В ипотеку права аренды участка просят включить незарегистрированную новостройку

На прошлой неделе судьи экономической коллегии Верховного суда (ВС) передали на пересмотр дел меньше, чем в предыдущие недели, — семь против в среднем 10-12 дел за неделю. Значительная часть переданных дел затрагивает вопросы регистрации прав на недвижимость. Только такие дела и вошли в обзор, который поэтому получился тематическим. В этих делах судьи ВС решат: (1) можно ли ипотеку права аренды участка распространить на строящееся на нем здание до регистрации прав на него; (2) нужно ли повторно регистрировать аренду после того, как арендатор присоединился к другому юрлицу; (3) какую госпошлину платить за изменения в ипотеке нескольких объектов недвижимости по договорам, заключенным до вступления в силу новых правил регистрации, — как за регистрацию одного изменения в договор или как за несколько отдельных обременений.

Перечень других переданных на пересмотр дел приведен в конце заметки.

(1) Можно ли ипотеку права аренды участка распространить на строящееся на нем здание до регистрации прав на него? (банкротство ООО «Автогарант»)

По Закону об ипотеке залогодержатель права собственности на участок получает в залог также построенное на нем здание (п. 1 ст. 64 Закона). Однако как быть, если в залоге не право собственности, а право аренды и если здание не достроено и права на него не зарегистрированы? Этот вопрос, прямо не решенный в законе, разбирается рамках банкротства ООО «Автогарант» (дело № А12-12549/2015). Залог права аренды обеспечивал исполнение должником кредитных соглашений с АО «Райффайзенбанк». На участке «Автогарант» построил гостиницу, но право собственности не зарегистрировал. Банк просит обременить постройку залогом в свою пользу.

Суды первой и апелляционной инстанции требования банка удовлетворили. Согласно разрешению на строительство гостиница была «пристраиваемой», то есть принадлежностью главной вещи — нежилого здания в собственности должника. Гостиница нужна была для комплексного использования этого здания. Участок под ним был в залоге, а иного порядка распространения залога на новые постройки на участке в договорах ипотеки не было. Кассация отказала в обременении гостиницы залогом, так как на момент рассмотрения спора гостиница не введена в эксплуатацию, право собственности на нее не зарегистрировано, поэтому объектом гражданских прав и, соответственно, залога она быть не может.

В жалобе в ВС банк полагает, что ипотека на гостиницу возникает силу закона. Во-первых, право аренды участка уже находится в залоге. Во-вторых, банк не связывает возможность распространения ипотеки на новостройку с регистрацией права собственности на нее. Важно, что на участке, обременённом залогом, есть имущество в натуре, полагает заявитель.

ВС рассмотрит это дело 7 августа.

(2) Нужно ли повторно регистрировать обременение (аренду) после того, как арендатор прекратил свою деятельность в форме присоединения к другому юрлицу? (Департамент имущественных отношений Тюмени против ПАО «Суэнко»)

Департамент имущественных отношений Тюмени требует обязать «Суэнко» зарегистрировать право аренды на объекты муниципального теплосетевого имущества. Они перешли во владение общества после того, как к нему присоединился первоначальный арендатор ОАО «Тепло Тюмени». Все три инстанции требования департамента поддержали (дело № А70-5203/2016). Они считали, что раз у «Суэнко» после присоединения возникли права аренды, то общество должно их зарегистрировать.

«Суэнко» в жалобе в ВС пишет, что при присоединении к нему «Тепла Тюмени» сменился только арендатор, а нового обременения не возникло. Регистрация аренды была проведена присоединившимся обществом, поэтому сейчас повторная регистрация не нужна. Законодательство допускает внесение в реестр сведений о замене арендатора без регистрации соглашений, меняющих условие об арендаторе, полагает «Суэнко».

Кроме того, департамент как арендодатель должен был сам зарегистрировать изменения к договору аренды, но Росреестр в этом отказал. Департамент был вправе оспорить отказ, а не возлагать обязанность по регистрации на нового арендатора. Подход судов ставит общество в неравное положение с органами власти: арендатор должен заплатить госпошлину (22 тыс. руб. за регистрацию допсоглашения), а местные власти от ее уплаты освобождены.

ВС рассмотрит это дело 18 июля.

(3) Какую госпошлину платить за внесение изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке, предметом которой являются несколько объектов недвижимости по договорам, заключенным до 01.07.2014 (дата вступления в силу новых правил регистрации), — как за регистрацию одного изменения в договор или как за несколько отдельных обременений? (ОАО «Агропромышленное объединение “Аврора”» против Управления Росреестра по Липецкой области)

Проблема, затронутая этим делом, возникла после недавних поправок в Гражданский кодекс (ГК), которые отменили регистрацию договора ипотеки. Теперь залог недвижимости регистрируется как обременение. Это отразилось на порядке уплаты госпошлины при залоге по старому договору новых объектов. Раньше платить ее надо было за изменение договора (600 руб.) независимо от количества новых заложенных объектов. Теперь пошлина (4 тыс. руб.) взимается за каждый новый объект, на который устанавливается обременение.

Как показывает это дело, разница может составить значительную сумму. По новым правилам компания-истец заплатила более 290 тыс. руб., а по старым заплатила бы 92 тыс. руб. Компания посчитала, что поскольку объекты закладываются по старому договору ипотеки, заключенному еще до внесения поправок, то и пошлина должна уплачиваться за регистрацию изменений в этот ранее зарегистрированный договор. После того, как регистрация была проведена, компания потребовала вернуть разницу в пошлинах 198 тыс. руб. (дело № А36-5033/2015).

Росреестр отказался возвращать разницу, считая, что общество было обязано заплатить госпошлину за регистрацию ипотеки каждого объекта. По требованию общества отказ Росреестра был признан незаконным. Суды посчитали, что пошлина за регистрацию изменений в договоры, заключенные до изменений в ГК, должна уплачиваться как за одно юридически значимое действие.

В своей жалобе в ВС Росреестр отмечает, что в допсоглашениях к старому договору стороны договорились о передаче в залог новых объектов. В их отношении ипотека ранее не регистрировалась, поэтому госпошлину нужно заплатить за каждый отдельный объект.

ВС рассмотрит это дело 20 июля.

***

А40-214329/2014 Начислять ли проценты по ст. 395 ГК в случае оспаривания сделки по основаниям Закона о банкротстве?

А40-3315/2016 Вправе ли госзаказчик установить требования о запрете привлечения субподрядчиков, требование о наличии определенных сотрудников в штате, наличие определенной техники и др., если они обусловлены характером работ — строительством дороги к месторождению алмазов на Крайнем Севере?

А40-241304/2015 Можно ли в целях выплаты перестраховочного возмещения считать «внезапным и непредвиденным воздействием» (то есть страховым случае) длительное затопление узла ГЭС, в результате которого «одномоментно» просело здание?

А84-2790/2016 Является ли деятельность общества по подготовке судоводителей образовательной и, следовательно, требующей лицензии? От этого зависит, можно ли привлечь общество к административной ответственности.