Накопительные вклады не пойдут на пользу ипотеке
Предложение депутатов Госдумы ввести безотзывные жилищно-накопительные банковские вклады для гарантированного получения ипотеки вызвало резкую критику экспертов. В текущих рыночных условиях этот инструмент вряд ли будет работать, уверены специалисты. И уж точно не будет выгоден ни банку, ни клиенту.
Напомним, речь идет об инициативе депутатов Госдумы о введении безотзывных жилищно-накопительных банковских вкладов, которые гарантируют их владельцу получение ипотеки после накопления первоначального взноса. Соответствующий законопроект внесут в Госдуму до конца недели.
В действиях парламентариев видна попытка в очередной раз ввести безотзывные вклады, но для определенного сегмента клиентов, говорит глава аналитического центра ООО «Русипотека» Сергей Гордейко. Более того, высказывается благородная идея поддержать повышенным процентом накопление первоначального взноса для получения ипотечного кредита.
Но даже при этом судьба такого вклада может сложиться несчастливо, считает эксперт.
Успей зарегистрироваться на конференцию «Цифровая ипотека без прикрас»
Регистрация и описание по ссылке ipoteka.today
Во-первых, введение безотзывности только для определенной категории клиентов, да и еще в обмен на специальные преференции, выглядит несправедливым. Более корректным было бы введение безотзывности вообще. «Мы же привыкли к более дешевым невозвратным билетам», — приводит пример Гордейко.
В-вторых, по его мнению, преимущества для банков не очевидны, чтобы платить повышенную ставку. Кредиты и без того берут, а вклады держат безо всяких льгот. «Скорее всего, будут исключения безотзывности, предполагающая возможность обратиться в банк с исключительными материальными затруднениями и попросить деньги назад досрочно. То есть конструкция не получит абсолютную предсказуемость в хранении вкладов», — рассуждает эксперт.
В-третьих, клиенту проще копить в одном банке, а брать ипотечный кредит в другом, то есть два раза воспользоваться лучшим рыночным предложением.
Однако главным поводом для критики является следующее противоречие. «Предлагается некоторая замкнутая система в условиях жесткой рыночной конкуренции. Она могла бы работать при жестком или запретительном законодательном регулировании, когда можно только так или иначе. Например, только такой клиент может получить ипотечный кредит и так далее. А как только конструкция становится гибкой и альтернативной сразу же конкуренция берет свое», — поясняет Сергей Гордейко.
По его мнению, в теперешнем виде законодательная инициатива в закон будет превращаться с трудом. А если и реализуется, то на рынок существенного влияния не окажет.
Жилищно-накопительные вклады вряд ли будут пользоваться спросом на рынке, согласна управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.
По ее мнению, минусы данной схемы очевидны как для банков, так и самих вкладчиков. Для кредиторов главный недостаток заключается в обязательстве выдать льготный кредит заемщику. То есть открытие безотзывного вклада подразумевает фактически положительное решение о выдаче кредита. Хотя за то время, пока заемщик будет копить средства, его финансовые возможности могут существенно измениться, причем в худшую сторону. Выходит, что банк рискует выдачей кредита потенциально неблагонадежному заемщику, а значит должен быть готов получить на баланс проблемный залоговый актив.
″ Но для покупателя минусов жилищно-накопительных вкладов намного больше, считает Литинецкая. Самый главный — это низкий лимит страховых выплат в размере 1,4 млн рублей.
Согласно подсчетам «Метриум», средняя стоимость квартиры на первичном рынке массового сегмента в старых границах Москвы составляет почти 9 млн рублей. 20% от этой суммы (первоначальный взнос) — 1,79 млн рублей. То есть даже покупка доступного столичного жилья через жилищно-накопительные вклады сопряжена с риском потери части суммы. Причем повышать лимит нужно и с учетом новостроек бизнес-класса, где доля ипотеки по итогам 2017 года достигла уже 33%. Средний бюджет покупки равен более чем 17,2 млн рублей, а значит, лимит страховых выплат нужен в размере не менее 3,5 млн рублей.
Но даже если власти будут гарантировать возмещение внесенных средств, продолжает Литинецкая, есть еще один нюанс, а именно — уровень ставки по льготному кредитованию. По сути, чтобы клиент мог выбрать среди десятков банков, он должен заранее понимать, на какой процент по кредиту он может рассчитывать после накопления необходимой суммы. По подсчетам «Метриума», за 2017 год московская семья со средним доходом заработала порядка 905 тыс. рублей (примерно 56 тыс. рублей в месяц на одного человека) за вычетом прожиточного минимума (порядка 18 тыс. рублей в месяц на члена семьи). Соответственно, чтобы собрать минимальный первоначальный взнос на квартиру в массовом сегменте, понадобится порядка двух лет. За последние два года средневзвешенная ставка по выданным в Москве ипотечным кредитам на первичном рынке снизилась с 11,68 п.п. до 9,44 п.п. в марте 2018 года — на 2.24 п.п.
«Учитывая столь высокую динамику, полагаю, сами покупатели не захотят фиксировать ипотечную ставку, рассчитывая на то, что через пару лет она будет намного выгоднее, чем предложит банк по жилищно-накопительному вкладу сегодня», — говорит Мария Литинецкая.
Также остается нерешенным вопрос — каким образом банки будут выдавать кредит на покупку жилья в неаккредитованном проекте на первичном рынке? Ведь, как известно, любой комплекс анализируется кредитором, поскольку банки не готовы выдавать ипотеку на потенциально проблемный или низколиквидный проект. При использовании жилищно-накопительных вкладов клиенту фактически будет дан «зеленый свет» не только на получение ипотеки по льготной ставке, но и покупку квартиры в доме, который по той или иной причине не будет устраивать банк, к примеру, из-за низкой стадии строительной готовности.
«Это весьма рискованная ситуация, на которую кредиторы вряд ли согласятся», — резюмирует эксперт.