V Российский ипотечный конгресс
09 июня 2018
3090

Декларируемые цели и решения регуляторов вступают в противоречие

Постоянная смена правил игры, перспектива повышения ставки ЦБ и усиление госрегулирования – совокупность факторов, которые могут загнать и без того непростую ситуацию в строительном комплексе в тупик.

По мнению профучастников рынка, декларируемые цели и предстоящие решения регуляторов вступают в серьезное противоречие.

Цели…

В то время как перед правительством стоит цель по снижению ставок по ипотеке, Банк России призывает оценить ситуацию с ценообразованием, когда "ставки будут повышаться, если будут возникать проинфляционные риски". Регулятор уже отмечает всплеск инфляционных ожиданий. Большинство экономистов уверены: ЦБ, по крайней мере, возьмет паузу в дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики.

При этом в рамках Прямой линии Владимир Путин в очередной раз напомним правительству о цели снижения ставки по ипотеке до 7%, чтобы повысить доступность жилищного кредитования для граждан.

Чиновники, в свою очередь, рапортуют об уже проделанной работе: средняя ипотечная ставка сейчас составляет 9,73%, тогда как еще совсем недавно она была двузначной. "Наша задача вместе с Центральным банком и дальше снижать процентные ставки в экономике, держать низкую инфляцию", - подчеркнул первый вице-премьер, министр финансов Антон Силуанов.

От величины ключевой процентной ставки зависит доступность банковского кредитования, а этот показатель, в свою очередь, напрямую влияет на экономический рост.

…и средства

При этом строительную отрасль ждет еще одно испытание: с 1 июля 2019 года в России упраздняется институт "дольщиков", то есть будет запрещено заключать с гражданами договоры долевого строительства. Средства застройщикам будут выдавать банки в рамках проектного финансирования.

Эту дату на Прямой линии подтвердил президент Владимир Путин. По оценкам главы государства, проблема долевого строительства связана с недостаточно внятным регулированием, "которое имело место до сегодняшнего дня".

Между тем, работа по переходу к проектному финансированию идет полным ходом. А кризис, накрывший восьмого по объемам строительства в России застройщика Urban Group, лишь ускорил этот процесс. По некоторым оценкам, банковские кредиты начнут заменять "кошельки" граждан еще до конца текущего года.

"Дорожная карта" по отказу от долевого строительства предполагает трехлетний переходный период до 2020 года для того, чтобы отрасль успела опробовать новые правила игры. Как уже сообщал "Царьград", в отрасли разводят руками:  решение властей вызовет серьезные проблемы у застройщиков и даже банкротства на рынке.

"Если бы девелоперам приходилось финансировать строительство только за счет собственных или кредитных средств, его стоимость возросла бы примерно на 20%", - указали аналитики "ВТБ Капитал". По их мнению, новые правила игры обеспечивают конкурентное преимущество крупных девелоперов, "имеющих устоявшиеся связи с банками, и создают предпосылки для масштабной консолидации сектора".

Госбанки и госправила

При этом профучастники рынка отмечают, что таким образом процесс огосударствления добрался и до строительного сектора. И не видят в этом ничего хорошего.

Как отметил в эфире "Царьграда" генеральный директор компании "НДВ-Недвижимость" Александр Хрусталев, "крупных частных банков после "разрыва московского кольца", (о ликвидации которого ранее заявили в Банке России, - ред.), больше нет. Соответственно, остаются только государевы банки, государевы компании, государево регулирование", - сказал он. По мнению девелопера, госрегулирование добралось до строительного сектора, и отрасль ждет "госмонополизм".

Директор по исследованиям компании ООО "Market Information" Светлана Подчалина пояснила "Царьграду", что на сжимающемся рынке, где снижается платежеспособность покупателей, многие решения приходится принимать быстрее. В целом С.Подчалина разделяет точку зрения о том, что на рынке строительства происходит ситуация, подобная произошедшей в банковском секторе.

В свою очередь, генеральный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Николай Алексеенко указал, что в настоящий момент на рынке наблюдается бум ипотечного кредитования, и ужесточая требования к девелоперам, можно "выплеснуть вместе с водой ребенка".

