Застройщики готовятся к отмене ипотеки с господдержкой
Застройщики активно готовятся к отмене ипотеки с господдержкой: их варианты рассрочки становятся все привлекательнее для покупателей, которые стали считать каждый потраченный на квартиру рубль.
Программы «банк плюс застройщик» были востребованы еще пару лет назад, но сейчас теряют популярность. Рекламируя их, девелоперы указывали ставки по «специальной» ипотеке в 8–9% годовых в рублях. Но, как правило, пониженная ставка предлагалась только на первый год, максимум первые два года пользования кредитом, затем она резко поднималась, нередко выше среднерыночной. К тому же, выбирая спецпрограмму, клиент не мог рассчитывать на скидку от девелопера, говорит директор ипотечного центра «Миэль-новостроек» Татьяна Гусева, фактически эти деньги уходили от застройщика банку как компенсация пониженной процентной ставки. Клиент же сейчас, по ее словам, хочет понимать, сколько именно он платит за квартиру, сколько экономит в случае дисконта и какова будет переплата в случае ипотеки. «При использовании совместных ипотечных программ получить четкий ответ на эти вопросы сложно из-за многочисленных расчетов и условий», – объясняет Гусева.
Введение в марте 2015 г. ипотеки с господдержкой сильно потеснило с первичного рынка Московского региона другие кредитные продукты. По наблюдениям аналитиков АИЖК, половина всех ДДУ в Москве и 45% в Подмосковье в 2016 г. было оплачено с помощью ипотеки и почти 100% этих ипотек выдано по программе субсидирования.
Популярные кредиты
Ипотека с господдержкой перекроила ландшафт банков-кредиторов. «По мере снижения стоимости фондирования усилилась конкуренция между участниками, что привело к снижению доли Сбербанка. Заметно нарастил свою долю Райффайзенбанк, он раньше других предложил заемщикам наиболее привлекательные условия», – отмечают аналитики АИЖК. В общероссийском масштабе Сбербанк потерял более 10%, в Московском регионе – 7%. Тем не менее он и «ВТБ 24» по-прежнему отвечают в России за подавляющее большинство выданных ипотечных кредитов (49,2 и 19,7% соответственно за январь – август 2016 г.). Доля Райффайзенбанка выросла до 2,1%, он пока проигрывает Россельхозбанку (4,4%) и «Дельтакредиту» (3%). Частные банки из топ-15 ипотечных кредиторов выдали от 0,5 до 1,4% в общероссийском масштабе. Данные крупнейших кредиторов таковы: с января по сентябрь 2016 г. Московский банк ПАО «Сбербанк» выдал ипотечных кредитов на сумму 62,301 млрд руб. За девять месяцев 2016 г. общий объем выдач ипотечных кредитов розничного бизнеса банка ВТБ – почти 14 000 на сумму более 28,3 млрд руб. В Московском регионе за семь месяцев 2016 г. всего было выдано 50 200 кредитов на 159,3 млрд руб. (данные АИЖК со ссылкой на ЦБ РФ). Если в численном выражении эти кредиты распределились между Москвой и областью почти поровну (26 800 против 23 400), то в денежном столица сильно обогнала Подмосковье (97,9 млрд против 61,3 млрд руб.).
«Все ипотечные займы, которые привлекали наши клиенты, – в линейке банковских программ «Ипотека с господдержкой». В большинстве случаев клиенты ориентированы на Сбербанк, который предлагает ставку 11,4%», – говорит Ольга Новицкая, директор по связям с общественностью ГК «МИЦ» (группа работает в основном в Подмосковье). «Почти 100% ипотечных сделок в «Тушино 2018» проходит по программе господдержки. Популярен Промсвязьбанк, который предлагает ставку от 11% годовых при первоначальном взносе 20% от стоимости квартиры на срок до 25 лет. Также есть программа со ставкой от 10,75% от АИЖК, на которую могут рассчитывать семьи с тремя и более детьми», – рассказывает Артем Ржавский, директор по продажам АО «Тушино 2018» (московский проект). Почти все опрошенные «Ведомостями» застройщики Московского региона подтвердили: если покупатель приносит кредитные деньги, то почти всегда эти деньги взяты в долг по программе субсидирования. «Единицы наших клиентов брали ипотеку без господдержки, – признался Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «Векторстройфинанс». – Только если не было достаточно денег на первый взнос (меньше 20%) или сумма кредита превышала 8 млн руб.».
Разные ожидания
На вопрос, что станет с продажами, если действие этой программы прекратится, девелоперы отвечали по-разному. Кто-то прогнозировал сильный спад. «В случае отмены ипотеки с господдержкой можно ожидать снижения продаж более чем на 20%», – уверен Сергей Ильясаев, гендиректор Rezidential Group, девелопер ЖК «Пироговская ривьера». «Мы прогнозируем снижение продаж на 30–50% в зависимости от класса недвижимости, что негативно скажется на строительной отрасли в целом. В комфорт-классе снижение составит около 35%», – еще более категоричен Леонард Блинов, заместитель гендиректора Urban Group.
Кто-то надеется, что отрасли помогут действия Центробанка. «Если ЦБ продолжит снижение ключевой ставки в 2017 г., то банки и без государственного субсидирования смогут понизить ставки по ипотечным программам до текущего уровня», – считает Павел Тимошенко, руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер».
Кто-то рассчитывает сохранить хотя бы нынешний уровень. «Отмена господдержки не должна привести к спаду продаж. Специальные акции могут быть значительно выгоднее для клиентов, чем разрекламированная господдержка», – полагает Евгений Клец, начальник управления продаж «Вектор инвестментс». Недавно эта компания заключила с «Абсолют банком» соглашение о предоставлении покупателям квартир в «Пятницких кварталах» ипотеки со ставкой 5,5% годовых на весь срок кредита – до 25 лет.
По своей программе
Есть на рынке и девелоперы, которые, как, например, «Эталон-инвест», предлагают клиентам собственные программы рассрочки. В 2016 г. доля ипотечных продаж в четырех проектах компании в Московском регионе составила немногим более 16% (год назад была 9%), в то время как в рассрочку продали 65% квартир. «Клиенту нужно предлагать разный продукт. Рассрочка для потребителя в итоге выходит дешевле, чем ипотека. Предлагая длительную рассрочку, мы расширяем спрос и становимся менее зависимыми от ипотечных факторов, что неоднократно помогало нам при изменениях рынка», – рассуждает Даниил Селедчик, гендиректор «Эталон-инвеста».
У Sezar Group в этом году на рассрочку пришлось примерно 40% сделок, сообщила Ирина Зорина, директор департамента недвижимости компании. Однако первоначальный взнос по этой программе должен быть не менее 50% от стоимости квартиры.
ГК «Пионер» активно развивает совместный финансовый продукт с «ВТБ24-лизингом» – беспроцентную рассрочку с авансовым платежом от 35% и сроком погашения от 3 до 24 месяцев. Пока доля этого инструмента продаж составила 8% от числа всех кредитных сделок. «Но это позволяет компании продавать не только жилье, но и коммерческую недвижимость», – сообщил Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер».
Специальная акция «Рассрооочище» помогла «Химки групп» в июле и августе показать уровень продаж, сопоставимый с летом 2014 г., рассказал ее представитель Дмитрий Котровский. Клиентам предлагали приобрести квартиру в «Новогорске», внеся за нее минимум 15%, с беспроцентной рассрочкой до 60 месяцев без скрытых платежей по процентам. «Если отменят господдержку ипотеки, на нашем спросе это скажется как раз положительно – та деформация спроса, которую мы получили «благодаря» субсидируемой ипотеке, будет нивелирована, потенциальный ипотечный покупатель не будет уходить в более низкий ценовой сегмент, – полон надежд Котровский. – Застройщики во всех ценовых классах вернутся в равные условия при рыночных ипотечных ставках»