Евгений Коган: Рублевую ипотеку сейчас можно брать только, если у вас доходы в долларах
Автор: Евгений Коган,
президент ИГ "Московские партнеры"
Ипотека – то, что касается каждого из нас. Ипотечный займ требует большой ответственности, умения грамотно вести семейный бюджет, взвешенного подхода и, конечно, хорошей кредитной истории. В связи с намерениями ЦБ понижать ключевую ставку, возникает вопрос – на сколько понизятся ставки по ипотеке?
В настоящее время принято считать, что в среднем ставка по ипотеке составляет в РФ около 10%. На деле оказывается далеко не так. Бывает и 11% и 12%. Кроме того, когда человек берет ипотечный кредит, он должен будет платить не только проценты.
К дополнительным расходам относятся, например, страховки, различные банковские комиссии (за рассмотрение заявки, за выдачу кредита и т.д.). Многие не обращают на это внимание, между тем, данные составляющие очень важны, поскольку напрямую влияют на стоимость вашего кредита.
Предлагаю посчитать, во что будет обходиться ипотека типичному представителю среднего класса. Рассмотрим реалии столицы нашей Родины.
Итак, по моим оценкам, нормальная квартира для нормальной семьи в нормальном доме в Москве стоит порядка 15 млн руб. (около $240 тыс.). Берем следующие граничные условия: первый взнос – 30% (около 5 млн руб.), срок кредита – 20 лет. Рассмотрим, сколько придется платить в месяц по трем ставкам – 10%, 7% и 5%.
Что получаем в итоге? Воспользуемся обыкновенным ипотечным калькулятором.
В итоге оказывается, что среднестатистический москвич вряд ли может позволить себе ипотеку по текущим условиям. Это значит, что за 20 лет он вдвое переплатит за свою квартиру, а платить каждый месяц должен около 100 тыс. руб.
Какой уровень дохода должен быть, чтобы, выплачивая ипотеку, жить нормально, растить детей, хотя бы иногда ездить отдыхать? Раза в 1,5-2 больше.
Для справки, по данным Мосгорстата, за 2018 г. средняя зарплата москвичей составила около 80 тыс. руб. С учетом налога, эта цифра уменьшается до примерно 70 тыс. руб. Вот и считайте, сможет ли среднестатистический москвич обслуживать 20-летнюю ипотеку по ставке 10%? По-моему, ответ очевиден.
Ипотечный рынок, а вместе с ним и строительство, и в целом экономика, могут оживиться только тогда, когда ставки по ипотеке в РФ будут составлять 5-6%. Не больше. Потому что даже 7% - много.
Во всем мире комфортной ипотечной ставкой считается уровень 2-4%. Понятно, что валюта другая, но тем не менее. Когда мы к этому придем? Хотелось бы верить, что в обозримом будущем.
Когда вам говорят, что ипотека под 9-10% годовых - это хорошо, посмотрите данную табличку и сделайте вывод сами. На мой взгляд, рублевую ипотеку сейчас можно брать только, если у вас доходы в долларах, и вы рассчитываете на ослабление рубля на долгосрочном горизонте. В остальных случаях – unreal.