Лев Гарамов: Ипотечный кризис может наступить в 2020 году
В последнее время экономисты все чаще говорят о том, что над рынком недвижимости нависла угроза ипотечного кризиса. В связи с ухудшением финансового благосостояния населения поднимается волна невозвратов по ипотеке, что может привести к тому, что ипотечный кризис 2008 года, а именно период обвала ипотечных займов, может повториться. На вопросы ответил эксперт по финансовым рынкам России и стран ЕС Лев Гарамов.
- Лев, за последний год наблюдается кризис на рынке недвижимости. Множество строительных компаний находится в стадии банкротства, увеличился объем невозвратных ипотечных кредитов, снизился спрос на покупку объектов жилой недвижимости. Свидетельствуют ли данные факторы о том, что в ближайшем будущем, рынок недвижимости ждет ипотечный кризис?
Обвал рынка недвижимости происходит по причине увеличения просроченной задолженности по ипотечным кредитам, вследствие чего, ипотечные ценные бумаги обесцениваются, что приводит к резкому падению их биржевой активности и соответственно массовому банкротству инвестиционных банков и страховых компаний по всему миру. Основной причиной ипотечного кризиса является доступность ипотеки. Кредиторы уверены, что даже при ипотечном дефолте они смогут реализовать заложенную недвижимость без убытка, и это становится одной из главных ошибок, что впоследствии приводит к банкротству банков в связи с дисбалансом портфелей. Реализовать заложенную недвижимость по выгодной цене для того, чтобы окупить свои расходы будет крайне сложно, т.к., у покупателей не будет свободных денежных средств, чтобы приобрести недвижимость. В период пика роста, рынок недвижимости привлекает спекулятивных инвесторов, основной целью которых является максимальное извлечение прибыли. По сути, они инвестировали в обеспеченные долговые обязательства (CDO)* с низкой степенью риска, т.к., CDO – это активы, обеспеченные пулом кредитов. По этой причине объем выпущенных CDO вырос, однако снизилось качество кредитных активов по причине роста ипотечных и субстандартных задолженностей.
- Фактически, наблюдается высокая кредитная нагрузка заемщиков?
Однозначно. Угроза формирования «ипотечного пузыря» очевидна и если он «лопнет», Россию накроет ипотечный кризис, аналогичный тому, что произошел в США в 2008 году.
Несмотря на то, что уровень дохода населения заметно снизился, цены на объекты жилой недвижимости не снижаются, при этом, ипотечные кредиты выдаются фактически заемщикам с низким уровнем дохода. В период с 2014 – 2016 гг., российские банки выдали много рискованных ипотечных кредитов. Соответственно, к 2020 году портфель невозвратов может вырасти.
- Но ведь для страхования ипотечных рисков производится выпуск кредитных дефолтных свопов (CDS)*?
В настоящее время объем выпущенных CDS значительно превышает объем мирового ВВП. Кстати, после ипотечного кризиса 2008 года, хедж – фонды практически прекратили торговлю CDS. Однако необходимо учесть, что CDS являются наиболее приемлемыми для спекулятивных операций и не будут стабильными при экономическом кризисе. При ипотечном кризисе, хедж – фонды пытаются получить миллиарды долларов от страховых компаний, которые будут вынуждены продавать активы для покрытия обязательств по выплатам и это еще больше усугубит финансовый кризис.
- Складывается вывод, что хедж – фонды зарабатывают в период ипотечного кризиса?
Да. Хедж – фонды в период кризиса играют против рынка облигаций, обеспеченных ипотечными кредитами высокого уровня риска, которые активно выпускают инвестиционные банки. В момент кризиса, цена ипотечных бондов может обрушиться до нуля по причине роста дефолтов по рискованным кредитам на жилую недвижимость, вследствие чего хедж – фонды могут получить прибыль в миллиарды долларов. Фактически, хедж – фонды собирают портфель активов, которые должны упасть в цене при ипотечном кризисе.
- А рефинансирование кредитов может остановить развитие ипотечного кризиса?
Остановить, конечно же, нет. Рефинансирование задолженности, по сути, предшествует ипотечному дефолту. И, кстати, рефинансирование приводит к повышению процентных ставок по кредитам.
- Какое влияние оказывает ипотечный кризис на экономику в целом?
Суть в том, что ипотечное кредитование оказывает влияние на все сферы жизни, создает прогресс в бизнесе и влияет на развитие банковской системы. Система ипотечного кредитования помимо банковского сектора, оказывает влияние на развитие строительства, промышленности, сельского хозяйства и мн. др. Ипотечный кризис приводит к росту кредитных рисков по ипотечным кредитам, нарушению стабильного баланса в хозяйственной и кредитно-финансовой системе, а также в рыночных отношениях и социальной сфере. Это приводит к дисбалансу экономической системы, который проявляется нестабильностью цен на недвижимость, товары и продовольствие, в росте безработицы вследствие сокращений в коммерческих и государственных структурах, и соответственно к снижению социально-экономического уровня в стране. Также необходимо отметить, что убытки понесенные банками в период ипотечного кризиса, впоследствии будут покрываться за счет налогоплательщиков.
- На ком лежит ответственность за возможный ипотечный кризис?
Практически, вина за ипотечный кризис полностью лежит на банках. Цены на недвижимость искусственно завышены. Застройщики ведь неоднократно жаловались на то, что банки предъявляют завышенные требования при получении проектного финансирования. Застройщик кредитуется на «кабальных» условиях, т.к., по договору банк в любой момент имеет право изменить процентную ставку. Низкая себестоимость строительства позволяет снизить цены на готовые объекты. Но, в таком случае, может прекратиться потребность в ипотечных кредитах, т.к., покупатель сможет обойтись без кредитных средств, что банкам абсолютно невыгодно. Соответственно, нужна неимоверно высокая цена на недвижимость для того, чтобы население кредитовалось, а с учетом того, что уровень доходов населения в России в данный момент низкий, особенно в регионах страны, то риск просрочек и невозвратов по кредитам увеличивается. По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования, банкиры за последнее время снизили процентные ставки по ипотечным кредитам, т.к., низкие процентные ставки повышают спрос среди заемщиков на ипотечные кредиты. Чтобы максимально увеличить спрос на ипотеку, банки на некоторое время искусственно занижают процентные ставки.
- Как может Правительство стабилизировать ситуацию на рынке ипотечного кредитования?
Стабилизировать ситуацию возможно, если применить механизм реструктуризации кредитов, а также зафиксировать «заморозить» рост процентных ставок, рефинансировать ипотеку и произвести перерасчет валютных займов, а также предоставить отсрочки по платежам.
*CDO - Collateralized Debt Obligations (En)
*CDS – Credit Default Swap (En)