VIII конференция «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России»
13 августа 2019
1820

Спрос на ипотеку разбился о быт: почему волгоградцы стали реже брать жилищные кредиты

После настоящего «ипотечного бума», который отмечался в Волгоградской области в 2018 году, в регионе резко сокращается спрос на жилищные кредиты. Данные аналитиков свидетельствуют о том, что востребованность ипотеки падает — волгоградцы реже покупают жильё «в долг», и эта тенденция продолжает усугубляться.

Редакция «НовостиВолгограда.ру» выяснила, почему в Волгоградской области снизился спрос на ипотеку и какие экономические последствия может повлечь за собой «обвал» рынка жилищного кредитования в региональных масштабах.

Ставки выше — спрос ниже

Согласно данным, которые предоставило нашему изданию Объединённое кредитное бюро (ОКБ), в первом полугодии 2019 года в Волгоградской области было выдано 6,8 тысячи ипотечных кредитов. На первый взгляд, это достаточно неплохой показатель, однако если сравнивать его с аналогичным прошлогодним периодом, то окажется, что за прошедший год волгоградцы стали гораздо реже обращаться за жилищными кредитами. Если рассматривать спрос на ипотеку именно с точки зрения количества выданных кредитов (а не всех поданных заявок, часть которых не одобряется), выясняется, что в Волгоградской области он сократился на 26% по сравнению с июлем 2018-го и на 17% в целом за год. Уменьшилось и количество средств, потраченных волгоградцами на приобретение жилья в кредит. В денежном выражении объёмы ипотечного кредитования в регионе «ужались» на 20% по итогам первого полугодия.

Примечательно, что в начале текущего года в Волгоградской области всё ещё сохранялись последствия прошлогоднего «ипотечного бума», связанного с невиданным ранее снижением ставок по жилищным кредитам. Например, в январе 2019 года жители региона, по данным Банка России, взяли на 2,4% больше кредитов на покупку недвижимости, чем в январе 2018-го. На 1 января совокупный ипотечный портфель в Волгоградской области оценивался в 76,3 млрд рублей, а средний чек — в 1,7 млн рублей. У представителей Банка России изначально были позитивные прогнозы по динамике рынка, но тенденция к росту поддерживалась недолго. Судя по цифрам, которыми оперирует ОКБ, ещё зимой количество выданных ипотечных кредитов в Волгоградской области начало мало-помалу сокращаться; в марте падение спроса на ипотеку стало очевидным фактом, а к маю сокращение объёмов выдачи достигло максимума с начала года.

Данные ОКБ подтверждают и другие источники: в частности, Единый реестр застройщиков (ЕРЗ) со ссылкой на статистику Банка России сообщает, что за пять месяцев текущего года количество ипотечных кредитов, выданных жителям Волгоградской области, снизилось на 11,7%. Впрочем, как отмечают эксперты ЕРЗ, в этом году волгоградцы всё равно берут жилищные кредиты активнее, чем в 2017-м. Судя по всему, по-прежнему сказывается остаточный эффект от рекордного снижения ставок по ипотеке в прошлом году.

В самом Банке России ожидаемо не согласились с выводами ОКБ, указав, что методология, которой пользуется Объединённое кредитное бюро, не идеальна, а самой полной статистикой по ипотеке располагает только сам регулятор.

