Энциклопедия российской секьюритизации
30 октября 2017
4050

Российской ипотеке пророчат обвал по сценарию США 2008 года

Эксперты рынка недвижимости встревожены: снижение ставок по ипотеке может запустить сценарий кризиса, который обрушил рынок США в 2008 году.

Нынешний и следующий годы станут рекордными по объему выдачи ипотечных кредитов в России, потому что их подстегивает падение ставок, говорят банкиры.

Рекомендованный размер семейного дохода, комфортного для выплаты ипотечного кредита, снизился с 73,1 до 69,5 тысячи рублей, подсчитали в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ).

В то же время эксперты предрекают, что в пылу ипотечного соревнования между банками вполне могут вырасти объемы выдачи кредитов, с возвратом которых потом будут проблемы.

27 октября совет директоров Центробанка принял решение снизить ключевую ставку с 8,5% до 8,25%. Это было уже пятое снижение с начала года. Благодаря этому в ближайшее время ставки по ипотеке еще больше снизятся, а в 2018 году могут упасть до 8%.

По итогам 2017 года в стране будет выдано ипотечных кредитов в объеме более 1,8 трлн руб., а в следующем объемы выдачи превысят 2,2 трлн рублей. Это рекордные показатели за всю историю этого рынка в России.

По мнению ряда экспертов, растущая доступность ипотеки приведет к тому, что на этот рынок придут люди, не способные на протяжении длительного времени исполнять довольно жесткие ипотечные обязательства.

Не стоит забывать и о том, что российский рынок жилья пребывает в состоянии затоваренности и снижения цен, а это значит, что залоговая стоимость квартир российских ипотечников будет снижаться. Нечто подобное, хотя и совсем в других масштабах, имело место и в США в 2008 году. В связи с этим у ряда экспертов появились основания говорить о формировании на сей раз уже российского ипотечного пузыря, который в итоге может лопнуть, повторив печальный опыт Соединенных Штатов.


Вирус бешенства

Внести ясность в ситуацию попыталась Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости.

«Ничего подобного кризису, который произошел в 2008 году США — а также в те же самые годы в Испании — в России случиться не может. В США и Испании цены на жилье росли бешено, так что у банков всегда была возможность продать находящиеся в залоге дома, если должник переставал выплачивать ипотеку. Люди набирали такие дешевые кредиты как огурцы на распродаже. И когда жилье, как гром среди ясного неба, вдруг стало дешеветь, вся пирамида обрушилась, вызвав землетрясение по всему миру», — напомнила она «Ридусу».

Россия гарантирована от такого сценария просто потому, что цены на недвижимость здесь не растут уже несколько лет.

«По всей стране, от Москвы до самых до окраин, стоимость квадратного метра снижается уже три года. Отрицательная динамика — около 30 процентов в рублях (и 100% в долларах) за этот период — настолько высока, что даже постоянное урезание стоимости ипотечного кредитования не в состоянии ее обогнать и тем переломить динамику. Причина элементарная: у людей нет свободных денег даже чтобы внести 20 процентов первоначального взноса», — говорит Радченко.

Поэтому российские банки с очень большой осторожностью кредитуют заемщиков — то есть ситуация диаметрально противоположна ситуации в США перед 2008 годом, когда ипотеку выдавали даже потомственным безработным.

Кроме того, подстраховочным фактором от повторения американского subprime crisis является просто несравнимые объемы жилья, купленного в кредит в США и в России, добавляет эксперт.

«В Штатах до 40 процентов всех домов были взяты под ипотеку. В России в целом такого жилья — доли процента. Этого никак недостаточно не просто чтобы надуть какой-то пузырь на рынке недвижимости, а даже чтобы просто его оживить», — заключает она.

 

Сентиментальные российские ипотечники

Дело даже не столько в том, что рост цен на недвижимость в России затормозился, сколько в том, что сама структура рынка жилья, сама его философия не имеет ничего общего с американской, полагает старший аналитик рейтингового агентства АКРА Михаил Доронкин.

«В США жилье для человека — вещь, конечно, необходимая, это часть American Dream, но даже при этом свое жилье не имеет для американца столь жизнеопределяющего характера, какой оно носит для россиянина. В США человек поедет туда, где есть работа, без сентиментов продав дом на старом месте. А в России наоборот — человек ищет работу рядом с домом, потому что ему страшно лишиться корней», — объяснил он, почему Западу не сойтись с Востоком даже на рынке недвижимости.

Поэтому в США и банки-кредиторы, и их клиенты-ипотечники относились к этому рынку более легко (синоним — более безответственно с обеих сторон), чем к покупке жилья относятся в России. Российские банки предъявляют к претендентам на ипотеку столь высокие требования, какие в США — особенно по suprime (второсортным) кредитам — не предъявляют никогда и никому.

«В России ЦБ очень жестко отслеживает все некачественные кредиты, потому что они негативно влияют на распоряжаемый капитал банков, отвлекая ресурсы, которые можно было бы использовать с большей пользой и эффективностью. С другой стороны, сами заемщики более ответственно относятся к своему решению, зная, что им предстоит существенная переплата за ипотечную квартиру, и что первоначальный взнос тоже на дороге не валяется», — говорит Доронкин.

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM