VIII конференция «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России»
14 мая 2019
2890

Почему не всем дадут «детскую» ипотеку

В конце марта 2019 года Правительство РФ косвенно признало, что программа «детской» ипотеки не слишком интересна подавляющему большинству граждан. И появилось новое постановление, меняющее условия выдачи ипотеки для семей с детьми. В льготной ипотеке разбирался БН.ру.

Почему программа не работала

Напомним, субсидирование ипотечной ставки для семей с детьми как госпрограмма стартовало 1 января 2018 года и тогда же получило неофициальные названия «детская» или «семейная» ипотека. Предлагалась выдача жилищных кредитов на первичном рынке жилья под 6% на ограниченный срок в зависимости от разных жизненных ситуаций. Но на фоне высоких ожиданий спрос на продукт оказался минимален.

Среди ипотечных специалистов стали популярны реплики о провале программы. Что говорить – в августе минувшего года журналист БН для репортажа, подняв свои и чужие записные книжки, не смог найти ни одного даже дальнего знакомого, который бы воспользовался предложением.

В целом со старта программы по февраль 2019 года было выдано всего 7 тыс. кредитов на всю страну. При этом логично, что преимущественная часть из этих тысяч выдавалась именно в последние месяцы, в конце 2018-го – начале 2019 года. «Все игроки соглашаются, что в прошлом году программа оставалась умеренно востребованной в силу самых разных причин. Например, еще не успели родиться дети, позволяющие родителям претендовать на участие в программе», – говорит руководитель Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова.

Вопрос, будет ли продукт работать с учетом последних правительственных поправок и оставшихся подводных камней, превратился в одну из ключевых тем организованного БН круглого стола «Ипотечные ставки остановились?».

 

Что меняется в «детской» ипотеке

Минувшим летом правительство уже вносило корректировки в программу, но они не спасли ситуацию.

Большинство игроков кредитного рынка соглашаются, что в последней версии постановления государство расстаралось.

«Увеличивается период субсидирования на весь срок действия кредита в размере 6% годовых, – говорится в пояснительной записке к документу. – Кроме того, внесенные изменения позволят людям, имеющим рефинансированные кредиты, еще раз рефинансировать их по условиям правил».

Новые базовые правила

Госсубсидирование возможно только для ипотечных сделок на первичном рынке недвижимости.

Договор должен быть заключен после 1 января 2018 года. А при рефинансировании важна дата рефинансирования, а не покупки.

Право на госсубсидию появляется, если в семье с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился хотя бы второй ребенок.

Ставка на весь срок гашения ипотеки сохраняется в размере 6%. Далее растущее число детей не влияет на льготу.

Заемщиком может выступать любой из родных родителей второго и далее ребенка.

Первоначальный взнос должен быть не менее 20%. Допускается, чтобы он полностью состоял из материнского капитала.

Но достаточно ли в новой версии правительственного постановления деталей, чтобы продукт наконец стал широко популярен? Да и вообще – может ли такая ипотека стать «магистральной», «флагманом», «локомотивом»?

Как банки ведут борьбу за клиента

Первым обращает на себя внимание тот факт, что на фоне новых условий некоторые банки отнеслись к продукту с гораздо большим интересом, чем прежде. «Мы однозначно сфокусировались на госпрограмме и сделали дополнительный бонус, предлагая ставку 5,75%», – говорит Мария Батталова.

В свою очередь ВТБ снизил ставки по ипотеке с господдержкой для семей с двумя и более детьми до 5% на весь срок кредита. При этом старший вице-президент ВТБ Андрей Осипов подчеркивает, что на долю ВТБ приходится треть от общего числа таких выданных кредитов. На конец апреля это более 1,7 тыс. жилищных кредитов на 4,8 млрд руб.

Иначе говоря, теперь определенные банки верят в продукт и демонстрируют готовность поступиться частью доходов, лишь бы потеснить конкурентов. Можно предположить, что борьба только началась и рынок увидит, как еще несколько банков предложат дополнительную скидку к 6% или убедят партнеров-застройщиков субсидировать ставку.

 

Чего боятся банкиры

В то же время другая часть банков сохранит прохладное отношение к «семейной ипотеке». Причина старая: все россияне с приличными доходами давно взяли ипотеку без всякого госсубсидирования.

«Типичная закредитованность претендентов на получение ипотеки сегодня достаточно высокая. У многих на руках по пять-шесть кредитных карточек и вдобавок выплачиваемые потребительские кредиты, – рассказывает генеральный директор “Петербургского дома недвижимости” Ольга Ананишнова. – Последние два месяца не раз доходило до того, что одобрение ипотеки давали только в десятом-одиннадцатом банке».

И даже на этом фоне семья с несколькими детьми зачастую выглядит проигрышно. Прежде всего, обращает внимание Ольга Ананишнова, на фоне роста цен на недвижимость 453 тыс. руб. маткапитала стали терять значимость.

