Недвижимость с расширенным толкованием
Верховный Суд указал, когда залоговые требования распространяются на незарегистрированный объект незавершенного строительства.
В целом поддержав решение ВС РФ, эксперты по-разному оценили применение положений Закона об участии в долевом строительстве по аналогии. Один из них также высказал опасение, что данная ВС РФ широкая трактовка понятия недвижимости может положить начало судебному произволу.
Банк обратился в арбитражный суд с заявлением о признании общества несостоятельным. После этого в отношении общества была введена процедура наблюдения, а требования банка – включены в третью очередь реестра требований кредиторов как обеспеченные залогом имущества должника – несколькими зданиями и правом аренды земельного участка, занимаемого ими.
Почти год спустя должник был признан несостоятельным, в его отношении было открыто конкурсное производство. Банк обратился с заявлением о признании за ним статуса залогового кредитора в отношении вновь возведенных объектов на земельном участке и внесении соответствующих изменений в реестр требований.
Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требования банка признаны обоснованными как обеспеченные залогом следующего имущества должника: нежилого здания и объекта незавершенного строительства – гостиницы. В удовлетворении остальной части заявления отказано.
Суды исходили из того, что гостиница возводится должником для комплексного использования принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания и является принадлежностью главной вещи. При этом договоры последующей ипотеки не содержат условий об ином порядке распространения ипотеки на вновь возведенные здания на земельном участке, являющемся предметом залога.
Суд округа отменил судебные акты нижестоящих судов в части обеспечения требования банка залогом недостроенного здания, отказав в удовлетворении заявления в этой части. В остальной части судебные акты оставлены без изменения. При этом суд указал, что на момент рассмотрения спора гостиница не введена в эксплуатацию, право собственности за должником на объект незавершенного строительства не зарегистрировано, в связи с чем гостиница не является объектом гражданских прав и, соответственно, не может быть предметом залога.
Не согласившись с постановлением суда округа, банк подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. Проверив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ указала, что верными являются выводы арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, а вывод суда округа ошибочен.
Как отметил ВС РФ, законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений – до или после передачи участка в залог. По смыслу положений п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право его аренды.
При этом п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве предусмотрено, что, во избежание негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований и реализации статуса залогового кредитора, суд вправе признать такие требования обеспеченными залогом на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества. В этом случае применяется предусмотренный ч. 5 ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ порядок, согласно которому застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Таким образом, ВС РФ сделал вывод о том, что заявление банка о признании за ним статуса залогового кредитора в отношении гостиницы, по сути, является заявлением об обращении взыскания на предмет залога и подлежало разрешению судом. Соответственно, у суда округа отсутствовали основания для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и отказа в признании требований банка обеспеченными гостиницей.
По мнению адвоката агентства недвижимости и адвокатской защиты «ПравовестЪ» Кирилла Иванова, определением поставлена точка в разрешении многих судебных разбирательств, поскольку ВС РФ указал на два важных момента в толковании законодательства, которые будут использоваться в правоприменительной практике.
Во-первых, ВС РФ напомнил, что законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, – до или после передачи участка в залог, и соответствующие последствия предусмотрены не только для ситуаций, когда залогодателем является собственник участка, но и в случаях, когда ему принадлежит право его аренды. Возводить же строения на заложенном в ипотеку участке может не только его собственник, но и арендатор – без согласия залогодержателя, если договором ипотеки не предусмотрено иное.
Во-вторых, ВС РФ применил аналогию закона и сослался на Закон об участии в долевом строительстве, в котором указано, что застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Адвокат АБ «Юг» Сергей Радченко обратил внимание, что позиция судов первой и апелляционной инстанций, а также поддержавшего их ВС РФ основана на старой цивилистической традиции, идущей со времен римского частного права. «Все, что расположено на участке, является его принадлежностью. Как следствие, право на участок, будь то собственность или, как в комментируемом деле, аренда, дает право на расположенные на участке объекты. Соответственно, ипотека права аренды дает ипотеку всего, что расположено на участке», – пояснил он.
Сергей Радченко отметил, что вопрос о том, что такое недвижимое имущество, долгое время являлся спорным и неоднозначно решался в судебной практике. Он напомнил: ВАС РФ постепенно пришел к констатации того, что для признания объекта недвижимым имуществом необходимо исследовать его физические свойства, а факт государственной регистрации права не является определяющим. Суд округа в данном случае придерживался ошибочной позиции о том, что недвижимость – это то, права на что зарегистрированы как на недвижимость в ЕГРП.
«ВС РФ исправил эту ошибку, указав, что отсутствия, а значит, и наличия, регистрации недостаточно для вывода о том, к какому правовому режиму должна быть отнесена вещь – к движимому или недвижимому имуществу, и необходимо исследовать физические характеристики объекта. Поскольку гостиница им отвечала, ипотека банка была распространена и на нее», – указал адвокат.
При этом применение Закона о долевом участии в строительстве по аналогии, по мнению Сергея Радченко, является неправильным. «Аналогия применяется в случае пробела в законе, но в данном случае пробела нет. Действующих норм ГК РФ, Закона об ипотеке и сложившейся практики по их применению достаточно для правильного решения дела», – пояснил эксперт.
Управляющий партнер АБ «Бартолиус» Юлий Тай также в целом поддержал позицию судей ВС РФ, указав, что итоговый вывод согласуется с духом Закона о несостоятельности и ГК РФ. Однако он высказал опасение, что при таком широком подходе к нормативно определенному и строго формальному понятию «недвижимое имущество» можно излишне расширить границы и в других делах.
«Это опасно и чревато тем, что возникнет сугубое усмотрение суда, а следовательно – произвол. Когда понятие “недвижимая вещь” будет определяться ad hoc и на глазок, может возникнуть вопрос: “Из скольких яблок возникает кучка?” Я не сторонник правового пуризма, но “что позволено Юпитеру, не позволено быкуˮ , и излишнюю креативность на местах я считаю необходимым сдерживать. В противном случае любая железобетонная конструкция и стопка кирпичей могут быть признаны недвижимостью, а против этого высший суд страны боролся долгие годы и продолжает бороться по сей день», – подчеркнул Юлий Тай.