Ипотечная ставка в России: факторы снижения

Высказывание главы российского ЦБ о выдаче ипотеки по ставке 7-8% не стало неожиданностью, речь об этом давно ведут разные представители власти, тем более, что с прошлого года снижение ипотеки находится в национальных целях и попало в программу развития строительной отрасли. О том, насколько реален этот шаг, ведь рыночные ставки никогда не опускались ниже 9%, а в последнее время держались выше 10%, рассуждает Кирилл Кононов, старший аналитик Центра экономического прогнозирования "Газпромбанка".

Банки определяют ставки по кредитам, исходя, по сути, из двух соображений. Первое – стоимость денег в экономике. Чем ниже ставки денежно-кредитной политики – в России это ключевая ставка – тем ниже ставки по кредитам и депозитам. К ставке по депозитам добавляется стоимость госрегулирования для банков (обязательные отчисления в резервы и платежи Агентству страхования вкладов для обеспечения безопасности депозитов), резервы под убытки, ожидаемые от плохих должников, а также стоимость внутренних расходов и прибыль банка. Фактически, это приводит к тому, что ставка по ипотеке колеблется примерно на 2% выше уровня ключевой ставки.

Колебания вокруг него являются результатом краткосрочных конъюнктурных историй. Например, сравнительное снижение ставок по ипотеке в 2017 г. было результатом того, что банки ждали снижения ключевой ставки в ближайшем будущем и превентивно снижали ставки по ипотеке, стараясь получить побольше клиентов. Сравнительный рост ипотечных ставок в 2019 г. – следствие того, что банки ждали дальнейшего повышения ключевой ставки.

Второе соображение – сравнительная доходность ипотеки. Если ставка по ипотеке будет равна, скажем, ставкам по ОФЗ, ипотеку выдавать никто не будет. В конце концов, государство не может обанкротиться по рублевым обязательствам. А население может. Ставки по облигациям также будут снижаться, если будет снижаться ключевая ставка, а экономика останется стабильной.

Банк России в последнее время активно сигнализирует о желании снижать ключевую ставку куда-то к уровню 5-6%. Самые агрессивные участники рынка интерпретируют это как «ключевая – 5% к концу 2020 г.». Даже если эти ожидания окажутся чересчур оптимистичными, средняя ставка по ипотеке может оказаться ниже, если будут расширены программы льготной ипотеки. Государство уже спасало рынок в 2015-2016 гг., запустив достаточно успешную программу льготной ипотеки на первичном рынке жилья. Тогда был кризис, но строительный сектор и сейчас переживает сложные времена из-за изменений в регулировании и затоваривания рынка новостроек. Масштаб мер, конечно, будет зависеть от активности Минфина и Минстроя, но масштабная программа стимулирования ипотеки для многодетных детей, военных и т.п. вполне может привести к снижению средних ставок на 1-2 п.п.

Таким образом, сегодня есть три фактора, способных привести к снижению ипотечных ставок. Первый – нормализация ставок по ипотеке относительно ключевой, что должно привести к их снижению примерно на 1 п.п. Второй – снижение самой ключевой ставки с текущих 6,5% ещё на 0,5-1%. И третье, если первых двух окажется недостаточно – это субсидированная ипотека. И если не завтра, то через год ипотека по 7-8% станет вполне реальной.