Играть на понижение
Ключевая особенность ипотечного рынка в текущем году, покупатели перестали вестись на маркетинг и стали внимательно следить новостями и снижением ключевой ставки, выжидая лучших условий по ипотечным программам.
2018 запомнился как год сверхпопулярности ипотеки. Всего по его итогам банки выдали 1,34 млн ипотечных кредитов на общую сумму более 2,74 трлн рублей. Уровень насыщения рынка стал высоким, и, что ожидаемо, в текущем году число ипотечных сделок начало заметно снижаться. Предполагалось, что роль топлива, которое не даст тренду окончательно замереть, исполнит падение процентных ставок. Национальный проект «Жилье и городская среда» ставит целевой показатель на 2019 год в 8,9 годовых. Но даже при успешном достижении заветной цифры вряд ли стоит надеяться на то, что число сделок сохранится на уровне прошлого года или вырастет. А с учетом того, что на момент середины октября многие российские банки не могут похвастаться 8,9% по ипотеке, то нет ничего удивительного в охлаждении спроса со стороны клиентов. «Проблема не только в недостаточно низких ставках. Снижение выдачи ипотеки происходит по целому ряду причин. Во-первых, нельзя забывать, что проектное финансирование перешло на работу по эскроу-счетам. Люди, заинтересованные в покупке жилья, выжидают некоторое время, чтобы всколыхнувшийся от нововведений рынок снова пришел в состояние покоя. Во-вторых, ясно, что спрос со стороны покупателей ограничен. Пирог доходов не увеличивается в размерах, а уменьшается. Дело в том, что доходы населения стабильно снижаются. Многие россияне не могут позволить себе такую роскошь, как улучшение жилищных условий, у них нет на это средств», — комментирует Ольга Хрипченко, директор по развитию Rebridge Capital.
Ипотека в контексте
Кроме этого, говоря о снижении процента выданных ипотечных кредитов, стоит отметить эволюцию рисковых политик банков и новые подходы к оценке заемщиков. В данном отношении последние месяцы со стороны регулирующих ведомств ведется планомерная политика закручивания гаек, что, конечно, повышает процент отказа по поданным заявкам. Еще в июньском докладе «Ускоренный рост потребительских кредитов в структуре банковского кредитования» ЦБ говорит о том, что высокие темпы роста сегмента несут риски финансовой стабильности. Иными словами, регулятор предлагает снизить число выдаваемых кредитов, дабы не возрастала пагубная закредитованность населения. Встает вопрос о том, какое число выдаваемых кредитов, в том числе и ипотек, являются необеспеченными реальными доходами. Четкого ответа на него нет.
Ярким сообщением была инициатива об оценке заемщика по кредитам его родственников. Однако она не принята. Зато приняты другие новации: так, с 1 октября ЦБ внедрил расчет показателя долговой нагрузки, который банки обязаны учитывать при вынесении решения о выдаче кредита. Есть вероятность, что данный факт также повысит процент отказа по кредитным заявкам.
Неожиданный фактор снижения объемов выданных ипотечных кредитов — это проблемы, скрытые внутри самой банковской системы. Сложные механики постановки задач и премирования, используемые в корпоративной паутине игроков рынка, запутали самих работников. Повышает процент отказа по заявкам низкая компетентность сотрудников банков. «При анализе причин отказов по заявкам на получение ипотеки выяснилось, что примерно 15 процентов из них приходится на ошибки менеджеров, низкое качество проработки клиента. Банкам необходимо работать над ростом компетенций персонала, повышать их замотивированность и глубину понимания процессов», — рассказывает Татьяна Аржемирская, эксперт по корпоративному консалтингу.
Вишенкой на торте ипотечного рынка стало обманутое доверие клиентов к дополнительным, но необходимым для сделки продуктам. Так, при заключении ипотечного договора банки требуют наличие различных страховок. При отсутствии таковых в ипотеке могут отказать или же значительно поднять процентную ставку. Однако такие знаковые события последнего времени, как падение империи Urban Group, разрушили миф о том, что этот дорогостоящий апсейл реально работает. Страховой дом ВСК, являвшийся одной из компаний, страховавших ипотечные кредиты застройщика, попросту расторг договоры в одностороннем порядке. Разоблачение института страхования послужило мощным ударом по имиджу ипотеки. Естественно, данный факт значительно, хоть и косвенно, снизил любовь населения к покупке квартир в кредит.
С 1 января по 10 сентября 2019 года в нашей стране выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн кв. метров. Любопытно, что за весь 2018 год произошло примерно столько же банкротств девелоперов. То есть, налицо масштабный мор девелоперов во всех регионах России. Реальный инструмент, дающий безопасность покупателям-ипотечникам — переход застройщика на работу по эскроу-счетам. Однако лишь 3% домов в Сибирском федеральном округе финансируются посредством проектного финансирования по счетам эскроу. Это практически самый малый показатель по стране. К примеру, в ЦФО это 7%, а в Южном — 14. Иными словами, в реальности нововведение эскроу-счетов используется на данный момент фрагментарно и не дает равную защиту жителям всех регионов.
Ситуация на банковском рынке, наблюдаемая сейчас, говорит о том, что звездные показатели 2018 года подавляющим большинством игроков вряд ли будут достигнуты. Медленно охлаждающийся рынок ничто не растопило. По данным ЦБ, банки выдали 575,5 тыс. ипотечных кредитов на 1,26 трлн рублей против 663 тыс. кредитов на 1,3 трлн рублей в первом полугодии 2018 года. В количественном выражении снижение показателей в текущем году по отношению к 2018 произошло на 13,2%, а в денежном — на 3,5%. Так, по данным портала Банки.ру на 1 июля 2019 года совокупный ипотечный портфель банков — участников рейтинга составил 6,6 трлн рублей, увеличившись за год на 27,7% (прирост за полгода составил чуть более 11%). Более 57% портфеля банков-респондентов приходится на Сбербанк России, занимающий лидирующую позицию по этому показателю во всех наших рейтингах. Вторым по величине портфеля стал банк ВТБ (с долей 22,7%). На третьем месте с долей 3% ожидаемо оказался Росбанк (под брендом «Росбанк Дом» (группа Societe Generale в России). На прочих же 32 игроков приходится только 16% совокупного ипотечного портфеля. Наибольший прирост портфеля как в полугодовом, так и в годовом выражении показали Банк ДОМ.РФ (55,3% и 103,5% соответственно) и Альфа-Банк (около 58,5% и 245,4%).
Однако те банки, которые сделали упор на маркетинг и высокие технологии, несмотря на общий минор, показывают ошеломительные результаты. За первые восемь месяцев 2019 года ВТБ заключил более 165 тысяч ипотечных сделок на общую сумму 405 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года объем продаж увеличился на 13%. Ипотечный портфель банка за отчетный период вырос на 10% и на 1 сентября превысил 1,5 трлн рублей. Эффективным способом выделиться на рынке затухающего интереса стало использование IT-решений на благо повышения клиентского сервиса. «В начале июня ВТБ представил новый сервис — VR-ипотеку, услугу для подбора квартиры с помощью очков виртуальной реальности. Клиент может удаленно посмотреть квартиру в жилом комплексе у одного из аккредитованных застройщиков ВТБ. Также банк запустил первый этап пилотного проекта нового сервиса по оформлению цифровой ипотеки. Теперь клиенты без посещения офиса могут подать заявку, открыть свой личный ипотечный кабинет и получить одобрение по кредиту», — комментирует пресс-служба банка. Важно отметить, что помимо ВТБ сторонниками данного подхода стали Альфабанк, Открытие, традиционно высокотехнологичный Сбербанк и Райффайзенбанк. Примечательно, что последние два, аналогично ВТБ, активно занимаются разработками в сфере виртуальной реальности.
Новые горизонты
В IV квартале 2019 года ипотека должна получить второе дыхание. Оснований так полагать несколько. Во-первых, ключевой тренд — снижение ключевой ставки Центробанков уже в декабре текущего года до 6%, о чем на днях заявили все ключевые аналитики финансового рынка. Это закономерно повлечет за собой снижение процентных ставок по всем кредитным продуктам включая ипотеку. «Более существенное, чем ожидалось, смягчение политики ЦБ РФ позволяет более оптимистично смотреть на динамику рынка в IV квартале и в 2020 году. По итогам 2019 года, объем ипотечного кредитования, вероятнее всего, будет незначительно ниже прошлогоднего рекорда, а в 2020 году рынок ипотеки может вырасти приблизительно на 25 процентов», — комментирует главный аналитик «Росбанк Дом» Наталья Ващелюк.
Во-вторых, период выжиданий потребителей перед стартом использования новых инструментов государственной поддержки должен закончиться. «Рук помощи» уязвимым слоям населения становится все больше, правительство мощно стимулирует покупку жилья многодетными семьями. Среди мер государственной поддержки мы отмечаем материнский капитал как одну из эффективных мер. Как известно, большая часть получателей материнского капитала направляет эти средства на частичное досрочное погашение ипотеки и сокращение суммы ежемесячного платежа. Кроме того, эффективной мерой господдержки стала недавно введенная целевая субсидия в размере 450 тысяч рублей для многодетных семей, выдаваемая с целью последующего погашения ипотеки. По сути, это второй материнский капитал. Помимо этого для многодетных семей существует ипотека с господдержкой. Однако ставки по ней от банка к банку отличаются. К примеру, «Росбанк Дом» предлагает 6% годовых, ВТБ и Сбербанк — 5%, а ТКБ первым перешагнул психологический барьер со своими 4,9%. Люди, относящиеся к данной категории граждан, с высокой долей вероятности решат воспользоваться предоставленными льготами именно в конце 2019 года.
Стоит, конечно, отдельно отметить устойчивый тренд поддержки семьи, и не только со стороны государства — в последнее время активно включаются застройщики и банки, выводя совместные продукты. Буквально на днях Сибирский Банк Сбербанка совместно с компанией «Брусника. Сибакадемстрой» представили продукт для семей с детьми по ставке 3,4%, и это не маркетинговая ставка на пару-тройку квартир — это ставка на все квартиры в новом комплексе застройщика. Прецедент уникален и тем, что взят очередной барьер по возможности снижения ставок.
В-третьих, важно учитывать переход строительства на систему эскроу. Это нововведение может вернуть индекс доверия покупателей к «первичке» на прежний уровень. «55 процентов покупок жилья в ипотеку сейчас приходится на вторичный рынок, порядка 30 процентов составляют покупки на первичном рынке. Остальное — это рефинансирование и кредиты под залог имеющегося жилья», — поделился цифрами по текущей ситуации Вадим Пахаленко из ТКБ. При этом нужно понимать, что 30% для нового жилья — это предельно низкая цифра, к которой рынок не возвращался уже несколько лет. Однако, по словам экспертов, благодаря вводу новой системы финансирования ожидается рост доли покупки первичного жилья примерно на 5-7%. Любопытно, что данный пункт активизирован также и новостями от Сбербанка, который снижает процентные ставки по объектам, финансируемым с использованием эскроу-счетов. Базовая ставка для такого жилья будет начинаться от 5,3%, ставка по программе субсидирования с аккредитованными застройщиками Сбербанка — от 3,3%, а для тех категорий заемщиков, что подходят под «Семейную ипотеку», — от невероятного 1%.
2020 год рискует стать лакмусовой бумажкой, которая покажет эффективность инструментов, применяемых не только правительством, но и игроками рынка. Перегретый в 2018 рынок заморозился на три квартала текущего года. Насыщенность информационного поля не только маркетинговыми ходами банков, новыми высокотехнологичными решениями, но и планомерным падением годовых ставок дает возможность ожидать второй волны ипотечного бума. Уже в I квартале 2020 года, скорее всего, произойдет значительный рост числа выданных ипотечных кредитов в таких регионах, как Дальний Восток, где президентом, по сути, поставлена задача — сделать ставку по ипотеке 2%, что подтверждено на днях заявлением премьера о выдаче 140 тысяч льготных кредитов по этой ставке. «Есть уверенность, что средняя стоимость объектов в регионах нашей страны останется прежней или же снизится на 10-12 процентов, а в столице, наоборот, вырастет минимум на 7 процентов», — комментирует директор по развитию Rebridge Capital Ольга Хрипченко. Это связано не только с изменением стоимости квадратного метра, но и с приходом новой аудитории заемщиков, которых интересуют объекты принципиально иного характера. Все больше миллениалов берут ипотеку, а это крайне важно правильно понимать.