Объем выдач ипотечных кредитов в РФ сокращается
Впервые с начала ипотечного бума, который продолжался в 2017–2018 годах, в этом году произошло замедление выдач кредитов. При этом остальные розничные сегменты кредитования и далее демонстрируют высокие темпы роста. На динамику рынка ипотеки в конце первого квартала 2019 года повлияло сразу несколько негативных факторов, отмечают эксперты.
В своем аналитическом бюллетене «О чем говорят тренды» Банк России отметил, что в марте 2019 года «произошло некоторое замедление месячных темпов роста ипотечного портфеля». В статистике только по банковскому сектору темпы роста достигли средних темпов второго полугодия 2017 года и в пересчете на год опустились ниже 20%. При учете динамики основного долга по ипотечным ценным бумагам мартовские темпы роста указывают на более заметное замедление роста портфеля, уточняется в документе ЦБ. В том же отчете регулятор отмечает, что в остальных сегментах розницы охлаждения пока не наблюдается.
О чем говорят тренды
По мнению ЦБ, снижение выдач ипотечных кредитов произошло по нескольким причинам. Во-первых, этому способствовал рост процентных ставок — в марте средневзвешенная ставка по ипотеке увеличилась до 10,4% с 9,5–9,6% годовых. Вторым фактором стало ужесточение политики регулятора в части высокорискованной ипотеки — с первоначальным взносом менее 20%. Такие кредиты по-прежнему выдаются, однако из-за необходимости формировать по ним более высокие резервы банки устанавливают для заемщиков более высокие ставки. И наконец, третья причина — это возобновление роста цен на жилье как на первичном, так и на вторичном рынке. В апреле, по данным «Авито Недвижимость», рост цен на жилье продолжился практически во всех крупных городах России. К слову, в 2016–2018 годах стоимость жилья оставалась стабильной.
Заемщик не тот
Для снижения выдачи ипотеки есть еще один неочевидный фактор. О нем недавно сообщило БКИ «Эквифакс». По данным этого бюро, в конце первого квартала резко снизилась конверсия ипотечных заявок в кредиты. Иными словами, банки стали отказывать большему количеству заемщиков, чем прежде. Анализ входящего потока заявок показал, что в марте 2019 года отмечен рекордно низкий показатель take rate (уровень конверсии одобренных заявок) — всего 25%, когда в среднем он составляет 40% (за последние 12 месяцев). По оценке «Эквифакса», в первую очередь это результат кредитной политики банков. При этом в ведущих банках, выдающих ипотеку, уверяют, что не пересматривали требования к заемщикам в сторону ужесточения. Об этом, в частности, сообщили в ВТБ, Райффайзенбанке и Абсолют-банке. «Кредитная политика в течение 2019 года не пересматривалась, и мы не видим значимых причин для пересмотра как в сторону ужесточения, так и в сторону ослабления правил»,— заверил «Деньги» заместитель председателя правления банка «Уралсиб» Станислав Тывес.
Но дело не в ужесточении требований, уверен гендиректор БКИ «Эквифакс» Олег Лагуткин. Причина в том, что увеличился входящий поток заемщиков, которые не вписываются в стандарты, установленные банками для этих кредитов. «Банки не меняли свои стандарты, это правда,— говорит Олег Лагуткин.— Причина в увеличении спроса со стороны менее качественных клиентов. Если в 2017–2018 годах за ипотекой обращались более надежные заемщики с меньшей кредитной нагрузкой, то теперь растет спрос со стороны subprime-клиентов (с низким кредитным рейтингом.— "Деньги")». По словам эксперта, банки не хотят кредитовать таких клиентов — более высокие риски не покрываются маржой, которая минимальна при выдаче ипотеки и оправданна только при очень высоком качестве кредитного портфеля.
В банке «Дельтакредит» снижение процента одобрения заявок в марте текущего года было незначительным — около 3% по сравнению с февралем текущего года, сообщил «Деньгам» руководитель кредитного департамента банка «Дельтакредит» Алексей Просвирин. «Корректировка никак не связана с изменением риск-модели,— уточнил он.— Мы предполагаем, что незначительное снижение было связано с сезонным фактором. В последний месяц квартала может меняться структура потока клиентов, когда клиентские менеджеры для выполнения плана продаж могут подавать практически каждого клиента на рассмотрение, не анализируя негативные факторы на этапе консультации».
В других БКИ наблюдается разнонаправленная динамика. Так, по данным НБКИ, снижение одобрений входящих заявок на ипотеку началось еще в сентябре 2018 года. Тогда этот показатель, по данным НБКИ, составлял 73,2%, а в марте 2019 года — 65,1% (а минимум был в феврале 2019 года — 64%). По данным другого БКИ — «Объединенное кредитное бюро» (ОКБ), уровень одобрения весьма волатилен, на протяжении последних месяцев он скачет от 21% до 45%. При этом любопытно, что крупнейший игрок ипотечного рынка — Сбербанк, доля которого, по его собственным оценкам, превышает 56% рынка, передает свои данные только в ОКБ. В самом Сбербанке отказались от комментариев «Деньгам».
Выжидательная стратегия
По мнению младшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерины Щурихиной, есть и другие стоп-факторы для роста ипотечных выдач. «Снижение уровня конверсии одобренных заявок в ипотечные кредиты может быть связано с тем, что в ожидании снижения процентных ставок заемщики откладывают покупку жилья»,— отмечает она. С ней согласна и директор департамента кредитования розничного бизнеса Абсолют-банка Елена Ковырзина. «Многие исследования отмечают снижение уровня одобрения в целом по рынку. Это вполне закономерное развитие событий в условиях роста ставок,— указывает она.— В связи с увеличением процентных ставок снижается инвестиционная привлекательность объектов недвижимости. Обычно клиенты, имеющие высокий доход и стабильное финансовое положение, которые планируют инвестировать в недвижимость, предпочитают в период роста ипотечных ставок отложить такие покупки». По ее словам, за ипотечными кредитами обращаются клиенты, которые не могут отложить покупку недвижимости на неопределенный срок,— им срочно необходимо решить жилищные вопросы.
При этом банки, не ужесточая требования к заемщикам, перестраховываются от рисков роста процентных ставок по ипотеке тем, что сокращают срок действия одобренной заявки. В конце 2018 года все ведущие игроки ипотечного рынка резко сократили срок действия одобренной заявки на кредит — в некоторых случаях до недели-двух. «Иногда поиски подходящего объекта недвижимости на рынке затягиваются, клиент может не успеть воспользоваться одобренной заявкой от банка»,— продолжает Екатерина Щурихина. Впрочем, полагает она, скорее всего, уже в ближайшие месяцы на фоне наблюдающейся в последнее время стабильности ипотечных ставок уровень конверсии одобренных заявок в кредиты восстановится до стандартного уровня.
Согласно базовому сценарию «Эксперт РА», в 2019 году объем выдач ипотечных кредитов составит не более 2,5 трлн руб., что на 10% меньше, чем в 2018 году. По негативному же сценарию этот показатель может упасть на 25%, до 2 трлн руб. «Исчерпание основных драйверов роста ипотеки в 2019 году позднее не позволит рынку достигнуть объемов текущего года, даже если макроэкономические условия существенно не изменятся»,— прогнозируют аналитики «Эксперт РА».