Энциклопедия российской секьюритизации - 2019
10 июня 2019
1450

Эскроу-счета станут драйвером спроса на новостройки

На прошедшем Петербургском международном экономическом форуме большое внимание было уделено изменениям в строительном секторе. Эксперты пришли к выводу, что переход на новую модель долевого строительства, несмотря на некоторые сложности переходного периода, окажет позитивный эффект для рынка строящегося жилья. Участники рынка уверены, что с обязательным введением эскроу-счетов покупатели будут избавлены от рисков стать обманутыми дольщиками, а это, наряду с ожидаемым снижением ипотечных ставок и повышением качества проектов, способно повысить спрос на новостройки.

Как в сейфе

С 1 июля отрасль переходит на новую модель долевого строительства с использованием проектного финансирования, что нацелено на исключение вероятности возникновения обманутых дольщиков в будущем. По новой схеме финансирования средства граждан будут попадать не напрямую застройщику, а на специальный эскроу-счет. Сам застройщик сможет получить их только после ввода объекта в эксплуатацию. В случае если застройщик не сможет вовремя исполнить свои обязательства, дольщик сможет вернуть свои деньги в банке. Дополнительные гарантии сохранности денежных средств дольщиков на счетах эскроу будут обеспечиваться за счет реализованного в 2018 году механизма страхования средств (как это происходит сейчас по вкладам населения в сумме до 1,4 миллионов рублей, но здесь предел выше – до 10 миллионов). Таким образом, дольщик оказывается защищен – он не может лишиться средств ни при банкротстве застройщика, ни при банкротстве банка.

"Эскроу-счета гарантируют покупателям, что они не потеряют свои деньги, даже если у застройщика возникнут финансовые трудности", - заявляет, в частности, директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов.

Девелопера поддерживает и председатель комитета по строительству "Опоры России", уполномоченный по защите прав предпринимателей в строительной отрасли Дмитрий Котровский, утверждающий, что главный плюс нового механизма - гарантия сохранности денег. "Вне зависимости от вариантов развития событий при реализации проекта, покупатель гарантированно получит купленное жилье", - обещает он, добавляя, что в рамках комплексных мер, принимаемых государством и направленных на доступность жилья в России, это окажет положительный эффект на рост спроса населения.

Директор инвестиционного департамента "Интеко" Людмила Корнева сравнивает размещение денег покупателей на счетах эскроу с хранением в сейфе. "Теперь на этапе строительства покупатель будет чувствовать себя более защищенным. Безусловно, это способно дополнительно простимулировать его принять решение о покупке нового жилья", - говорит она.

Положительного эффекта от изменений ожидают и в госкомпании "Дом.РФ". "Переход на проектное финансирование сформирует условия для качественного роста жилищного строительства. Мы ожидаем значительное повышение доверия населения к приобретению жилья на этапе строительства", - говорит директор по гарантийным продуктам компании Антон Воронин.

По данным Росстата, в январе-апреле 2019 года объемы возводимого жилья немного снизились: введено 19,6 миллиона квадратных метров жилья (-2,9% к аналогичному периоду прошлого года). Построено 9,2 миллиона квадратных метров многоквартирного жилья (-4,1%) и 10,4 миллионов квадратных метров индивидуальных жилых домов (-1,8%). При этом аналитический центр "Дом.РФ" отмечает, что наибольшее снижение строительства новых домов пришлось на январь 2019 года, а уже с февраля ввод многоквартирных домов стал расти. В целом, за период февраль-апрель 2019 года построено 7 миллионов квадратных метров жилья – на 2,1% выше, чем за аналогичный период 2018 года. "Текущая динамика объемов ввода жилья не связана с переходом на проектное финансирование – в настоящий момент вводятся дома, строительство которых начато 2-3 года назад, когда экономика страны переживала последствия кризиса 2015 года, и количество новых проектов строительство жилья несколько снизилось", - комментируют эксперты "Дом.РФ". Для оценки перспектив рынка следует анализировать не объёмы текущего ввода, а объемы жилья, находящегося в стадии строительства - на 1 апреля 2019 года они составляли 123,5 миллиона квадратных метров, а это на 17% больше, чем на начало 2018 года.

В компании "Талан" расходы всей отрасли на переход на эскроу-счета оценивают в 150-180 миллиардов рублей. Это расходы всех застройщиков на привлечение дополнительного капитала для выполнения требований банков по размеру собственного участия в проектах, поясняет финансовый директор компании Евгений Романенко. "Однако, одновременно с этим мы видим потенциал роста спроса примерно в 600 -700 миллиардов рублей — за счет ухода со вторичного рынка на первичный самой консервативной части клиентов, для которых переход на абсолютно надежную систему эскроу станет серьезным мотиватором", - отмечает эксперт.

Безусловно все участники рынка должны привыкнуть к изменениям, в том числе и участники долевого строительства, понять, что такое эскроу, отмечает заместитель председателя правления Сбербанка Анатолий Попов, убежденный, что многое зависит от того, как девелоперы и банки смогут разъяснить новые, выгодные для покупателей правила работы. "Но время на адаптацию есть, до конца года все должно устроиться. Рост спроса на первичное жилье возможен, на мой взгляд, начиная с 2020 года", - считает банкир.

В то же время глава нижегородской компании "Профальянс" Сергей Седов делится наблюдениями, что многие клиенты уже достаточно информированы и не боятся оформлять покупку жилья по новым правилам. "Скорее наоборот, клиенты уже начинают побаиваться покупать жильё по старым правилам", - говорит он.

"Мы на правильном пути. Когда говорили о долевом строительстве, мы всегда слышали: надо и отрасль развивать, и защищать дольщиков. Именно это и происходит", - считает председатель комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Смена стратегии

Эксперты также полагают, что новые правила снизят риски не только покупателей, но и застройщиков.

Так, Воронин поясняет, что снижение фактической ставки по кредиту в зависимости от наполнения счетов эскроу даст застройщикам эффективный инструмент управления процентной нагрузкой.

Использование проектного финансирования дает гарантии застройщику, что проект будет реализован даже в том случае, если поступления от продаж не покроют все расходы, согласна Корнева. "В определенном смысле он становится независим от денег покупателей. Но при этом нельзя забывать, что банковская ставка по кредиту привязана к количеству денег на эскроу-счетах: чем больше денежных средств, тем меньше ставка", - рассуждает представитель "Интеко".

При этом Корнева считает, что со временем в "игре" останутся только сильные девелоперы. "Это, в свою очередь, повысит качественные характеристики новых проектов и даст дополнительную стабильность рынку", - убеждена она.

Седов из Нижнего Новгорода отмечает, что в новых реалиях есть возможности и для небольших игроков. "Возможно крупные застройщики уже наработали оборотный капитал или имеют возможность привлечь деньги крупных инвесторов. Для точечных и небольших застройщиков вся надежда на проектное финансирование банков. Нам очень повезло, что мы уже работаем с банком "Дом.РФ", который на сегодняшний день предлагает, на наш взгляд, оптимальные условия для застройщиков", - поясняет он.

Гендиректор группы ЛСР Максим Соколов уверен, что новые правила способны позитивно отразиться на кредитных балансах компаний. Так, сама ЛСР благодаря обязательному переходу на расчеты с дольщиками через эскроу-счета планирует снизить чистый долг в течение ближайших пяти лет практически до нуля. "Мы просмотрели многие кейсы внутри компании через финансовое моделирование, протестировали каждый проект, который должен продаваться через эскроу-счета, и увидели, что в принципе наша долговая нагрузка будет снижаться", - поделился он на сессии в рамках ПМЭФ, пояснив, что, с одной стороны, проектное финансирование поднимет планку задолженности, но с другой, если учитывать деньги на эскроу-счетах, чистый долг будет значительно снижаться.

Позицию банковского сообщества высказывает Попов, отмечающий, что использование механизма эскроу при реализации проектов дает ряд преимуществ и возможностей для компенсации возросших затрат по уплате процентов. Во-первых, не надо делать взносы в компенсационный фонд. Во-вторых, можно экономить на собственном капитале: сейчас на застройщиков, которые не используют эскроу, распространяется требование о наличии денежных средств в размере 10% от проектной стоимости строительства на расчетном счете, которые далее направляются в стройку и могут быть возвращены только после окончания строительства в виде прибыли. Наконец, наличие гарантированного кредитного лимита на завершение строительства является возможностью заключения более выгодных контрактов с поставщиками, а также позволит застройщиком лучше планировать доход от реализации квартир.

Для банков кредитование жилищного строительства – это огромный бизнес. Артем Федорко, председатель правления банка "Дом.РФ", отметил, что исторически банки предоставляли застройщикам не так много проектного финансирования, потому что основным механизмом были средства граждан. В будущем же, уверен эксперт, это будут в основном банковские средства. "Сейчас где-то 600 миллиардов рублей банковских денег в стройке, а на горизонте ближайших 3-4 лет – будет порядка 7 триллионов То есть ожидается рост больше, чем в 10 раз. Это огромный объем бизнеса для банков, и, конечно, банкам это интересно", - отметил Федорко.

По мнению Банка России, банковская система практически готова к постепенному переходу на проектное финансирование. По словам заместителя председателя Банка России Ольги Поляковой, это подтверждает запас капитала уполномоченных банков - он в разы превышает 6,4 трлн рублей, указанные в паспорте нацпроекта "Жилье и городская среда".

Переходный период

Воронин обращает внимание, что переход на проектное финансирование коснется в основном новых проектов. "Законом предусмотрено, что в части строящегося жилья переход на счета эскроу обязателен только объектов, не удовлетворяющих критериям строительной готовности и уровню продаж", - поясняет он.

Дополнительно региональным органам власти дано право самостоятельно снижать пороговый уровень критериев для отдельных проектов, замечает Воронин.

Арсланов поддерживает представителя "Дом.РФ" и уточняет, что по закону будет разрешено достраивать по старым правилам те дома, уровень строительной готовности которых превышает 30% и 10% от всего количества квартир уже проданы согласно схеме ДДУ. В случае же с комплексным освоением территорий, уровень строительной готовности может быть на уровне 15%.

С учетом этих критериев переход будет для отрасли плавным, продолжает Воронин.
"Таким образом, у застройщиков появится дополнительное время, чтобы перестроить свои бизнес-модели, достроить свои ЖК по привычной схеме, плавно переходя к новой модели финансирования. Все это поможет избежать резкого скачка цен", - заключает Арсланов.

Попов называет критерии достройки по старым правилам достаточно либеральными. Для сохранения возможности финансировать строительства за счет средств дольщиков, по разным оценкам от 80 до 90% действующих проектов останутся на "старой" схеме, говорит он. По остальным проектам основным источником финансирования должны стать банковские кредиты. "Учитывая, что средние сроки строительства 2-3 года, у участников рынка есть время для того, чтобы адаптироваться", - уверен представитель Сбербанка.

Предел роста цен

В то же время участники рынка признают, что переход на новую систему может несколько увеличить себестоимость проектов и как следствие повысить цены для конечных покупателей. При этом эксперты, приводя разные прогнозы, сходятся во мнении, что резкого скачка не будет и рост будет не столь значительным.

Благодаря утвержденным критериям, по которым можно будет достраивать уже вышедшие на рынок жилые дома, около 90% строящегося жилья будет реализовываться по привычной и знакомой всем схеме ДДУ, размышляет Арсланов. "Этого объема может хватить на 2-3 года, и он должен обеспечить рынку не только плавный переход от схемы ДДУ к использованию проектного финансирования и эскроу-счетов, но и стабилизацию роста цен – я думаю, резкого скачка все-таки не будет", - говорит он.

Тот же объем жилья, который будет реализовываться уже по новой схеме, будет иметь отложенный эффект увеличения себестоимости, продолжает представитель "Гранель". Соответственно, и цена вырастет, и игроки рынка почувствуют эту нагрузку чуть позже. "Так, к концу года мы можем ожидать, что цены вырастут на 5-7%, а в перспективе ближайших двух лет жилье подорожает в среднем на 15%", – прогнозирует он.

По словам Котровского, в периоде есть риск удорожания цен, так как экономика проектов, которые сегодня начинают реализовываться с использованием счетов эскроу, формировалась год или два назад, и в них были заложены другие показатели стоимости привлеченных средств. "Но рынок будет перестраиваться и, возможно, к концу 2020 года ситуация стабилизируется. В любом случае, продавать по ценам выше рынка никому не выгодно", - полагает омбудсмен.

А вот в "Интеко" прогнозируют, что рост составит порядка 10%, при этом максимальный всплеск произойдет в конце 2019 – начале 2020 годов, а в дальнейшем ситуация стабилизируется. "Повышение будет иметь пределы, ведь, с одной стороны, оно должно компенсировать снижение маржинальности девелоперов после введения эскроу-счетов, а с другой – сохранить потребительский спрос на прежнем уровне", - утверждает Корнева.

В "Дом.РФ" более оптимистичны и говорят о 3-5% роста себестоимости проектов. При этом Воронин подчеркивает, что это небольшое увеличение себестоимости совсем необязательно приведет к росту цен на жилье – они будут определяться множеством факторов, в том числе ставками по ипотеке и балансом спроса и предложения.

У "Талана" схожий прогноз - общее удорожание себестоимости проектов будет в пределах 3,5%. Квартиры же для покупателей подорожают в пределах 3-7% у разных застройщиков в зависимости от настройки бизнес-процессов, считают аналитики "Талана".

Говоря о себестоимости проектов, руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик допускает, что она не только не вырастет, но в некоторых случаях даже снизится. Это может произойти за счет выстраивания более стабильных отношений с подрядчиками. Сегодня зачастую подрядчики опасаются зависимости оплаты своей работы от поступлений денег дольщиков застройщику и не уверены, что очередной этап работ будет оплачен в срок и в полном объеме. Теперь они будут избавлены от таких рисков, так как банковское финансирование станет гарантией и для них. "При наличии открытого кредитного лимита в банке застройщикам легче договариваться с подрядчиками о фиксированных ценах", - подтверждает Попов из Сбербанка.

В компании "Брусника" отмечают, что стоимость новостроек скорее будет определяться макроэкономическими факторами, в первую очередь - доходами населения и ставками банковского процента для инвестиций и ипотеки для покупателей. "Недобросовестные игроки будут использовать новую реальность для повышения цен, но рынок быстро отрегулирует такое поведение", - предупреждают эксперты компании.

В "Бруснике" также полагают, что в период адаптации рынок увидит снижение объемов строительства, конкуренция по объему предложения станет ниже. Дефицит будет способствовать увеличению цены настолько, насколько этого позволит спрос.

Особенностью проектного финансирования с эскроу-счетами является определение средневзвешенной процентной ставки по кредиту в зависимости от накоплений на этих счетах, рассказывает Попов. При этом ставка пересчитывается ежемесячно на стадии строительства, а в некоторые периоды может быть равна 0,01% годовых — если продажи идут опережающими темпами по сравнению с графиком строительства и выборкой кредита. Тем не менее снижение ставки не компенсирует на 100% затраты на обслуживание увеличенного кредитного портфеля, и в целом затраты застройщика возрастут. Поэтому определенным минусом для застройщика является рост себестоимости и возможное снижение рентабельности, допускает банкир. По его мнению, переход на эскроу-счета не должен значительно увеличить себестоимость строительства для застройщиков, раньше уже работавших с проектным финансированием. Для таких девелоперов рост может составлять 3-4% к бюджету проекта. "Те застройщики, которые строили за счет средств участников долевого строительства, могут получить рост затрат, по нашем оценкам, на 13% от бюджета", - приводит он подсчеты банка.

Цены на жилье зависят от спроса, поэтому о росте цен как таковом сложно говорить, продолжает рассуждать Попов. "Я бы говорил о снижении скидок застройщиками на стадии строительства, так как теперь при наличии гарантированного источника финансирования — открытого кредитного лимита банка, у застройщиков будет меньше потребности искать источники для покрытия кассовых разрывов", - полагает он.

Дополнительные драйверы

Романенко обращает внимание на дополнительный эффект от эскроу-счетов - новая система будет стимулировать застройщиков строить быстрее. По его мнению, сократить сроки завершения проектов реально на 20-25%, что также станет драйвером перехода клиента на рынок новостроек. Арсланов дополняет коллегу, что увеличению скорости может способствовать внедрение инновационных методов строительства, которые, к тому же, могут уменьшить и себестоимость.

По оценкам РАСК, введение эскроу-счетов поспособствует сокращению сроков строительства в среднем на 30%. "В этом смысле, само проектное финансирование является некоторым стимулом строить быстрее, а соответственно быстрее закрывать кредитную линию, используя средства на эскроу-счетах для ее погашения", - говорит генеральный директор агентства Николай Алексеенко.

Ещё одним потенциальным драйвером спроса собеседники РИА Недвижимость называют снижение ипотечных ставок.

Так, Корнева полагает, что теперь банки будут иметь достаточное количество средств на эскроу-счетах, и это позволит им спонсировать снижение ипотечных ставок. Недавно Сбербанк уже анонсировал снижение ставок, и в "Интеко" не сомневаются, что другие банки последуют его примеру. "Это решение было продиктовано в том числе переходом отрасли на проектное финансирование", - замечает Корнева. Соколюк в свою очередь делится наблюдениями, что риск "недостроя" никогда не был серьёзным поводом отказаться от покупки вообще (объемы продаж застройщиков последних лет красноречиво об этом говорят), зато абсолютное большинство людей в первую очередь оценивают размер ежемесячного платежа. Аналитический центр "Дом.РФ" отмечает, что ряд банков в мае уже начали снижать ставки по ипотечным кредитам. В случае отсутствия внешних негативных факторов ставки по ипотеке по итогам года могут составить 10% и ниже.

Воронин из "Дом.РФ" приводит статистические данные, согласно которым в России крайне низкая обеспеченность жильем по сравнению с развитыми странами – около 25 квадратных метров на человека по сравнению с 40 метрами в странах Европы. При этом наблюдается высокая потребность населения в улучшении жилищных условий – около 45% российских семей хотели бы их улучшить. Снижение ставок поспособствует большей обеспеченности россиян квадратными метрами, поддержав как платежеспособный спрос, так и застройщиков, считает он.

В Сбербанке уверены, что в поисках способов снижения издержек девелоперам неизбежно придется применять новые технологии и новые бизнес-модели. Это, в свою очередь, повысит качество конечного продукта. "Если покупатели будут видеть существенную разницу в качестве жизни в новых объектах по сравнению со вторичным жильем, то их выбор, на наш взгляд, будет безусловно в пользу первичного жилья. А это — дополнительный пул покупателей", - резюмирует Попов.

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM