Существенного снижения ставок по ипотеке в РФ не ожидается
Недавно Центробанк опустил на полпроцента ключевую ставку - до 10,5%. Это вызвало новые надежды у тех, кто сейчас размышляет, пора покупать квартиру или еще подождать. Цены на жилье вроде как на «дне». Но может еще и ипотека подешевеет? Тем более что с самых высоких трибун предлагается придумать меры, с помощью которых ипотеку можно будет удешевить. На что можно надеяться и стоит ли надеяться вообще?
Стакви ползут вниз
С прошлой весны в России действует программа ипотечного кредитования с господдержкой. По ней квартиру в новостройке можно купить в кредит под льготные 12% годовых. Реально в некоторых банках ставка по госпрограмме сейчас даже ниже - от 11,5%. Это лишь немногим больше, чем в лучшие докризисные годы (см. графику). Ставки по нельготным программам с начала года понемногу ползли вниз, но добрались лишь до 12,5 - 13% годовых.
В конце мая стало известно, что правительство планирует выпустить ценные бумаги под гарантии Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это позволит снизить ипотечные ставки еще в среднем на 1% (за счет удешевления денег, которые банки могут привлечь под ипотечные кредиты).
Все это, конечно, хорошо, но до европейских 1,5-2% по ипотеке очень далеко. Почему же у нас-то не так?
Ориентация на инфляцию
Главная причина, которую обычно вспоминают, когда сравнивают ипотеку «у нас» и «у них», - инфляция. А также ключевая ставка «нашего» и «их» Центробанков, от которой во многом зависит цена денег для банков, а значит, и для тех, кто желает взять кредит.
В большинстве развитых стран Европы инфляция сейчас близка к нулю. А кое-где даже наблюдается дефляция (это когда цены падают).
У нас же… Год 2015 мы закончили с инфляцией почти в 13%. Из-за снижения доходов населения и резкого падения спроса по итогам 2016-го эта цифра, как прогнозируется, снизится до 6%. В 2017-м правительство и Центробанк планируют «додавить» инфляцию до 4%. Пропорционально подешевеет и ипотека?
- В ставку по ипотеке, кроме стоимости денег и маржи банка, которая составляет минимум 2%, обязательно «зашиты» еще и риски. В частности, что кредит не будет возвращен. А такие риски сейчас очень велики, - говорит Константин Апрелев, вице-президент Российской гильдии риэлторов. - Можно было бы говорить о существенном снижении ставок, если бы были признаки того, что экономика начала идти в рост и граждане спокойно могут набирать кредиты - на фоне того, что их доходы будут расти. Но пока по-прежнему доходы снижаются, а рабочие места сокращаются.
Иными словами, с точки зрения банкиров ситуация выглядит так: население нищает, давать ему деньги в долг все опаснее, а значит «плата за риск» в пользу банка должна быть выше. И даже если инфляция и ключевая ставка ЦБ в ближайшие месяцы будут снижаться, эта «плата за риск» неминуемо будет удерживать ставки по ипотеке более высокими, чем они могли бы быть. То есть, скажем, если инфляция в России упадет до невиданных пока 4-5%, но население при этом не начнет богатеть, ставки по ипотеке вряд ли опустятся ниже 8-9%. Хотя сейчас и это выглядит просто мечтой.
А если взять да приказать?
Один из советов, который некоторые политики дают правительству и президенту, - снизить ставки по ипотеке «приказным» путем. В конце концов, у нас есть ряд банков с госучастием. Нечего им о прибыли думать - пусть подумают о людях и снизят ставки. А там и остальные банки будут вынуждены подтянуться, чтобы от них не сбежали все клиенты.
- Допустим, у нас сейчас ставки по ипотеке резко снизятся, ипотека станет доступной для большинства населения. Что дальше будет? - рассуждает Константин Апрелев. - Застройщики не могут сразу предложить больше жилья - его сначала построить надо, а число новых проектов сейчас сократилось. В итоге просто поднимутся цены. И жилье окажется столь же недоступным, но при более низкой ипотечной ставке.
Вот и получается, что выгадать что-то покупателю жилья довольно сложно: либо цены падают, но ставки высокие, либо ставки снизят, но цены уйдут в рост.
СОВЕТЫ «КП»
Выгодно ли сейчас покупать жилье в кредит
Если квартира - «для себя»
Момент сейчас можно считать вполне удачным. По осени продавцы могут попробовать поднять цены. Даже если у них ничего не получится и покупатели сразу разбегутся, на рынке на какое-то время возникнет нервозность и неразбериха. И будет риск купить квартиру по завышенной цене.
В инвестиционных целях
Эксперты пока так поступать не советуют. Даже без учета ипотеки, это имеет смысл, когда возможная доходность от сдачи этого жилья внаем и предполагаемого роста цен на недвижимость выше ставок по депозитам. Прибыль от аренды даже в Москве сейчас оценивается примерно в 4% (рублевый банковский депозит в среднем приносит вдвое больше). А цены, если в каких-то регионах и растут, то только на уровень инфляции. С учетом ипотечных платежей получается совсем невыгодно. Но все может измениться, если цены пойдут вверх...
Вторичка или первичка?
Льготную ипотеку можно получить только на покупку первичного жилья. Что сразу делает новостройки - как минимум, в этом году, до окончания действия программы господдержки, - более привлекательными.. Потому что под вторичку вам кредит дадут самый минимум под 12,5% годовых, а скорее - под 13 -13,5%. Что касается рисков, то они есть в обоих случаях - тут уж, как говорится, каждый выбирает по себе.