- О динамике на рынке ипотеки лучше судить не по объёму выдачи новых кредитов, а по данным о накопленной задолженности по ипотечному жилищному кредитованию (ИЖК). Эти данные, в отличие от статистики о выдаче новых кредитов, на которые вы ссылаетесь, не учитывают сделок по рефинансированию. А именно на эти сделки приходится существенный объём средств в период снижения ставок по ипотеке (что как раз происходило в первой половине прошлого года). Согласно этой статистике, на 1 июля 2019 года задолженность жителей Волгоградской области по ИЖК выросла до 83 млрд рублей с 69 млрд рублей на 1 июля 2018 года и с 76 млрд рублей на 1 января 2019 года. То есть объём кредитования в области вырос, — пояснили в пресс-службе Отделения Волгоград Южного ГУ Банка России. — Если же брать данные о выдаче новых кредитов, следует помнить, что они учитывают суммы рефинансированных ранее взятых ипотечных кредитов. Рефинансирование на более выгодных условиях очень популярно у людей в те периоды, когда ставки по ипотеке снижаются. Ставки опускались к историческим минимумам как раз в первой половине прошлого года. Этим во многом и объясняется резкий рост выдачи ипотеки в январе–июле 2018 года. В первой половине 2018 года на фоне снижения ставок по ипотеке темпы роста выдачи ипотечных кредитов в Волгоградской области действительно были существенными (+68% к уровню января-июня 2017 года). В конце 2018 — начале 2019 года ставки по ипотеке уже повышались, и большого спроса на рефинансирование не наблюдалось.

Представители регулятора также утверждают, что объём выдачи ипотеки в Волгоградской области (с учётом рефинансирования ранее взятых кредитов) в первой половине 2019-го и 2018-го практически совпадает. По данным, которые предоставили Банку России кредитные организации, жители Волгоградской области с января по июнь 2019 года набрали ипотечных кредитов на 15,8 млрд рублей (против 16 млрд рублей в первой половине 2018 года). Эти цифры действительно отличаются от тех показателей, которые приводит ОКБ. Впрочем, даже Банк России признал, что по фактической выдаче ипотеки показатели в Волгоградской области упали. Согласно официальной статистике, количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 13% (за полгода выдано 8,7 тысячи кредитов против 10 тысяч в первом полугодии 2018 года).

По словам профессиональных экономистов, снижение спроса на ипотеку в регионе обусловлено сразу несколькими взаимосвязанными факторами. Во многом на сокращение количества выданных кредитов повлияло общее положение дел в строительной сфере Волгоградской области, которое уже давно очень далеко от идеального. Сыграло свою роль и повышение ставок, которые вновь пошли вверх после рекордного снижения в 2018-м.

— В каждом регионе ситуация с кредитованием имеет свои особенности и специфику и может немного отличаться друг от друга. Однако на сегодня всех объединила одна общероссийская тенденция — ставки по кредитам перестали падать. Ко всему прочему, Банк России взял курс на повышение требований к банкам по кредитам с низким первоначальным платежом. Таким образом, тем, кто планировал взять ипотеку с условно нулевым взносом, пришлось отказаться от этой идеи. Как следствие, количественный показатель по выдачам ипотечного продукта пошёл вниз. Кризиса в отдельном кредитном продукте и в его спросе в той или иной области может и не быть, но изменения в законодательстве о долевом строительстве и общая экономическая ситуация не добавили оптимизма строителям: цены на жильё растут, доходы населения падают, банки повышают требования к первоначальному платежу — всё это повлияло на ситуацию, — ещё в апреле отмечал эксперт Эльман Мехтиев, президент СРО «НАПКА».

Банк России, в свою очередь, называет главной причиной нынешней ситуации так называемый «эффект высокой базы»: после роста объёмов ипотечного кредитования в 2018 году, который частично был связан с активным рефинансированием ранее взятых кредитов, произошёл предсказуемый «отскок».

«Строительный рынок ждёт стагнация»

Застройщики в большинстве своём не испытывают оптимизма по поводу ситуации в строительной сфере региона. Фактическая стоимость строительства одного квадратного метра жилья в Волгограде выше, чем рекомендованный Минстроем уровень средней рыночной стоимости недвижимости — проще говоря, застройщикам не слишком-то выгодно возводить новые дома. В условиях, когда количество зданий, сдающихся в эксплуатацию, снижается, а стоимость одного «квадрата» растёт, жители области с меньшим энтузиазмом берут ипотеку.

