VIII конференция «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России»
11 февраля 2019
3190

Рост ставок по ипотеке и цен на «вторичке» спровоцировал рекордный скачок спроса на аренду

Москвичи стали чаще сдавать квартиры в аренду и даже единственное жилье используют для поправки бюджета, тогда как сами снимают более экономичные объекты, считают в Департаменте аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость и называют снижение доходов населения одним из факторов увеличения объема предложения на рынке найма – за год (по состоянию на январь) в старых границах Москвы аналитиками компании выявлен его прирост на 52%. В ТОП-3 округов столицы с самым широким ассортиментом арендного жилья вошли ЦАО, у которого 28% от общей экспозиции, а также ЮАО с 13% и ЮЗАО с 11%.

По итогам января эксперты ИНКОМ-Недвижимость также зафиксировали 30%-ное годовое повышение числа сделок по найму старомосковского жилья – с начала кризиса 2014-го это максимальный показатель роста несезонного спроса. Среди причин такого скачка специалистами компании отмечен отложенный спрос на приобретение квартиры – в связи с увеличением ипотечных ставок и цен на вторичное жилье часть потенциальных покупателей временно перешла в статус арендаторов. Кроме того, в течение 2018 года наблюдалось усиление притока в столицу региональных и иностранных нанимателей. Москвичи, сдающие свои единственные квартиры внаем, тоже пополняют состав арендаторов бюджетного жилья. Лидерами рейтинга спроса по округам являются ЦАО, ЮАО и ЮЗАО.

Несмотря на значительное повышение спроса, выбор в столице все еще богатый, свидетельствуют эксперты ИНКОМ-Недвижимость: экспозиция найма многочисленна, она пополняется масштабно и более быстрыми темпами, чем растет количество арендаторов.

Средняя стоимость найма старомосковских «однушек» в нынешнем январе по отношению к прошлому снизилась на 1,2%, «двушки» и «трешки» теперь обходятся арендаторам дороже – на 3,5% и 19% соответственно. Усредненные ставки найма по округам за отчетный период изменились следующим образом: минус 1% в СЗАО и ВАО, в остальных – повышение в диапазоне от +1,5% (ЮЗАО) до +21% (ЦАО).

Эксперты компании не ждут радикальных перемен на столичном рынке аренды в ближайшей перспективе: возможны частичные колебания спроса и предложения, но маловероятно, что они повлекут за собой значительное увеличение или снижение стоимости найма. С резким повышением цен московский рынок аренды в настоящее время справиться не способен: спрос на 70% представлен в сегменте «эконом», и в случае ощутимого удорожания большая часть нанимателей, вероятно, покинет столицу, утверждают специалисты.

Предложение: самый широкий ассортимент – в ЦАО, ЮАО и ЮЗАО

Согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, по итогам января объем предложения арендного жилья в старых границах Москвы насчитывает 47 633 лота, в числе которых 39 305 – квартиры, 8 328 – комнаты. По отношению к данным января прошлого года зафиксирован существенный прирост – на 52%.

Анализ экспозиции по округам показал: наибольший ассортимент представлен в ЦАО – здесь сдается 10 870 объектов, что составляет 28% от совокупного количества арендных квартир. На втором месте – Южный округ с 4 960 лотами и долей 13%. Третья позиция – у ЮЗАО: 4 405 объектов и 11%. Во всех этих локациях объем предложения увеличился: в ЦАО положительная динамика за год составила 40%, в ЮАО зафиксирован прирост на 27%, в ЮЗАО – на 37%.

«Одна из ключевых причин расширения экспозиции – сокращение реальных доходов населения. Для поправки бюджета приходится использовать максимум способов, в том числе и сдачу жилья внаем. Некоторые сдают свободную квартиру, которая приобреталась на перспективу – например, для подрастающих детей, кто-то решается на сдачу своей единственной жилплощади и одновременно арендует для себя более низкобюджетный объект», – делится наблюдениями заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость Оксана Полякова.
 
