Эксперт по финграмотности о том, что нужно для снижения ставок по ипотеке
Автор: Ольга Дайнеко,
руководитель проекта «Финшок»
в рамках Национальной программы повышения финансовой грамотности граждан Минфина России
Заявления главы Сбербанка о том, что ставки по ипотеке через три года могут достигнуть 7%, вызвали некоторое удивление своим оптимизмом. Минстрой обещает 8% через пять лет, среднерыночная ставка в августе составила 9,6%. А после всплеска доходности по облигациям федерального займа (ОФЗ) и повышения ключевой ставки банки начали увеличивать проценты. Застройщики и риелторы тут же приступили к зазыванию клиентов, пугая надвигающимся удорожанием жилищных кредитов. Оправдан ли оптимизм главного визионера банковского сектора и главы крупнейшего банка или нет?
На отрезке ближайших полутора лет рост процентов по ипотеке практически неизбежен. Решение Банка России о повышении ставок было очень жестким, и в его прогнозы по инфляции заложено дальнейшее увеличение процентов и сохранение «дорогих денег» минимум до конца 2019 года. Скорее всего, выше будут и ставки по облигациям и депозитам, а для банков деньги от вкладчиков и инвесторов — это сырье, из которого они «выпекают» кредиты, в том числе ипотечные. Дороже мука и повидло — дороже и свежая выпечка. Если регулятору удастся сократить инфляцию до целевого уровня в 4%, а то и меньше, то он сможет стать менее жестким в своей денежно-кредитной политике. Тогда и ключевую ставку имеет смысл опустить до 6–6,5%. При этом проценты по долгосрочным депозитам в крупнейших банках и качественным облигациям могут оказаться ниже ключевой ставки.
Следующим условием должно стать снижение издержек банков на выдачу ипотечных кредитов. Здесь на помощь приходят технологии, которые не только ускоряют оформление займов, но и позволяют делать это дешевле. Электронные закладные и документооборот, предоставление подтверждений, даже взаимодействие с нотариусами, Росреестром и страховыми компаниями достаточно быстро дешевеет для тех, кто применяет эти технологии. Банки уже активно предлагают скидки за подачу заявлений, работу с заявкой и самим кредитом онлайн. Если исторически разница между ставкой по длинным депозитам и ипотеке была на уровне 1,5–2%, то в будущем 1% может стать вполне стандартным уровнем за счет большей оперативности и дешевизны процесса.
Наконец, можно более эффективно работать с рисками. Ипотечные заемщики самые дисциплинированные — уровень просрочки всего 1,5%. Причем большая часть этих сумм в итоге выплачивается со штрафами либо после продажи залогов. Со скандалами и убытками в основном связана валютная ипотека, от которой остались только старые кредиты. Но работа с неплательщиками и ликвидация залогов тоже не бесплатная, поэтому улучшение кредитного качества заемщиков один из факторов удешевления ипотеки.
Что для этого делать, тоже понятно: не снижать сумму первого взноса ниже разумного уровня и не допускать затыкание «дыр» потребительскими кредитами. Низкие первые взносы одна из ключевых причин ипотечного кризиса в США в 2008–2009 годах. ЦБ уже принял меры, чтобы ипотека со взносом ниже 20% была невыгодна для банков. Также нельзя допускать завышения стоимости залогов, то есть жилья: здесь важна независимость оценщиков и качество их работы. Снижает риски и работа с проверенными клиентами, имеющими депозиты и получающими зарплату в банке, который выдает ипотеку. А наведение порядка в долевом строительстве снимет проблему залогов и разнообразных недостроев, которые создают правовые и финансовые проблемы как для банков, так и для заемщиков.
Когда говорят о ставке по кредиту, забывают включить в нее страхование имущества и прав собственности на него, а также здоровья, жизни и трудоспособности заемщика. Без качественной работы страховых компаний и адекватного покрытия снижение базовой ставки по ипотеке невозможно. Поэтому с точки зрения потребителя 7% — это кредит с более высокими страховыми тарифами, и она может оказаться менее выгодной, чем при 9,5% годовых.
Доступность жилья зависит и от политики федеральных и региональных властей, которая требует от них единства действий и учета интересов и застройщиков, и покупателей. Во многих случаях специальные программы (семейная и военная ипотека, различного рода региональные проекты) обеспечивают доступ к жилищным кредитам для больших категорий заемщиков, которые обычный, даже государственный банк воспринимает как слишком рискованные. Нужно экспериментировать с другими формами финансирования жилья — кооперативы, сберегательные программы, что может потребовать изменения законов и нормативов. Но именно здоровая конкуренция важнейший стимул снижения ставок.
Ипотека под 7% годовых вполне возможна — при более низкой ключевой ставке и эффективных процессах выдачи кредитов. В интернете популярны картинки из офисов чешской «дочки» Сбербанка c ипотекой в кронах под 2,5% при ключевой ставке в 1% и по длинным вкладам в 1,1%. В случае радикального снижения инфляции и процентных ставок в этом направлении может сдвинуться и российская ипотека. Выгоду получат все, ведь дешевле будут не только новые ипотечные займы, но и рефинансирование старых и дорогих.