С 2004 года в законодательство о долевом строительстве внесли сотни поправок, 22 федеральных закона, указал эксперт. "То есть ты считаешь проект, а это долгий цикл, три года, четыре, пять, - поясняет Н.Алексеенко, знакомый с суровыми реалиями рынка не понаслышке. – А у тебя в это время санкции, подорожало ГСМ, фурнитура какая-нибудь, у тебя в это время поменялись требования законодательства. И экономика, которая была у тебя просчитана, летит в "тартарары".

По его словам, постоянным изменением правил игры государство "не очень-то помогает" строительной отрасли. "Даже на горизонте конца 2017 года мы насчитали порядка 350 проблемных девелоперов, у которых уже фиксируется просрочка по вводу в эксплуатацию более полугода, - сказал глава РАСК. -  Только за прошлый год обанкротилось 157 застройщиков. Из них дюжина довольно крупных, которые совместно реализовывали 4,6 млн квадратных метров".

Другие виноватые

Получается, в кризисе на рынке долевого строительства виновато государство, ограничивающее финансирование и постоянно меняющее правила игры? Не совсем так.

Господин Хрусталев указал, что главной проблемой сегмента является большое количество непрофессиональных игроков на рынке долевого строительства. Минуя этап бизнес-планирования, они "строят красивые фасады", организуют рекламную кампанию и собирают денежные средства. А о том, как жить дальше, думают по остаточному принципу.

Кроме того, свою лепту вносят вводимые уже на этапе реализации проекта инфраструктурные изменения, рост издержек, связанный с высокими тарифами естественных монополий, и т. д.

Профучастник рынка рассказал также о нередких случаях, когда на застройщиках пытаются нажиться так называемые "юристы-мздоители". По его словам, речь идет о компаниях, которые за "небольшую плату готовы сконсолидировать дольщиков и направить против застройщика". А.Хрусталев также указал на случаи, когда банк повышал процентные ставки по выданному ранее кредиту на основании изменения ключевой ставки Банка России. "Таких оборотных средств у застройщика нет, и, соответственно, убытки", - пояснил он.

Рассуждая о способе преодоления кризисной ситуации в отрасли, эксперт отметил, что при возникновении проблем у застройщика необходимо привлекать временную администрацию, пусть и ценой потери доли в бизнесе. "Нужно иметь так называемые оперативные команды, которые будут "высаживаться" либо от Министерства строительства, либо от АИЖК (Агентство ипотечного жилищного кредитования/Дом РФ, - ред.), от тех, кто курирует эти отрасли, направления непосредственно", - считает А.Хрусталев.

Без паники

При этом, несмотря на все издержки, включающие, в том числе, потрепанные нервы, дольщики все равно получают свое жилье, подчеркивают собеседники "Царьграда". "Нет людей, которые остались ни с чем. Все равно государство достраивает", - отметил А.Хрусталев.

"Граждане защищены законом о долевом строительстве, - согласился Н.Алексеенко. - Отработаны механизмы, очень серьезная работа была проведена с СУ-155. В этом году, по-моему, последние тридцать домов сдадут".

Однако он признал, что на каждые десять отработанных домов кризисного списка появляется три-четыре новых. "Но это такой процесс, который на горизонте ближайших трех-пяти лет должен сойти на нет", - сказал эксперт.

По его словам, помочь разрешить проблемы в строительном секторе должно государство. "Нужно не только контролировать, гнобить, обвинять застройщика и не давать ему денег, нужно помочь отрасли, - говорит Н.Алексеенко. - Иначе чем мы обеспечим 120 млн квадратных метров и 5 млн семей ежегодно? А именно эти цифры являются целевыми в социальной программе президента".

Представитель отрасли указал, что за всю историю существования проблем девелопмента на сектор было потрачено около 320-350 млрд рублей, в то время как на санацию трех банков - 2,5 трлн.

Как результат, деловой климат в строительной отрасли России остается худшим за последние 7 лет, а по количеству банкротств отрасль опережает все другие виды деятельности.

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM