Антон Шабанов: Риск "кредитной спирали" изменит правила выдачи ипотеки
Отмеченный Центробанком риск возникновения "кредитной спирали" на рынке ипотеки существует, но раз он замечен, то его нивелируют в "ручном режиме". Об этом ФБА "Экономика сегодня" рассказал независимый экономический эксперт Антон Шабанов.
"Центробанк не случайно говорит о риске "кредитной спирали" на рынке недвижимости – регулятор анализирует огромный массив данных, прежде чем выдает свои прогнозы. И если заявляются опасные тенденции в той или иной сфере, то это сигнал для игроков рынка и финансово грамотных инвесторов, предпочитающих вкладывать деньги в недвижимость. Стоимость жилья, действительно, в последние годы растет, отталкиваясь от низкой базы, когда цены упали до исторического минимума.
С другой стороны, Центробанк взял курс на дальнейшее снижение ключевой ставки, что автоматически приведет к дальнейшему падению ставок по ипотечным кредитам. Это расхождение в снижении стоимости кредитов на жилье и росте цен увеличивается не космической скоростью, но все равно является негативной тенденцией. И здесь важно, что регулятор вовремя заметил этот фактор – это означает, что будут задействованы рычаги, которые исправят ситуацию", - отмечает специалист.
В очередном Обзоре финансовой стабильности, подготовленном Банком России, регулятор отмечает: на рынке жилья в РФ появился риск возникновения "кредитной спирали". Он заключается в формировании устойчивой тенденции: жилье дорожает из-за доступности кредита, а рост цен подталкивает кредитование. По данным ЦБ, рост цен на жилую недвижимость на первичном рынке за 2018 год составил 8,7% в целом по России, на вторичном рынке - 4,9%, что сопоставимо с ростом зарплат населения (9,9% за 2018 год).
"Инструментов для снижения рисков "кредитной спирали" у Центробанка целый арсенал – в первую очередь здесь играет роль статус мегарегулятора. То есть ЦБ может выработать такие правила игры для банковского сектора страны, которые сломают существующие тенденции. Пока не понятно, будет ли это ужесточение требований к выдаче кредитов или, может быть, изменение порядка по работе с эскроу-счетами для застройщиков – комплекс мер предстоит выработать Банку России.
Все риски подобного уровня ЦБ обычно регулирует, что называется, в ручном режиме. Ситуация на рынках отслеживается постоянно, и в случае появления негативных тенденций задействуются те или иные рычаги. Для регулятора это нормальная повседневная работа. Потому в течение одного-двух кварталов можно ожидать, что банки получат подробные инструкции к дальнейшей работе. Собственно, заявление ЦБ о рисках и стало для них первым сигналом, что стоит ждать новых правил", - подчеркивает эксперт.
Угроза "пузыря"
Банк России отмечает: положительная обратная связь между ценами на недвижимость и ростом ипотечного кредитования характерна для периодов ипотечного бума. ЦБ при этом видит и новые риски: с 1 октября 2018 по 1 апреля 2019 задолженность в ипотеке выросла на 24,7%. Наиболее рискованными регулятор считает кредиты с первым взносом менее 20%, поэтому с 1 января ввел для них повышенные коэффициенты риска, что давит на капитал банков. Центробанк регулярно выступает за повышение первого взноса в ипотеке.
При этом за I квартал доля ссуд с малым первым взносом (10-20%) снизилась и составляет 40,7%. Регулятор отмечает, что по большинству регионов наблюдается положительная корреляция между динамикой цен на недвижимость и динамикой ипотечного кредитного портфеля. Лидерами по этому показателю выступают Башкирия, Курская и Орловская области, Москва и Краснодарский край. Там, где корреляция отрицательна или близка к нулю, это объясняется избытком предложения на рынке недвижимости.
"Растущие просрочки по кредитам на рынке недвижимости получили неформальное название "ипотечный пузырь" – о рисках такого плана регулятор говорит последние несколько лет – с тех пор, как устойчиво стали снижаться ставки кредитования. И эту проблему Центробанк довольно успешно снижает опять-таки в ручном режиме, но уже с помощью самих банков, выдающих ссуды. Ведь копящиеся задолженности не выгодны финучреждениям, и они охотно помогают регулятору.
Основной посыл состоит в том, чтобы отказываться от выдачи кредитов с низким первоначальным взносом. Человеку психологически проще отказаться платить, если внесенная сумма кажется ему незначительной. Из-за этого растут задолженности на рынке ипотеки, банкам же проблемные заемщики не выгодны в принципе. Потому требования к первоначальному взносу постепенно растут.
И если покупатель жилья внес достаточно большую сумму, ему намного сложнее отказаться от дальнейших выплат - он станет настойчивее искать способы выплачивать по графику. Кроме того, внесенная изначально крупная доля снизит уровень ежемесячных взносов. Это также уменьшает шансы на то, что кредит перейдет в разряд проблемных", - заключает Антон Шабанов.