VI Российский ипотечный конгресс
10 октября 2019
1900

Жилье станет ключевой проблемой следующего десятилетия

Для расселения ветхого жилья и поддержания рынка новостроек в РФ нужно строить в среднем около 90 млн кв. м в год. К такому выводу пришли специалисты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), оценив возрастную структуру жилищного фонда и демографические прогнозы. В нацпроект «Жилье и городская среда» заложены амбициозные планы. Но уже сейчас мы существенно отстаем от графика их выполнения. Основная «драма» с точки зрения обеспеченности жильем развернется в ближайшее десятилетие, прогнозируют эксперты.

Вице-премьер Виталий Мутко, выступая на «правительственном часе» в Госдуме, напомнил, что объем жилищного строительства должен вырасти к 2024 году до 120 млн кв. м, однако в прошлом году ввели в 1,6 раза меньше. Он уточнил, что до 50 млн кв. м жилья должны строить с использованием ипотечных средств. Как сообщил Мутко, уже сейчас средняя ставка по ипотеке в ведущих банках снижена до уровня, зафиксированного в паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда» на 2019 год, – 8,9% годовых.

Мутко добавил: «Из 117,5 млн кв. м строящегося жилья 72,1 млн кв. м достраиваются по старым правилам с гарантией Фонда дольщиков, а 20 млн кв. м – это проекты, по которым будут использованы счета эскроу». И только около 1% застройщиков в РФ вызывает тревогу, считает он. «Это где-то 3,5 млн кв. м», – уточнил Мутко.

Аудиторы в отличие от правительства значительно больше обеспокоены тем, как реформа в сфере финансирования жилищного строительства РФ повлияет на объем вводимого в стране жилья. По данным Счетной палаты, прогнозируемый объем ввода многоквартирного жилья в 2019 году составит 33,6 млн кв. м. «Речь идет о 4,7 тыс. домов. Это 61% от запланированного объема в паспорте национального проекта», – сказала аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.

«Счетная палата проинформировала руководство страны, что новый механизм может повлечь за собой уход с рынка, банкротство порядка 2 тыс., или около трети застройщиков. Этот процесс в основном затрагивает малые, средние, региональные строительные компании, осуществляющие строительство жилья в небольших объемах», – заявила Орлова.

 


Объем ввода жилья в РФ при различных вариантах демографического прогноза (линия треугольников – низкий вариант, квадратов – средний вариант, ромбов – высокий вариант). Источник: ЦМАКП

 

Между тем к 2025 году накопленный объем выбытия ветхих и аварийных многоквартирных домов составит более 80 млн кв. м, а к 2035-му он достигнет уже почти 191 млн кв. м. Для сравнения: по состоянию на 2017 год в России насчитывалось около 44 млн кв. м общей площади жилых помещений многоквартирных домов, подлежащих выбытию. Такие оценки обнародовали специалисты ЦМАКПа Владимир Сальников и Ольга Михеева, проанализировав базу данных многоквартирных домов «Мой дом» и сопоставив ее с информацией Росстата. Результаты изложены в статье «Развитие подходов к анализу и прогнозированию состояния и динамики жилищного фонда России».

Эксперты обратили внимание на то, что власти некоторых регионов «не стремятся признавать дома аварийными, поскольку в этом случае возникают обязательства по расселению граждан за государственный счет». «В наших расчетах использованы низкий, средний и высокий варианты прогноза Росстата численности населения РФ до 2035 года. Для прогноза объемов жилищного фонда был принят целевой параметр по обеспеченности населения жильем в размере 30 кв. м на человека, заложенный в Стратегии развития жилищной сферы РФ на период до 2025 года (в 2017-м на одного человека приходилось 25,2 кв. м жилья)», – сообщает ЦМАКП.

По оценкам исследователей, объем жилищного фонда должен возрасти с 3,7 млрд кв. м в 2017-м до 4,5 млрд кв. м в 2025-м (при среднем варианте демографического прогноза). А к 2035 году при условии роста обеспеченности жильем до 35 кв. м на душу населения и выбытии устаревшего жилья в объеме примерно 191 млн кв. м жилищный фонд должен достигнуть почти 5,5 млрд кв. м.

В итоге, как сообщает ЦМАКП, для достижения заданных параметров за 2018–2035 годы необходимо будет построить около 1,6 млрд кв. м – при среднем варианте демографического прогноза. Значит, начиная уже с 2018-го в год нужно строить в среднем около 90 млн кв. м жилья. Сами исследователи называют ежегодный диапазон от 80 до 100 млн кв. м.

Интенсивное нарастание устаревающего жилищного фонда (особенно 1–5-этажных панельных домов) начинается с 2020-х годов, но со второй половины 2020-х годов ежегодный объем выбытий стабилизируется, ожидают исследователи.

«Проведенные расчеты показали, что основная «драма» – в смысле потребности в высоких темпах наращивания вводов жилья – развернется в ближайшее десятилетие. Однако уже к концу 2020-х годов потребность во вводе жилья существенно снизится в абсолютном выражении даже при необходимости и дальше повышать уровень обеспеченности населения жильем. В этих условиях на первое место выходят не столько вопросы обеспеченности жильем, сколько требования к качеству жилья, сопутствующей инфраструктуры и городской среды», – делают вывод в ЦМАКПе.

Напомним, в нацпроекте «Жилье и городская среда» заложены очень амбициозные планы. Судя по паспорту нацпроекта, уже в 2018 году объем жилищного строительства должен составлять 86 млн кв. м, затем он должен поступательно вырасти до 120 млн кв. м в 2024-м. Между тем, по Росстату, в прошлом году было введено в строй менее 76 млн кв. м жилья. При этом, как прописано в паспорте, объем ввода в многоквартирных жилых домах должен вырасти с 46 млн кв. м, установленных на 2018 год, до 80 млн кв. м в 2024-м.

Глава Минстроя Владимир Якушев ранее уже сообщал, что параметры нацпроекта требуют «серьезной корректировки». «Сама цифра 120 млн кв. м жилья, которую мы должны достигнуть к 2024 году, под знаком вопроса», – пояснял он (см. «НГ» от 28.01.19и от 20.08.19). В начале этой недели Мутко заявил, что в 2019 году объем ввода жилья в стране составит 70–80 млн кв. м.

«Технологических ограничений для повышения объемов жилищного строительства нет, – сказала «НГ» управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. – По данным Росстата, в 2019 году средний уровень загрузки производственных мощностей строительных организаций составляет около 63%, причем в последнее десятилетие этот показатель никогда не превышал 69%. То есть простой около 30–40% мощностей строительных организаций можно считать хроническим». При полной загрузке в России можно строить примерно 120 млн кв. м жилья в год, считает эксперт.

«Однако есть финансовые ограничения, – обращает внимание Литинецкая. – Недостаток ликвидности в жилищном строительстве приводит к его сокращению и перенесению рисков на непрофессиональных инвесторов (дольщиков). Нехватка инвестиционного капитала обуславливает недостаточные для компенсации выбытия объемы строительства. Это приводит к старению жилого фонда и усугубляет проблему качества жилищных условий». При снижающихся доходах населения и относительно дорогой ипотеке едва ли под увеличивающиеся объемы строительства будет обеспечен платежеспособный спрос, добавляет эксперт.

По оценкам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, «высокие темпы строительства потребуются на период, пока мы полностью не перекроем те объемы немонолитного жилья, которые сейчас есть». Хотя, как замечает руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость» Дмитрий Таганов, что касается количества жилья, то «его всегда будет не хватать, особенно в крупных городах»: «Так как для мегаполисов типичны центростремительные тенденции. Сколько бы там ни строили, туда не перестанут переезжать люди из населенных пунктов с низким уровнем жизни».

Строительная отрасль «по-прежнему сохраняет статус самой проблемной среди базовых видов экономической деятельности», сообщил директор Центра конъюнктурных исследований Высшей школы экономики Георгий Остапкович.

Правда, он уточнил, что «последние три квартала от респондентов из строительной отрасли начали поступать «негромкие», но позитивные сигналы». «Так, строительный индекс потребительской уверенности улучшается именно последние три квартала. Правда, этот процесс происходит в рамках весьма специфического для экономического анализа понятия – «замедление падения», – отмечает Остапкович. – И все-таки с осторожностью можно предположить, что правовая и экономическая неопределенность, которая сопровождала жилищный сегмент строительной отрасли последние год-полтора, постепенно минимизируется».