM