Цикл повышения ставок по ипотеке пройден
После полугодового роста ряд банков начали снижать ставки по ипотеке. Однако фундаментальных факторов для радикального разворота в сторону снижения на рынке пока нет, поэтому в ближайшие месяцы нас ждет минимальная коррекция стоимости ипотечного кредита.
По данным агентства ДОМ.РФ, в марте впервые не произошло роста процентных ставок по ипотеке. Об этом свидетельствует мониторинг средних ставок 15 крупнейших игроков рынка. Кредиты на новостройки подешевели на 0,01 процентного пункта (п. п.), на вторичное жилье остались без изменений по сравнению с предыдущим месяцем. У игроков рынка складывается впечатление, что пик роста процентных ставок уже пройден и, возможно, появились основания для снижения ставок. «Возможные изменения ценовых параметров ипотеки в 2019 году будут зависеть от движения ключевой ставки Банка России, макроэкономической ситуации и конъюнктуры рынка»,— поясняют в пресс-службе ВТБ. В среднесрочной перспективе и по мере достижения таргетов по инфляции аналитики банка видят хорошие возможности плавного снижения ставок сначала до 9%, а затем — 8%. Снижение до 8% в 2020 году глава Сбербанка Герман Греф обещал зимой этого года. В этом году, по его мнению, таких показателей ожидать не следует. Сбербанк отказался от комментариев темы «Деньгам». В Россельхозбанке на запрос «Денег» не ответили.
Банки начали массово повышать ставки по ипотеке осенью прошлого года. Сначала этот тренд коснулся частных игроков, в то время как госбанки сохраняли прежний уровень ставок. Однако второй цикл роста ипотечных ставок в январе этого года начали именно госбанки — Сбербанк и ВТБ сообщили о повышении ставок на 0,6–1 п. п. Рост ставок происходил по нескольким причинам — в том числе из-за удорожания стоимости фондирования (привлеченных средств банков) и нагнетания санкционной риторики. Пока реальность оказалась лучше пессимистичных прогнозов, и весомых оснований для того, чтобы продолжать повышать процентные ставки по кредитам, у банков нет.
Причин для заметного снижения пока тоже нет, признают участники рынка. «Пик роста процентных ставок по ипотеке пройден, и в ближайшие несколько месяцев существенных изменений ставок не будет»,— считает заместитель председателя правления банка «Возрождение» Наталья Шабунина. «При этом возможности для снижения ставок ограниченны,— уточняет управляющий директор по розничным продуктам Абсолют-банка Антон Павлов.— Ставки на внешних и внутренних рынках начали постепенно снижаться, однако пока не так значительно, чтобы спровоцировать коррекцию по кредитным ставкам. Поэтому мы ожидаем, что отдельные игроки могут в ближайшее время проводить небольшую коррекцию из-за высокой конкуренции в сфере жилищного кредитования, но она вряд ли будет значительной и массовой». По его словам, если на ближайшем заседании Центробанк снизит ключевую ставку, то это создаст дополнительный импульс для снижения ставок по кредитам. «Однако говорить о кардинальном развороте тренда на ипотечном рынке преждевременно»,— заключает господин Павлов.
Немаловажное значение для ипотеки сегодня имеют масштабные изменения, происходящие на рынке строительства. По статистике, около 25% составляют кредиты на приобретение строящегося жилья. Изменения правил игры в конечном счете влияют как на стоимость жилья (она растет), так и на ценовую политику банков в части ипотечных кредитов. «В связи с планируемым переходом российских застройщиков, привлекающих средства граждан, на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов с 1 июля 2019 года поменяется и конъюнктура рынка»,— предупреждает директор департамента развития розничного бизнеса Связь-банка Наталия Карасева, добавляя, что, возможно, часть застройщиков уйдет, а крупные игроки, наоборот, получат фору. «Мы планируем во второй половине 2019 года реализовать новые специальные предложения для наших клиентов, приобретающих недвижимость у застройщиков, прокредитованных банком, вплоть до отмены уплаты процентов по кредиту на период строительства»,— говорит госпожа Карасева.
По словам руководителя отдела развития и сопровождения обеспеченных кредитных продуктов Райффайзенбанка Оксаны Матюшенко, есть и другие факторы, влияющие на цены: «Помимо влияния поправок к 214-ФЗ (о введении счетов эскроу) тенденция роста стоимости первичного жилья будет продолжаться из-за удорожания стройматериалов и увеличения себестоимости строительных проектов (в том числе в результате увеличения НДС до 20%)». «Если говорить о вторичном рынке, то там цены, наоборот, снижаются,— уточняет госпожа Матюшенко.— Это связано с тем, что предложение существенно превышает спрос и цены диктуют покупатели».
В то же время у самих банков есть возможности для удешевления стоимости ипотечных кредитов. «Один из важных факторов, который сегодня влияет на снижение ставок по ипотеке,— это развитие дистанционных сервисов,— рассказывает заместитель председателя правления Новикомбанка Герман Белоус.— Банки активно внедряют технологические решения, которые снижают расходы на обслуживание ипотеки,— например, дистанционный прием заявок на кредиты и онлайн-поддержку клиента». Кроме того, добавляет господин Белоус, накопленная статистика по обслуживанию ипотечных кредитов свидетельствует о том, что это кредиты с самым низким уровнем риска, что также позволяет поддерживать доступный для широкого круга заемщиков уровень процентных ставок.
Вопрос о том, как будут меняться ставки по ипотеке, напрямую связан с тем, целесообразно ли сейчас рефинансировать ранее взятые кредиты. «Рефинансировать задолженность можно неоднократно,— поясняет Наталия Карасева из Связь-банка.— Поэтому, как только появилось предложение лучше текущего, нужно им пользоваться». Принимая решение о рефинансировании, нужно ориентироваться не на текущий уровень ставок, а на разницу ставок между действующим и потенциальным предложением. Эксперты советуют рефинансировать ипотеку в том случае, если снижение ставки составит не менее 2 п. п. «Тогда достаточно быстро окупятся все возникающие дополнительные расходы на оценку, оформление доверенностей и прочее»,— говорит Антон Павлов из Абсолют-банка. При этом необходимо учитывать в расчете срок, в течение которого заемщик погашал задолженность. «Если у клиента аннуитетная схема погашения кредита и с момента оформления прошло больше половины срока, то рефинансирование не имеет смысла,— уточняет Антон Павлов.— Дело в том, что при аннуитетных платежах сначала преимущественно погашаются проценты, а потом тело кредита. Рефинансируя такой кредит, заемщику снова придется выплачивать проценты». Поэтому очень важно хорошо изучить вопрос и сделать предварительный расчет, прежде чем принимать решение о рефинансировании. В некоторых случаях рефинансирование действительно поможет сократить переплату, в других — не принесет никакой экономии.