Перспективы арендного жилья и ипотеки сравнил эксперт
По данным социологических опросов, в России до 7 млн жителей готовы взять жилье в аренду. Ведущий эксперт Центра политических технологий, экономист Никита Масленников соглашается, что существует запрос на арендное жилье, но если ситуация с реальными доходами населения начнет выправляться, то люди переключатся на ипотеку в пользу более качественного жилья.
Спрос на арендное жилье
За 2018 в год в России построили единицы арендных домов, чего «явно недостаточно», чтобы удовлетворить имеющийся спрос. Вице-премьер РФ Виталий Мутко привел данные соцопросов, согласно которым до 7 млн россиян готовы взять жилье в аренду при условии, что ипотечная ставка будет снижаться до восьми процентов. На этом фоне Мутко предлагает увеличить долю арендных домов в национальном проекте «Жилье и городская среда».
«Вице-премьеры в целях выполнения национальных проектов могут принимать самостоятельные оперативные решения и перераспределять средства в связи со складывающимися приоритетами. Возможности у вице-премьер Мутко есть, другое дело, насколько такое решение актуально и целесообразно. Здесь стоит не торопиться с выводами, так как формальные причины понятны.
Все-таки и ипотека и приобретение жилья на вторичном рынке требуют расходования существенных средств, сбережений и накоплений. Но текущее состояние реальных доходов населения далеко не благостное. Перспективы умеренного устойчивого роста при темпах ВВП, которые предполагаются по этому году, выглядят неоднозначно.
В этой связи существенного рывка с точки зрения приобретения в собственность жилья ожидать трудно. Снижение ипотечной ставки хорошо и полезно стимулирует жилищный рынок и прирост ввода жилья, но ограничения по уровню доходов дают о себе знать. Как все будет складываться в среднесрочной траектории, прогнозировать сложно, но при позитивном сценарии годовые темпы прироста реальных доходов не превысят 1,5% в ближайшие 2-3 года», - комментирует эксперт ФБА «Экономика сегодня».
Напомним, что целью нацпроекта «Жилье и городская среда» является улучшение условий проживания 5 млн российских семей ежегодно в период до 2024 года. И арендное жилье является одним из механизмов улучшения жилищных условий граждан. Как минимум 30 тысяч в год, по прогнозу, должны заключить договоры аренды квартир на срок не менее одного года.
Два вопроса к арендному жилью
Как добавляет Мутко, молодые семьи, работники социальной сферы, военные и полицейские должны иметь возможность получить дотируемое государством социальное арендное жилье. На текущий же момент объем арендного жилья в России оценивается в 241 млн квадратных метров или 7% от жилищного фонда.
«Запрос на арендное жилье в России действительно существует. В него заселиться проще, потому что такое жилье не предполагает приобретение его в собственность, а ставки по аренде привязаны к ставкам ипотечного кредитования. Если кредитование идет вниз, то и цена аренды снижается. И здесь возникает два вопроса.
Во-первых, качество жилья – в ходе проводившегося в Москве эксперимента оно вызвало серьезные нарекания у клиентов. В силу низких доходов деваться многим некуда, но в целом его качество несколько ниже в сравнении с застройкой в ипотеку.
Во-вторых, если ситуация с реальными доходами населения начнет выправляться, то люди переключатся на ипотеку в пользу более качественного жилья, и возникает вопрос - куда в этом случае девать арендные дома. Текущая реакция Мутко нормальна и целесообразна, но при ставке на арендное жилье, оно должно быть достаточно высокого качества, чтобы в случае отсутствия спроса его можно было без проблем реализовать на рынке», - добавляет Масленников.
Темп роста цен на жилье в России
Большая часть арендного жилья находится в теневом секторе российской экономики и квартиры зачастую сдаются без заключения договоров, что бьет интересам арендаторов. На Западе рынок арендного жилья гораздо прозрачнее, и его доля составляет около 30-40% от жилищного фонда. Если бы государство выстроило сектор арендного жилья по приемлемым ценам, то люди с удовольствием арендовали бы квартиры у государства или у официальных компаний, которые платят налоги.
Как ранее предположила старший научный сотрудник Института социального анализа и прогнозирования РАНХиГС Александра Бурдяк, такой подход стал бы плюсом для всех. Жильцам было бы не хуже, а бюджету – гораздо лучше из-за того, что сектор прозрачный и деньги начинают крутиться в экономике.
Все последние годы сектор арендного жилья в России практически не развивался, был сделан упор на жилищную собственность. Среди людей преобладал настрой, что собственность – это правильно, а аренда – это что-то нестабильное. Но в Европе сектор арендного жилья развит очень широко.
«Есть общая проблема, которая настораживает аналитиков. В национальном проекте «Жилье и городская среда» заложенный темп роста цен на 1 квадратный метр жилой площади в год находится в вилке 6-9%. Инфляционная же цель составляет 4%, мы видим явное опережение инфляции, и этот риск будет сдерживать спрос на вводимое жилье.
Главное, на чем сейчас стоит сосредоточиться для удешевления жилья – это технологии и новые бизнес-модели. А временно возникшая идея по арендному жилью лишь паллиативная мера, которая не станет ключевым путем к решению жилищной проблемы в стране», – резюмирует Никита Масленников.