Не менее важный фактор — падение реальных денежных доходов населения, которое продолжается быстрыми темпами: примерно каждый седьмой волгоградец уже сейчас существует за чертой бедности, и таких людей при сегодняшних экономических тенденциях будет становиться больше. Представители того социального слоя, который в основном формирует спрос на ипотечные кредиты, беднеют наравне с остальными, — а это значит, что люди, которые в иных условиях решились бы на покупку жилья в кредит, предпочитают отложить деньги «на чёрный день» и воздержаться от крупных трат. Чтобы взять ипотеку, типичная волгоградская семья должна быть уверена в том, что сможет её выплатить. Однако средний срок, на который такие кредиты берутся в регионе, составляет восемнадцать лет — и в сложных социально-экономических условиях только самые смелые или обеспеченные горожане могут планировать своё будущее на столь солидный срок.

— Очень хочется найти объяснение, в котором снижение спроса на ипотеку среди волгоградцев — это следствие роста доходов граждан, которым деньги банков теперь просто не нужны. Однако, к сожалению, Волгоградская область не сломала негативных общероссийских экономических и социальных трендов и скорее даже двигается в их авангарде. Чтобы это понять, совсем не обязательно смотреть на слабые экономические показатели региона, достаточно ознакомиться с результатами социальных исследований, которые однозначно говорят, что Волгоградская область, а как следствие, и жители региона чувствуют себя аутсайдерами в и без того слабой российской сборной по экономике, — пояснил «НовостиВолгограда.ру» Антон Быков, главный аналитик Центра аналитики и финансовых технологий (ЦАФТ). — Видимо, снижение жизненного уровня в регионе дошло уже до такого уровня, что люди перестают верить в улучшение своих жилищных условий и предпочитают сосредоточиться на удержании того низкого уровня, что есть сейчас. Подобное объяснение можно было бы парировать, заявив, что дело не в этом, а в ужесточении условий кредитования, но почему тогда при этом ужесточении растёт востребованность потребительских кредитов? Видимо, тоже по причине роста доходов граждан?

Действительно, согласно выкладкам ОКБ, ипотека — это единственный сектор кредитования, который настолько сильно «просел» по объёмам выдачи с начала 2019 года. Другие виды кредитов, напротив, становятся всё более и более востребованными среди волгоградцев. Например, объёмы автокредитования в денежном выражении выросли в регионе на 31% по сравнению с прошлым годом (то есть купить автомобиль без оформления кредита стало сложнее), а спрос на кредитные карты, которые изрядно облегчают жизнь «от зарплаты до зарплаты», увеличился на 14% в количественном и на 27% в денежном выражении.

Спрос на ипотеку формируют не только простые горожане, которые желают улучшить свои жилищные условия, но и строительные компании, реализующие крупные проекты. Если в регионе перестанут вводить в эксплуатацию новое жильё, то и объёмы кредитования в данной сфере закономерно сократятся. А со строительным бизнесом в Волгограде есть существенные проблемы. Каждый месяц из Арбитражного суда приходят тревожные вести о банкротстве очередной компании-застройщика, сроки сдачи новостроек постоянно переносятся, и почти половина крупных игроков рынка, по оценкам экспертов, может в течение ближайшего года свернуть работу в Волгоградской области. Учитывая всё это, легко понять, почему Волгоград по объёмам жилищного строительства проигрывает в несколько раз Ростову и Краснодару.

Тем немногочисленным компаниям, которые продолжат работать в регионе, для выживания потребуется продавать квартиры дороже. Это также поспособствует дальнейшему падению спроса на ипотеку. Кроме того, экономисты прогнозируют, что ставки по ипотеке будут расти и дальше, то есть условия кредитования станут менее выгодными для заёмщиков.