Далее, допустим, семья ждет рождения третьего или четвертого малыша. «И именно на такую семью государство предполагает навесить ипотечные долги на очередные несколько лет, – отмечает глава “Петербургского дома недвижимости”. – Ведь если это третий-четвертый ребенок, мама никогда не выйдет на работу. И гасить долг придется только из папиной зарплаты, при том что доходы не растут и с большой вероятностью через два – пять лет наступит дефолт».

Отдельный ракурс – ипотечное законодательство позволяет банкам выселять должников из единственного жилья. То есть эта семья запросто может оказаться на улице. Правда, банкам не нужно жилье должников, а нужны исправные плательщики. Но коль должник перестанет платить…

Поэтому не факт, что тот же ВТБ, предлагая продукт со ставкой 5%, станет раздавать кредиты направо и налево. Скорее наоборот, чем ниже ставка, тем жестче отсев.

Этот отсев ощущается и сегодня. Например, по данным АО «Дом.рф», отказы по 6-процентной ипотеке следуют на 59% заявок. Для справки – по обычному потоку заявок банки «заворачивают» 30% заявлений.

В общем, никто из присутствовавших на круглом столе представителей банков не выразил надежды, что в их одобренных заявках доля «детской» ипотеки когда-нибудь дорастет до 10%.

 

Зачем государству «семейная» ипотека

В послании Федеральному Собранию Владимир Путин сообщил, что на субсидирование жилья молодым семьям государство потратит миллиарды: в 2019 году это потребует 7,6 млрд руб., в 2020 году – 21,7 млрд руб., в 2021 году – 30,6 млрд… «Программа может охватить 600 тысяч семей. Безусловно, надо эти деньги найти. Мы знаем, где их взять. Они у нас есть, и нужно их использовать на таких важнейших для нас направлениях», – подчеркнул президент. Как уточнили в Дом.рф – по 100 тысяч семей ежегодно.

Но, чтобы выйти на горизонт двузначных чисел «семейной» ипотеки в банковских портфелях, государству нужно пересмотреть приоритеты. Генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов рассказывает, что для этого необходимо всего лишь поддержать инициативу со стороны банков распространить эту программу на вторичный рынок недвижимости.

«Стандартная семья по программе – это родители и двое детей, – поясняет эксперт. – Семья, где-то уже живущая, и точно не у бабушки с дедушкой. То есть это собственная либо арендованная жилплощадь. Покупать строящуюся квартиру такая семья вряд ли окажется готова. Ведь жить в старой квартире, не имея возможности ее продать, пока строится новая, это значит платить лишние проценты».

Для улучшения жилищных условий у такой семьи есть только одно правильное решение: поменять эту квартиру на другую большего размера, взять кредит ровно на разницу в цене и обслуживать под эти 6%.

Если же они арендуют жилье, то, даже имея накопления, проголосуют рублем за готовое жилье, чтобы сразу переселиться.

Таким образом, по оценке Максима Ельцова, вывод «семейного» продукта на вторичку увеличил бы популярность программы в десять раз. Но, похоже, и в обновленном варианте программа «детской» ипотеки скорее нацелена на поддержку рынка жилищного строительства (как это было с прежними программами госсубсидирования ипотеки), чем на стимулирование повышения рождаемости.

Мнения экспертов короткой строкой

Мария Батталова, управляющий филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге:

– У нас уже шквал звонков. Есть и проблемы. Покупатель с детьми настроен сразу переехать, а не болтаться по съемным квартирам.

Максим Ельцов, генеральный директор «Первого ипотечного агентства»:

– Банки выдают кредит по данной программе с низкой процентной ставкой, а потом получают от Минфина компенсацию. Чтобы войти в эту программу и получить одобрение от Минфина, необходимо пройти очень сложные и долгие согласования, как результат, проникновение этой программы крайне невысокое.

Юлия Логинова, начальник центра ипотечного кредитования петербургского филиала Газпромбанка:

– Конечно, это подстегнет спрос. Благо и прежде продукт был интересен потенциальным заемщикам. Может быть, не столь широко, но все равно – интересен.

Татьяна Хоботова, территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке филиала Северо-Западный банка «ФК Открытие»:

– Рынок очень активизировался после принятия законодательных поправок к «детской» ипотеке, стало больше обращений со стороны как клиентов, так и агентов.

Ольга Ананишнова, генеральный директор АН «Петербургский дом недвижимости»:

– Иногда клиенту говоришь: ну ведь не на пустом месте банк отказывает в ипотеке. Наверное, они видят ваши риски и, может быть, отказывают небезосновательно. Может, к их мнению лучше прислушаться?

Антон Комаров, заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург»:

– Мы считаем, что условия «семейной» ипотеки стали значительно привлекательнее после продления субсидирования на весь срок кредитования. Такая программа позволит семьям либо войти в программу ипотечного кредитования, если была необходимость в улучшении жилищных условий, но не хватало финансовых возможностей, либо улучшить текущие условия кредитования путем рефинансирования.