VI Российский ипотечный конгресс
17 октября 2019
3420

Госдума готова запретить небольшие стройки

Не успев адаптироваться к новым правилам привлечения средств дольщиков через эскроу-счета, застройщики приготовились к новому удару. Депутаты Госдумы, вернувшись с летних каникул, первым делом обратили внимание на проблему точечной застройки и пообещали запретить ее, подготовив в срочном порядке поправки в законодательство. Участники рынка считают эту инициативу популизмом и предрекают серьезные проблемы с обновлением жилищного фонда, особенно в регионах, если дело дойдет до моратория.

В начале октября в Госдуму на правительственный час с докладом приехал вице-премьер Виталий Мутко, отвечающий в федеральном правительстве за строительную отрасль. Все шло по плану: чиновник докладывал о переходе застройщиков на проектное финансирование и привлечение средств дольщиков через эскроу-счета, рассказывали о выполнении национальных программ по улучшению качества жилья и развитию рынка ипотеки. Но спикер Госдумы Вячеслав Володин, похоже, даже неожиданно для вице-премьера заявил, что надо отказываться от точечной застройки: «Давайте примем решение запретить точечную застройку, чтобы высокими домами не уродовали исторический центр и те части городов, где нет этих высоток».

Власти российских городов в разные годы по-разному решали этот вопрос, который особенно остро стоял в Москве в начале 2000-х. Тогда из-за нехватки готовых участков под застройку на фоне бешеного роста цен на столичную недвижимость девелоперы готовы были застраивать любой свободный клочок земли, даже детскую площадку. Это вызывало серьезный социальный протест среди москвичей. Летом 2007 года под напором градозащитников мэрия сдалась. Тогдашний глава городского стройкомплекса Владимир Ресин запретил префектурам (именно они в те годы давали разрешения на строительство, а не градостроительно-земельная комиссия, как сейчас) согласовывать точечную застройку. В Москве до сих пор сложно реализовать такой проект.

В Санкт-Петербурге эту проблему тоже решили с учетом специфики локального рынка: там под запрет могут подпасть отдельно взятые проекты, которые реализуются в границах зеленых насаждений. То есть петербургские власти, декларируя право каждого жителя на доступность к паркам и скверам, фактически развернули борьбу с точечной застройкой, что, естественно, вызвало негативную реакцию у застройщиков.

Нынешняя инициатива спикера Госдумы запретить точечную застройку отдельным законодательным актом по всей стране ожидаемо вызвала всплеск недовольства. Опрошенные “Ъ” участники рынка назвали эту инициативу серьезным ударом для всех застройщиков жилья.

Без понятия

Первая трудность, с которой могут столкнуться парламентарии при разработке отдельного законопроекта, может показаться формальной, но без ее преодоления дело вряд ли сдвинется с мертвой точки. «Ни в Градостроительном, ни в Жилищном кодексах сейчас нет такого понятия, как "точечная застройка",— говорит гендиректор Level Group Кирилл Игнахин.— Поэтому многое зависит от того, как законодатели определят это понятие». По его мнению, если жилищное строительство совсем запретят или сильно ограничат в пределах исторически сложившихся кварталов, то это станет серьезным ударом по девелоперскому бизнесу.

«Сейчас любые серьезные ограничения для девелоперского бизнеса потенциально могут привести к росту себестоимости реализации проектов и, соответственно, уходу из отрасли тех, кто не сможет или не захочет смириться с новым уровнем маржинальности»,— прогнозирует управляющий партнер «Метриум» Мария Литинецкая возможное влияние моратория на точечную застройку. Она рассчитывает, что до запрета дело не дойдет: в противном случае это остановит развитие городов.

В условиях плотной застройки городов точечные проекты — единственный вариант для развития территорий, убежден директор по инвестициям ГК «Гранель» Андрей Носов. В качестве примера он приводит европейские города, где девелоперские проекты общей площадью не более 30–40 тыс. кв. м считаются крупными, в то время как в России они классифицируются как точечная застройка.

Госпожа Литинецкая полагает, что жители тех же исторических центров вряд ли будут рады тому, что в их кварталах неухоженный пустырь или заброшенное здание. Поэтому, продолжает она, законодатели могли бы обратить внимание на то, чтобы не было хаотичной застройки на придомовых территориях, что, собственно, становится причиной громких скандалов и создания протестных групп.

Удар по регионам

Потенциально полный запрет на точечную застройку моментально привнесет целый перечень рисков на рынок, и это на фоне проводимой реформы долевого строительства и реализации планов по увеличению объемов жилищного строительства. В России большинство девелоперов, особенно в регионах, имеют в стадии строительства всего несколько домов, и зачастую они представляют собой именно точечную застройку, считает гендиректор Рейтингового агентства стройкомплекса Николай Алексеенко. По его мнению, это связано в первую очередь с тем, что по мере приближения к центральной части любого города уменьшается потенциальная площадь под застройку, а сама земля растет в цене: «Соответственно, в случае принятия закона под основной удар подпадут именно застройщики регионального уровня, а в мегаполисах — практически остановится строительство внутри территорий с уже сложившейся застройкой».

Мораторий на небольшие проекты может затруднить или даже приостановить реновацию промышленных и заброшенных территорий в крупных региональных городах, соглашается Андрей Носов. Региональные девелоперы, работая с низкой рентабельностью, стремятся минимизировать издержки, и для них строить новый микрорайон на городской окраине дороже, чем несколько «точечных» домов в центре, добавляет Кирилл Игнахин. По его словам, проблема в том, что при комплексной застройке необходимо подвести коммунальные сети, проложить дороги и тротуары, построить котельные, распределительные станции и т. п.: «Такие проекты требуют больше инвестиций, а в конечном итоге они оказываются дороже для покупателя, который сейчас не склонен к большим тратам».

Комплексно и с размахом

Кирилл Игнахин убежден, что законодательный запрет на точечную застройку фактически будет означать принуждения застройщиков работать только в проектах комплексного освоения территории (КОТ), которые, как правило, весьма дороги.

Проекты комплексного развития территорий бывают двух типов: это развитие ранее застроенных территорий города (к примеру, программа реновации в Москве, различные проекты по редевелопменту промзон) либо реализация проекта на периферии города. В первом случае застройщику необходимо иметь достаточный уровень взаимоотношений с местными властями (участие в аукционах, государственных закупках и т. п.), считает Николай Алексеенко. Во втором случае, продолжает он, застройщики зачастую сталкиваются с необходимостью взаимодействия сразу с несколькими муниципалитетами: территория таких проектов может пролегать вдоль различных поселений, а отдельные проблемы возникают при решении вопросов подключения к инженерным сетям. «Объединяет эти случаи тот факт, что такие проекты подразумевают достаточно высокую стоимость реализации,— продолжает эксперт.— Это несоизмеримые с точечной застройкой масштабы проектов, которые в том числе учитывают строительство соответствующих социальных объектов».

Кроме того, считает господин Алексеенко, застройщик должен обладать достаточными компетенциями в моделировании внутренней транспортной и инженерной систем. Таким образом, финансовый фактор, а также необходимость в дополнительных компетенциях естественным путем отсекают малых и средних застройщиков, которые ранее реализовывали проекты точечной застройки.

Впрочем, есть среди девелоперов и те, кто считает, что законодательная инициатива по запрету точечной застройки помимо ограничительных факторов несет и позитивный результат. Так считает, например, финансовый директор ГК А101 Александр Соколюк: «Отказ от "точки" поможет городским властям переориентировать девелоперов на освоение отстающих в своем развитии территорий бывших промышленных зон». Впрочем, он также считает, что у этой законодательной инициативы есть и отрицательные моменты: «Отказ от точечной застройки усугубит проблему нагрузки или нехватки в локальных районах социальной или иной инфраструктуры. Так ситуация останется прежней».