— Без реального экономического роста, при котором растут не только цифры в отчётах, а растут реальные доходы граждан, которые они ощущают в своих карманах, строительный рынок ждёт стагнация. Не для всех, конечно: кому-то повезёт работать в рамках государственных программ, но всё равно остаётся вопрос, — а кто будет покупать? — рассуждает аналитик Антон Быков. — Особенно если внешние условия нарушат нашу макроэкономическую стабильность, и Банку России придётся повышать процентную ставку, что окончательно закроет ипотечную подпитку строительного рынка. Хотя, по словам главы Минэкономразвития России Максима Орешкина, нас и так в ближайшие полтора года накроет волной от схлопывания пузыря на российском долговом рынке, так что, возможно, и внешних шоков не потребуется: ставки в финансовой системе и так вырастут.

В пресс-службе Отделения Волгоград Южного ГУ Банка России также признали, что одним из ключевых факторов, влияющих на снижение востребованности ипотечных кредитов, является доступность недвижимости.

"Меньшая активность заёмщиков может объясняться ещё и ростом цен на региональном рынке жилья: первичное и вторичное жильё подорожало за год на 9% и 13% соответственно. Кроме того, увеличился и сам объём привлекаемых средств. Средняя величина ипотечного жилищного кредита в Волгоградской области в этом году составила 1,8 млн рублей, что на 200 тысяч рублей больше, чем в первом полугодии 2018 года. Возможно, динамика на рынке ипотеки объясняется ещё и тем, что заёмщики ждут уменьшения ставок по ипотеке на фоне снижения ключевой ставки Банка России", - - пресс-служба Отделения Волгоград Южного ГУ Банка России.

Драгоценные «квадраты»

Одновременно с падением спроса на ипотечные кредиты в Волгоградской области растёт их средний чек. По сравнению с прошлым годом он увеличился на 9%, с 1,6 млн до 1,8 млн рублей. Как бы ни велико было искушение предположить, что волгоградцы начали приобретать более престижную недвижимость, на практике повышение среднего чека, скорее всего, обусловлено банальным подорожанием жилья. Чем меньше в регионе строят новых домов, тем более драгоценными делаются квадратные метры.

По мнению экономистов, в определённых ситуациях увеличение среднего чека по ипотеке может свидетельствовать о положительных тенденциях в экономике: это происходит, когда жители того или иного региона начинают больше зарабатывать, у них возникает уверенность в завтрашнем дне, и они позволяют себе покупать фешенебельные апартаменты. Даже положительная динамика по уровню рождаемости может косвенно повлиять на этот показатель: многодетным семьям чаще требуется расширение жилплощади, и в связи с высоким уровнем повседневных расходов они охотнее приобретают в кредит квартиры большой площади. Однако в Волгограде подобные явления не прослеживаются: рождаемость растёт медленнее, чем смертность, реальные доходы населения сокращаются, уровень занятости снижается.

— Если бы увеличение среднего чека по ипотеке сопровождалось высокими (более 3% в год) темпами экономического роста в стране и регионе, если бы реальные доходы граждан уже несколько лет прирастали на пять и более процентов, то тогда это было бы совершенно нормальным. Но в текущей ситуации это связано с удорожанием квадратного метра в прошлом и в этом году. И причина роста цен не связана с ростом покупательной способности граждан, она связана с административными мерами и соответствующим информационным фоном, — подчёркивает Антон Быков, главный аналитик ЦАФТ. — Здесь и повышение НДС, и переход на эскроу-счета, и рост процентных ставок, и падение курса рубля в 2018 году. Всё это активно подогревалось в СМИ риэлторами, застройщиками и прочими заинтересованными лицами — и, собственно, это сработало. Денег у людей больше не стало, а продажи недвижимости и цены на неё в 2019 году выросли, но уже и сами риэлторы признают, что рынок исчерпал свои возможности для роста.

В Банке России тем не менее напомнили, что увеличение среднего чека по ипотеке не является однозначно положительной или негативной тенденцией.

