Энциклопедия российской секьюритизации - 2019
12 апреля 2019
2140

Виновата ипотека: Как кредитование уничтожает Россию

Опустошение русской провинции, переселение южных народов, обнаженные безлюдные границы – все это прямые последствия ипотечной лихорадки, охватившей в последние годы всю страну

По итогам 2018 года российская экономика несколько неожиданно даже для Минэкономразвития показала рост на 2,3% – прогнозы столько не давали. Подсчеты показали, что в относительном успехе «виновно» в первую очередь строительство, которое впервые в истории более чем наполовину финансировалось ипотекой. Понятно, что особого доверия этим цифрам нет – у нас за плохую статистику увольняют главу Росстата, а не министра экономического развития, – но и других цифр нет тоже. Поэтому ипотека заслуживает особого разговора.

До 2014 года выдача ипотечных кредитов в России вообще была сказочным бизнесом: берем доллары на Западе по 0,5% годовых, кредитуем российские семьи по 17% в рублях – профит!

Характерно, что падение рубля в декабре 2014 года очень больно ударило по валютным заемщикам (им банки переодалживали занятые на Западе деньги «всего-то» под 4-5%), но практически никак – по рублевым заимодавцам, то есть банкам. Да, в пересчете на доллары они потеряли, но расходы-то на зарплату, аренду, налоги банкиры несут в рублях. Невероятно удобная схема – жаль только, что односторонняя.

Откуда берутся льготы

Кроме того, подавляющее большинство мер по снижению ипотечного процента для тех или иных категорий граждан фактически являлись компенсацией из государственного или регионального бюджета недостающих процентов для банков.

Если молодая семья взяла кредит под 8%, оставшиеся 3-4% до «рыночных» ей доплатили мы с вами

А банк не только не потерял часть прибыли, но и, напротив, приобрел новых клиентов. Понятно, что на 8% придет больше заемщиков, чем на 11-12%.

Все истории с льготной ипотекой долгое время была скрытым переливанием денег из бюджета в частные банки, главным из которых является Сбербанк Эльвиры Набиуллиной, Германа Грефа и американских инвесторов.

Сейчас, после преодоления яростного сопротивления банкиров, полноценным игроком рынка стал банк ДОМ.РФ, бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), но и он держит вполне рыночные ставки, исключая ряд льготных проектов. Например, только что банк начал принимать заявки на «Семейную ипотеку» под 6% годовых на весь срок кредитования (ранее эта ставка действовала не более 8 лет, а чаще еще меньше). Это хороший способ быстрого перекачивания материнского капитала в девелопмент.

Жаль, что людям с детьми в наших условиях чаще всего уже не до многотысячных ежемесячных выплат даже по льготной ставке

Снизить реальные, не субсидированные ставки по ипотеке достаточно просто – снизив ключевую ставку Центробанка. К сожалению, Российское государство не имеет реальных рычагов влияния на эту организацию. Отсюда искусственная поддержка курса рубля через высокую ставку вместо обеспечения доступности кредитов, отсюда и основная беда российского жилищного кредитования – оно достается, как правило, тем, кто и без ипотеки не особенно нуждается в жилье. В результате дома́ в России строятся не там, где они нужны, и не для тех, кому они нужны. Проиллюстрируем этот тезис.

Кому не дадут ипотеку

Вы пробовали встать на учет как нуждающийся в улучшении жилищных условий? Тот еще квест, и далеко не все его проходят, даже отвечая всем условиям игры. Попасть в очередь трудно, вылететь из нее легко. Так что сокращение числа нуждающихся с 5,1% до 4,4% семей с 2011 по 2017 годы вызвано, увы, больше бюрократическими причинами, нежели предоставлением жилья.

Сейчас можно говорить о том, что в критическом положении находятся примерно 2,5 миллиона семей плюс армия почти нигде не зарегистрированных лиц без определенного места жительства. Все это – малообеспеченные или совсем не обеспеченные люди, которые совершенно не нужны как банкам, так и, кажется, собственному государству.

Ипотеку под 0% кто-нибудь из них, возможно, и потянул бы, но об этом даже речи не идет

Объемы выдачи жилья очередникам ничтожны, его качество омерзительно.

Где не построят жилье

Явное большинство ипотечных кредитов выдается на новое жилье, чаще всего еще на стадии стройки. Что ж, давайте посмотрим, где строится это замечательное, новое, так нужное России жилье.

Из 1,34 млн ипотечных кредитов на общую сумму более 2,74 трлн рублей на первом месте оказался московский регион (разделять Москву и область можно только по размеру социальных гарантий, которые в столице в разы выше, но большинство покупающих молоды и об этом не думают). 153 тысяч кредитов на 568 млрд рублей.

То есть более чем каждый девятый кредит, более чем каждый пятый рубль поступили в и без того чудовищно разросшийся мегаполис на западе страны

Увесиста и доля еще одного западного гиганта, Санкт-Петербурга, где счастливцы получили 75 тысяч кредитов на 200 млрд рублей. За ним идет Свердловская область, где было выдано 45 тысяч кредитов на 84 млрд рублей. Пусть вас не обманывает слово «область»: доля Верхней Салды и Нижнего Тагила в этом объеме минимальна, бо́льшая часть денег пришла в Академический район Екатеринбурга, самый грандиозный градостроительный проект в России после московской, прости Господи, реновации.

В 2018 году каждый семидесятый работоспособный житель России влез в ипотеку. В Санкт-Петербурге и вовсе каждый сорок пятый, но на самом деле доля петербуржцев среди них ничтожна. Это наиболее активные и успешные жители других регионов решили переехать в северную столицу, оставив за собой престарелых родителей и выжженную землю. Согласно статистике, например, жители кавказских регионов берут довольно много ипотечных кредитов, но под стройки на само́м Северном Кавказе таких кредитов выдается крайне мало. Великое переселение народов XXI века когда-нибудь попадет в школьные учебники.

Что нужно делать

Итак, как же нам поступить с жилищным строительством?

1. Запретить закладку новых многоэтажных проектов в Москве и области, а также в Санкт-Петербурге. Как максимум – заменять ветхие здания. Чем больше людей переезжают в столицы, тем больше скудеет провинция.

2. Отказаться от всякой государственной помощи банковской системе, от всякого субсидирования ипотеки. Если бюджет способен доплатить банку, что мешает ему сразу дать денег гражданину, без посредника-паразита, под нулевой или символический процент? Да, суммы станут меньшими, но и жилье за пределами столиц стоит куда дешевле.

3. Полный отказ от всякой государственной поддержки многоэтажного строительства. Мы вроде как вкладываем в демографические проекты, но не бывает хорошей демографии в мегаполисах, не располагают к этому клетушки. Рожают детей те, кто живут в собственных домах, на собственных участках. Да, в России суровый климат, но даже на южных окраинах у нас масса невозделанной или брошенной земли.

* * *

Система ипотеки в России насквозь прогнила и очень дурно пахнет, но тем не менее живее всех живых. Сейчас этому монстру подбросят свежей пищи в виде московской реновации, где сперва собирались продавать 10% построенного для переселенцев жилья, потом 25%, а сейчас, судя по появившимся проектам застройки, все 60%.

Постарайтесь не попасть в зубы этому паразиту. В свибловских и бирюлевских человейниках ни у вас, ни у ваших детей будущего не будет.

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM