Уровень ставок по ипотеке приближается к докризисным значениям
Через два месяца в России заканчивает действовать программа по ипотеке с господдержкой. На сегодняшний день почти половина сделок на рынке продаж нового жилья проходит благодаря субсидированию государством процентной ставки по кредитам. Участники рынка отмечают, что программа не только дала возможность решить жилищный вопрос на выгодных условиях, но и помогла стабилизировать ставки на рынке нового и вторичного жилья. Сейчас разница между ними составляет около 1%. Банкиры считают, что рынок уже в состоянии функционировать без господдержки
Программная выдача
Рынок ипотечного кредитования в 2016 году демонстрировал явное оживление. За январь–август в России выдано 530 тыс. ипотечных кредитов на сумму 900 млрд руб., что на 38% больше в сравнении с аналогичным периодом 2015 года. Более 40% из общего объема выданных кредитов приходится на программу с господдержкой (на ее реализацию из бюджета выделено около 1 трлн руб.). «Данная тенденция, по нашим оценкам, может не только сохраниться до конца года, но и усилиться, — говорит директор челябинского филиала ООО „Компания БКС” Илья Рощупкин. — Вероятность отмены программы льготных ставок (завершается в декабре. — „Ъ”) может стать серьезным стимулом к покупке для тех, кто хочет успеть попасть на подножку уходящего поезда. То есть в ноябре–декабре, в случае подтверждения отмены господдержки, мы можем увидеть всплеск продаж, подкрепленный к тому же традиционными новогодними акциями».
Сами банкиры отмечают, что бум кредитования по госпрограмме пришелся на начало года, когда еще не было известно о ее продлении (решение об этом было принято в феврале). В начале года доля ипотеки с господдержкой в ВТБ24 в Челябинской области доходила до 50%, однако в банке отмечают снижение интереса в сравнении с прошлым годом. «Спрос на господдержку в этом году в Челябинской области на 17% ниже по объему и 11% по количеству выданных кредитов, чем в прошлом году, хотя в начале года доля ипотеки с господдержкой доходила до 50% в объеме выдач. Это вполне объяснимо тем, что акцент сейчас сместился в сторону кредитования вторичного жилья», — пояснила управляющий РОО «Челябинский» ВТБ24 Елена Блинова. По ее словам, в Челябинской области доля ипотеки с господдержкой в ВТБ24 снизилась с 42% в третьем квартале 2015 года до 31% в третьем квартале 2016 года. «Это говорит о нормализации рынка и то, что он постепенно избавляется от необходимости государственного регулирования. Уровень ставок постепенно приближается к докризисным значениям», — говорит госпожа Блинова. В СМП Банке долю на кредиты по госпрограмме оценили в 17% от общего объема одобренной в Челябинской области ипотеки. «Мы не ожидаем значительных темпов роста спроса на ипотеку к концу года, так как в значительной степени в начале года существующий спрос уже реализовался. Кроме того, в нынешней макроэкономической обстановке многие опасаются брать на себя риски и вкладываться в строящееся жилье. В числе поддерживающих факторов можно назвать снижение цен на недвижимость и улучшение условий кредитования», — рассказал управляющий филиалом банка в Челябинске Максим Григорьев.
В Абсолют Банке, напротив, отмечают существенную долю, на которую пришлась ипотека с господдержкой в общем объеме выданных жилищных кредитов. На начало октября она составила 52%. «К концу года мы прогнозируем увеличение доли таких кредитов, поскольку программа господдержки близится к завершению, что дополнительно повысит спрос на новостройки», — рассказал управляющий операционным офисом Абсолют Банка в Челябинске Константин Ваганов. По его оценкам, в 2016 году банк выдаст кредитов по госпрограмме минимум на 15% больше, чем в прошлом.
Разница ставок
Госпрограмма была запущена весной прошлого года и должна была действовать до 1 марта 2016 года. О ее продлении до 1 января 2017 года участникам рынка стало известно в середине февраля этого года. В нее были внесены некоторые изменения. Если до 1 марта банк-участник мог получать госсубсидию в виде разницы между ключевой ставкой, увеличенной на 3,5 пункта, и предельно допустимой ставкой по кредиту 12%, то сейчас субсидию сократили до 2,5 пункта. Максимальная ставка при этом не изменилась. Впрочем, опрошенные банки, скорее даже смягчили условия по выдаче ипотеки по программе. В СМП Банке недавно начали выдавать ипотеку по двум документам, а до этого стал принимать к рассмотрению доходы, подтвержденные по форме банка.
Абсолют Банк сократил минимальный допустимый стаж на работе и увеличил максимальное расстояние до места регистрации заемщика. При этом банк по-прежнему обращает внимание на закредитованность потенциального заемщика и качество его кредитной истории. «Также мы стали более критично подходить к заявкам на ипотеку от людей с чрезмерно высоким уровнем заработной платы, неадекватным рынку. Причина проста: им при сокращении или увольнении будет гораздо сложнее вернуть прежний уровень доходов, а значит, они могут испытывать значительные финансовые затруднения», — объяснил Константин Ваганов. В Абсолют Банке по программе «Первичный рынок с государственной поддержкой» можно приобрести квартиру в домах и жилых комплексах у застройщиков, аккредитованных банком по ставке 11,2% годовых. Максимальный срок такого кредита — 30 лет, но в среднем челябинцы оформляют ипотеку на 15 лет (а выплачивают досрочно — за 7,5 года), отмечает Константин Ваганов. «Первоначальный взнос — от 20%. Размер взноса никак не влияет на ставку, поэтому часто мы советуем клиентам не увеличивать первоначальный платеж продавцу квартиры. Ведь в процессе приобретения жилья возникает много расходов, в том числе и непредвиденных — переезд, ремонт, покупка мебели и бытовой техники. Гораздо выгоднее подстраховаться и отложить „лишние” деньги из первоначального взноса, чем потом брать потребительский кредит, ведь по нему ставка гораздо выше, чем по ипотечному», — объясняет он. Минимальная сумма кредита по программе в Абсолют Банке — 300 тыс. руб., максимальная, если речь идет о покупке жилья в Челябинске и области, — 3 млн руб. В банке отметили, что в 2016 году в 1,5 раза по сравнению с прошлым годом выросло число челябинцев, дистанционно приобретающих квартиры в Москве и Санкт-Петербурге. В этом случае им доступен кредитный лимит до 8 млн руб.
В СМП Банке срок кредита по программе составляет от трех до 25 лет, процентная ставка — 11,5%, собственные средства заемщика варьируются от 20% до 90%. По словам руководителя филиала в Челябинске Максима Григорьева, минимальная сумма кредита равна 400 тыс. руб., в то время как максимальная в Челябинской области может достигать 3 млн руб. В «Дельта Кредите» ипотека на новостройки выдается под 11,95% годовых. Для заемщиков в регионах первоначальный взнос составляет от 30%, минимальная сумма кредита — 300 тыс. руб., максимальная — 3 млн руб. Срок ипотечного кредита — от пяти до 25 лет. В ВТБ24 ставка для клиентов по ипотеке в рамках программы «Ипотека с государственной поддержкой» составляет 11,9%, в рамках совместных программ с застройщиками — 11,4% годовых. В челябинском отделении Промсвязьбанка по программе госсубсидирования предлагают единую ставку от 11% годовых. «Также существуют специальные партнерские программы, в рамках которых мы можем предложить заемщикам более привлекательные условия по ставкам от 9,99% годовых на первые месяцы кредитования», — рассказал региональный директор банка Алесей Юхачев. Минимальный первоначальный взнос по программе составляет 20% от стоимости квартиры, а срок кредита — от трех до 25 лет. В Примсоцбанке минимальная ставка, на которую можно рассчитывать по программам с господдержкой — 9,5%. При этом первоначальный взнос должен быть от 20%, и активирована опция «Назначь свою ставку». Стандартная ставка по данным программам — 11,5%, рассказала начальник отдела ипотечного бизнеса ФСКБ Приморья Примсоцбанк в Челябинске Наталья Савельева.
Снизить ставку по ипотеке помогают и партнерские отношения банков с агентствами недвижимости. «Существуют разные преференции, например, в ВТБ24 — если клиент приходит в банк самостоятельно, ставка для него 11,9% годовых, через нас же, ставка для клиента составит 11,65%», — рассказал директор агентства недвижимости ANB Сергей Моисеев (работает, в том числе, с Абсолют Банком, ВТБ24, Сбербанком). По его словам, с определенными банками застройщики заключают договора на условия по ипотеке со ставкой под 8%. «Но там есть свои нюансы. Где-то эта ставка только на первый год, а далее — по стандартной ставке, где-то идет удорожание квартиры. Но в среднем ставка по господдержке составляет 11,4–12%», — добавил он. Он отметил, что в этом году статистика по сделкам выглядит так: 25% приходится на покупку жилья за наличный расчет, 75% с использованием заемных средств. Из них 20% используют материнский капитал, 45% — программу господдержки, 10% — вторичное жилье.
Ипотека после программы
Участники рынка по-разному оценивают перспективы продления программы с господдержкой. «Льготная программа оказала на рынок важный сглаживающий эффект в период повышенных ставок, однако сейчас развернулась борьба мнений: Минфин считает, что ставки и так снижаются и льготное субсидирование с начала 2017 года продлевать нецелесообразно, а застройщики и банки уверены, что без продления этой программы этот сегмент кредитования обрушится на треть, и такое падение не сулит ничего хорошего ни строительной отрасли, ни финансовой стабильности. На мой взгляд, если решение о продлении и будет принято, то озвучат его в конце года, предоставив интриге быть фактором стимуляции спроса», — считает Илья Рощупкин из БКС. В СМП Банке считают, что если Центробанк продолжит политику постепенного снижения ключевой ставки, то перспектив у программы госсубсидирования ипотеки нет. «С начала года ставки по собственным программам кредитования существенно снизились и практически сравнялись со ставками по госпрограмме», — поясняет руководитель филиала банка Максим Григорьев.
По прогнозам Абсолют Банка, без дополнительного субсидирования ипотеки за счет государства ставки на первичное жилье сравняются со ставками на вторичное, то есть вырастут в среднем на 0,8–1,5% годовых. «Однако вполне вероятно, что некоторые застройщики продолжат дополнительно субсидировать ставки за свой счет, но, скорее всего, все-таки с учетом повышения ставок банками», — считает Константин Ваганов. Влияние господдержки для рынка ипотечного кредитования было значительным, подтверждает Елена Блинова из ВТБ24. «Она помогла одновременно поддержать банковский сектор, рынок строительства и другие смежные отрасли. Самое главное, что льготная ипотека позволяла купить жилье гораздо дешевле и по максимально выгодной ставке», — говорит она.
Отметим, что по данным Центробанка, средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам, выданным в Челябинской области за восемь месяцев этого года, составила 13,03%. Год назад — 13,97%. В рекордном по спросу на ипотечные кредиты 2014 году ставка была на уровне 12,36–12,54%. «По сути, сейчас рынку осталось меньше одного процентного пункта, чтобы приблизиться к этому показателю. Поэтому еще одно-два движения ключевой ставки вниз на 0,5–1%, и мы окажемся в ситуации нормального ипотечного рынка без программ субсидирования, имея справедливую ставку в районе 12%, при которой рынок будет чувствовать себя абсолютно комфортно», — считает Елена Блинова. Она добавил, что средняя ставка по кредитам на вторичное жилье находится на уровне 13–13,5%. «После отмены этой программы ставка по кредитам на новостройки и готовое жилье выровняется и стабилизируется в районе 13%–13,5% годовых, то есть приблизится к средней ставке по кредитам на вторичное жилье. Также мы ожидаем, что этот уровень еще снизится в четвертом квартале 2016 года. После завершения господдержки ставки будут на уровне 2014 года — то есть, рынок будет в состоянии функционировать без программы господдержки», — считает она.
Впрочем, банкиры не ожидают снижения цен на квартиры в новостройках. «Одна из причин — стоимость стройматериалов и трудовых ресурсов не дешевеет, другая — общее сокращение предложения по новостройкам закономерно увеличит на них спрос. Поэтому у тех, кто хочет приобрести квартиру в новом доме по выгодной цене и сниженной до исторического минимума процентной ставке, осталось всего два месяца. Этого времени вполне достаточно, если заняться решением», — уверен Константин Ваганов из Абсолют Банка. К тому же, отмечает он, сейчас пик спроса на квартиры эконом-класса, под который сумели подстроиться девелоперы. «Летом на рынке появились малометражные квартиры в отдаленных районах города стоимостью от 900 тыс. руб., и сейчас они — настоящий хит продаж. Их выбирают те, у кого нет возможности купить жилье ближе к центру и большей площадью, но и нет желания покупать единственную доступную по цене альтернативу — комнату в коммуналке», — пояснил он.