Спрос: число сделок рекордно выросло – на 30%

По итогам января 2019-го специалистами ИНКОМ-Недвижимость зафиксирован 30%-ный годовой рост числа сделок по аренде жилья в старых границах Москвы. За последние 5 лет это рекордный показатель увеличения несезонного спроса.

Напомним, осенью 2014 года произошел перелом на арендном рынке столицы: многие действующие договоры найма расторгались досрочно, происходили миграции арендаторов из более дорогого в более дешевое жилье, количество новых сделок резко уменьшилось на фоне активного прироста предложения. В 2015-м спрос оставался на стабильно низком уровне, в 2016 и 2017 годах отмечалось его плавное повышение, а всплески носили лишь сезонный характер.

Комментирует Оксана Полякова: «Мы видим несколько объяснений скачка популярности аренды московского жилья по сравнению с данными января 2018-го. Во-первых, за год расширилась группа клиентов, формирующих отложенный спрос на приобретение квартиры. В условиях роста ипотечных ставок и цен на вторичное жилье, неясных перспектив на рынке новостроек, а также в отношении собственного материального положения многие потенциальные покупатели решили снимать жилплощадь.

Во-вторых, усилился приток в столицу иногородних и иностранных арендаторов, что, безусловно, гарантирует стабилизацию рынка найма в Москве и в то же время подтверждает ухудшение финансового положения граждан в регионах.

В-третьих, в совокупном спросе увеличивается доля москвичей, сдающих внаем свои единственные квартиры и арендующих более дешевое жилье, что является для них средством выживания в сложных экономических условиях.

При этом следует подчеркнуть: экспозиция найма в столице пополняется более быстрыми темпами, чем увеличивается число сделок, – значения спроса пока не могут приблизиться к показателям предложения, и выбор у арендаторов есть».

Первые позиции по количеству сделок аренды в январе занимают ЦАО – 28% от общего объема, ЮАО – 12%, ЮЗАО – 11%.

 

Распределение предложения и спроса на рынке аренды квартир по округам Москвы в январе 2019 г. (все ценовые сегменты)

 Округ

 

Доля в совокупном

предложении

 

 

Доля в совокупном спросе

 

ЦАО

28%

28%

ЗАО

9%

9%

ЮЗАО

11%

11%

САО

8%

7%

СЗАО

6%

6%

СВАО

8%

9%

ВАО

8%

9%

ЮАО

13%

12%

ЮВАО

9%

9%

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость



Средние арендные ставки: «однушки» подешевели – на 1,2%, а «трешки» подорожали – на 19%

Согласно данным ИНКОМ-Недвижимость, за год стоимость найма московских 1-комнатных квартир уменьшилась в среднем на 1,2%, тогда как усредненная арендная ставка 2-комнатных объектов стала выше на 3,5%, 3-комнатных – на 19%.

Средние ценовые показатели по округам столицы в январе 2019-го по отношению к году ранее также изменились: заявляемые собственниками ставки найма квартир снизились в СЗАО и ВАО – минус 1% у каждого, а в остальных округах, напротив, выросли – в диапазоне от +1,5% (ЮЗАО) до +21% (ЦАО).

 

Изменение средней заявленной стоимости найма квартир в январе 2019 г. (все ценовые сегменты)

Округ

 

По отношению к

январю 2018 г.

 

ЦАО

+21%

ЗАО

+5%

ЮЗАО

+1,5%

САО

+2%

СЗАО

-1%

СВАО

+3,5%

ВАО

-1%

ЮАО

+7%

ЮВАО

+2%

Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость



«Кардинальных изменений в конъюнктуре московского рынка аренды в ближайшем будущем мы не предвидим. Дальнейший рост спроса и предложения если и возможен, то плавный и умеренный; традиционно ожидаются сезонные колебания, которые, впрочем, не должны вызвать увеличение стоимости найма. С резким повышением цен сегодняшний рынок справиться не в состоянии: спрос на 70% формируется в сегменте “эконом”, и в случае ощутимого удорожания значительная часть арендаторов, вероятно, покинет столицу. При этом закономерен некоторый рост ставок найма у квартир в удаленных от центра локациях после открытия поблизости новых станций метро – востребованность этих объектов увеличится», – прогнозирует Оксана Полякова.