Ипотеку обложат долговой нагрузкой
ЦБ озабочен закредитованностью ипотечных заемщиков и рассматривает возможность введения повышенных коэффициентов риска по таким кредитам в зависимости от долговой нагрузки. Шаг снизит риски невозврата кредитов, хотя уровень просрочки по ипотеке и так крайне низкий. В то же время новая норма может ухудшить динамику ипотечного кредитования и сделать эти ссуды дороже. То есть в результате привести к общему снижению доступности ипотеки. А это уже идет вразрез с поручением президента Владимира Путина.
VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС
Доля заемщиков, у которых в российских банках одновременно оформлены ипотека и другой кредит, уже превысила 40%, заявила глава ЦБ Эльвира Набиуллина в эфире телеканала «Россия 24». Поэтому, подчеркнула она, для предотвращения рисков чрезмерной закредитованности россиян нужно принимать меры заранее. Регулятор в декабре обсудит с банками возможность введения надбавок по коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от уровня долговой нагрузки заемщика как по необеспеченным потребительским кредитам.
Российские банки и микрофинансовые организации с 1 октября при выдаче заемных средств обязаны рассчитывать предельную долговую нагрузку физлиц. Показатель долговой нагрузки (ПДН) по кредитам от 10 тыс. руб. рассчитывается как отношение ежемесячных платежей по кредиту к ежемесячному доходу заемщика. При определенном уровне ПДН и применяются повышенные коэффициенты риска, то есть банку для обеспечения кредитов будет требоваться больше капитала, чем раньше. Это делает рост кредитования менее выгодным.
ЦБ в обзоре финансовой стабильности отмечает, что с начала 2019 года банки смягчают стандарты кредитования за счет предоставления кредитов заемщикам с повышенной долговой нагрузкой.
«Все более распространенным становится одновременное использование заемщиками разных кредитных продуктов. В частности, доля ипотечных заемщиков, имеющих другие кредиты, возросла с 39% в начале 2015 года до 46% на 1 сентября 2019 года. Изменение фазы экономического цикла может привести к росту неплатежей по потребительским кредитам»,— говорится в обзоре.
Вместе с тем в ипотечном кредитовании наблюдается снижение доли предоставляемых кредитов с низким первоначальным взносом (от 10% до 20%) в результате принятых макропруденциальных мер с 40,7% в первом квартале до 35,9% во втором квартале 2019 года, отмечает ЦБ. «Качество ипотечных кредитов пока остается исторически высоким. Доля просроченной задолженности по рублевым ипотечным кредитам не превосходит 0,9% на 1 октября 2019 года. Доля потребительских кредитов, которые заемщики могут использовать для первоначального взноса по ипотеке, оценивается на уровне не выше 5%»,— подчеркивается в обзоре.
Параметры повышенных коэффициентов риска в зависимости от ПДН госпожа Набиуллина не назвала. Однако, по мнению экспертов, такой шаг приведет неизбежному замедлению ипотечного кредитования, которое после длинного периода роста уже началось. Так в январе—октябре 2019 года банки предоставили заемщикам ипотечные жилищные кредиты на 2,232 трлн руб., что на 5,8% меньше, чем за аналогичный период 2018 года (2,371 трлн руб.), следует из статистики ЦБ. Количество предоставленных банками кредитов за десять месяцев 2019 года составило 1,008 млн, что на 14,2% меньше, чем за аналогичный период 2018 года (1,175 млн).
В институте развития «Дом.РФ» указывали, что снижение объемов выдачи ипотечных кредитов в 2019 году вызвано сокращением объемов кредитов, выдаваемых на цели рефинансирования.
Выдача «новых» кредитов за 10 месяцев 2019 года составляет 2,12 трлн руб., что на 2% больше, чем за аналогичный период 2018 года, их выдано в количестве около 955 тыс., что на 7% меньше, чем годом ранее.
Другим следствием введения повышенных коэффициентов риска в зависимости от ПДН для ипотеки может стать рост ставок, что прямо противоречит поставленной ранее президентом Владимиром Путиным цели их снижения. Правительство и ЦБ должны принять меры для снижения процентной ставки по ипотеке до 8% годовых и ниже и доложить об этом в начале 2020 года, следует из перечня поручений президента Владимира Путина по итогам послания Федеральному собранию. По итогам октября ставка по ипотеке уже опустилась до исторического минимума — 9,41%. «Введение показателя долговой нагрузки (ПДН) может вызвать удорожание кредитов»,— предупреждал в конце ноября президент Сбербанка Герман Греф. «Это болезненные меры для всех заемщиков»,— подчеркивал он. Однако в ЦБ так не считают, госпожа Набиуллина утверждает, что снижение ипотечных ставок до уровня 7–8% годовых вполне реально в среднесрочной перспективе.