Влияние требования ЦБ учитывать показатель долговой нагрузки заемщиков на ипотечный рынок
С 1 октября банки должны будут учитывать при выдаче кредитов долговую нагрузку заемщика. Надбавки к коэффициентам риска будут зависеть как от показателя долговой нагрузки (ПДН), так и от полной стоимости кредита (ПСК). При расчете ПДН банки должны будут опираться на сведения о подтвержденных доходах клиента и данные обо всех выданных ему кредитах из бюро кредитных историй.
Аналитический центр Русипотеки попросил прокомментировать экспертов ипотечного рынка данную инициативу регулятора.
Русипотека: Как отразится на выдаче ипотечных кредитов обязанность банков определять и учитывать показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщиков?
Николай Мальнев, директор департамента развития ипотечного кредитования Азиатско-Тихоокеанского Банка
- Введение с первого октября 2019 года по показателям долговой нагрузки (ПДН), как и многие изменения, окажет как положительный, так и, возможно недолгий, но негативный эффект на объемы и условия предоставления ипотечных кредитов. Регулятор ведет последовательную политику, направленную на повышение качества розничного кредитного портфеля и борьбу с надуванием кредитного пузыря. ПДН является элементом данной политики.
Введение ПДН в первую очередь окажет влияние на условия предоставления необеспеченных потребительских кредитов, большую часть которых банки научились достаточно качественно выдавать без прямого запроса у клиента документов подтверждающих его доход.
С точки зрения ипотечных продуктов, введение ПДН отразиться на достаточно популярных продуктах, которые предусматривают предоставление ипотечного кредита заемщику, при условии, что он вносит 40%-50% стоимости приобретаемой недвижимости собственными средствами. В таком случае Банк при расчете суммы кредита исходит из стоимости недвижимости и дохода, который декларирует заемщик в анкете. Такие программы популярны у сегмента клиентов, занимающихся собственным бизнесом, или людей свободных профессий, так называемых фрилансеров.
В настоящее время такие кредиты занимают до 30% от объема выдаваемых ипотечных кредитов. Безусловно, с введением ПДН банки будут вынуждены либо вводить дополнительные проверки дохода для таких клиентов, либо повышать по ним процентную ставку. И тот и другой способ безусловно снизит спрос на ипотечные кредиты с большим первоначальным взносом, но без документарного подтверждения дохода заемщика.
С другой стороны ПДН повысит привлекательность классической ипотеки в сравнении с необеспеченными потребительскими кредитами. Не секрет, что маржинальность ипотеки гораздо хуже, чем по потребительским кредитам, но введение ПДН частично компенсируют недостаточную маржу по ипотеке более «гуманным» потреблением капитала и подходом к резервированию. Это безусловно должно повысить привлекательность ипотеки для банков, основным показателем эффективности которых является такой показатель как доход на капитал. Банки будут стараться увеличить объемы продаж ипотеки, предлагая клиентам более привлекательные условия.
Елена Ковырзина, директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют банка
- С 01.10.19 банки обязаны рассчитывать размер долговой нагрузки (ПДН) по кредитным требованиям, определенным в Указании №4892-У. При этом значение ПДН будет оказывать влияние на размеры коэффициента риска по необеспеченным потребительским кредитам. По ипотечным кредитам, на 4 квартал 2019 года не установлены дополнительные надбавки к коэффициентам риска в зависимости от размера ПДН, поэтому с 01 октября текущего года внедрение расчета данного показателя не отразится на выдаче ипотечных кредитов. Таким образом, оценить в данный момент будущее влияние на выдачу ипотеки и нагрузку на капитал в данный момент нельзя.
Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечное кредитование и расчетов по сделкам с недвижимостью Банк Санкт-Петербург
- Изменения, которые вступят в силу, с достаточно большой долей вероятности продолжат сжимать рынок. Уже некоторое время он сжимается на фоне изменений 214-ФЗ, падения покупательского спроса, сезонности. Снижение ключевой ставки позволит замедлить эту тенденцию, однако, рост закредитованности населения и отсутствие роста реальных доходов на фоне роста цен на первичное жилье и, как следствие, на вторичное, приводит к увеличению средних сумм кредита, а так же снижению объемов кредитования в целом по рынку. Сокращение возможностей подтверждения дохода приведет к сворачиванию многими банками программ по паспорту, а подтверждать «белыми» справками и средним доходом по региону представляется весьма туманной перспективой.
Наталья Филатова, заместитель начальника управления ипотечного кредитования Примсоцбанка
- Согласно утвержденным нормативным документам ЦБ по расчету ПДН, данный показатель по ипотечным кредитам, срок регистрации ипотеки которых не превышает 2 месяца, не влияет на установление надбавок к коэффициентам риска. Соответственно расчет ПДН будет вестись справочно и не повлияет на выдачу ипотечных кредитов в Банке.