— Увеличение средней величины ипотечного кредита само по себе не предполагает какой-то качественной оценки. Значение этого показателя определяется индивидуально в каждом случае заключения кредитного договора. Заёмщик оценивает свои доходы и недостающую сумму для покупки недвижимости, а кредитная организация рассматривает возможности заёмщика своевременно и в полном объёме обслуживать задолженность по кредиту, — указали в пресс-службе Отделения Волгоград Южного ГУ Банка России.

В разных банках величина среднего чека по ипотеке, разумеется, отличается. Представители финансово-кредитных учреждений отмечают, что в основном волгоградцы интересуются небольшими и «бюджетными» квартирами в новостройках, поэтому и средний чек остаётся сравнительно невысоким. Рост этого показателя связывается с политикой застройщиков и увеличением средней стоимости квадратного метра недвижимости.

— В Волгограде средний чек по программам гражданской ипотеки составляет 1,4-1,6 млн рублей. Это связано с тем, что наибольший интерес вызывает покупка одно- и двухкомнатных квартир в новостройках эконом-класса, — пояснила Анна Селезнёва, руководитель ипотечного центра Южного филиала ПАО «Промсвязьбанк». — В целом в ПСБ средний чек по программам гражданской ипотеки — 2,3 млн рублей в региональной сети без учёта Москвы и Санкт-Петербурга. Средний чек для Москвы — 4,5 млн, Санкт-Петербурга — 3,7 млн рублей. По программе военной ипотеки — 1,9 млн рублей во всех регионах присутствия.

Банк всегда получит своё

В то время как финансисты и застройщики скептически относятся к дальнейшим перспективам ипотечного рынка в Волгоградской области, банки пока что полны надежд на его развитие — и на грядущее оживление спроса. Согласно открытым базам данных банковских продуктов, сейчас в Волгоградской области заёмщикам доступны не менее ста программ ипотечного кредитования от разных банков, в том числе военная и семейная ипотека. Ставка по каждому из этих предложений варьируется от 4,5-6% для льготных программ с господдержкой до примерно 16%. В большинстве случаев проценты, которые заёмщик выплатит банку, если погасит кредит точно в установленный срок, по сумме превышают сам объём кредита. Наиболее низкие ставки — по госпрограмме «Семейная ипотека», которая предназначена для семей, где с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года родился второй или последующий ребёнок.

Некоторые банки, работающие в Волгоградской области, к которым редакция «НовостиВолгограда.ру» обратилась за комментариями по поводу снижения спроса на ипотеку, не стали отвечать на запросы. Есть основания полагать, что по крайней мере в части случаев такая реакция вызвана нежеланием финансовых структур озвучивать неудобную для них информацию о существенном сокращении объёмов жилищного кредитования.

Тем не менее отдельные представители банковского сектора дали комментарии, которые дают понять, что крупные финансово-кредитные учреждения заранее предвидели падение спроса на ипотеку, поэтому не считают сложившуюся ситуацию экстраординарной и реагируют на неё спокойно.

— В целом по банку мы отмечаем устойчивый спрос на ипотечные кредиты во всех регионах присутствия ПСБ. В Волгограде и области спрос на ипотечном рынке демонстрирует отрицательную динамику. В первую очередь это связано с сезонным фактором и ожиданием максимального снижения ставок по ипотеке потенциальными клиентами. Ставки снижаются банками после решения ЦБ РФ о понижении ключевой ставки, и это вызывает эффект «отложенных решений». Во-вторых, замедление рынка связано с переходом застройщиков на эскроу-счета и их ожиданием реакции рынка, — указала Анна Селезнёва, руководитель ипотечного центра Южного филиала ПАО «Промсвязьбанк».

Учитывая все тенденции, можно предположить, что в этом году спрос на ипотеку в Волгоградской области останется ниже того уровня, на котором он держался в течение практически всего 2018-го. Давать более долгосрочные прогнозы пока не рискуют ни финансовые аналитики, ни банки, однако рост цен на жильё и процентных ставок по кредитам может существенно затруднить развитие рынка на региональном уровне как минимум до начала следующего года.