Всероссийский жилищный конгресс
13 апреля 2018
5680

Кирилл Игнахин: В ближайшее время не следует ожидать ограничения спроса на ипотеку

Новые санкции против России стали причиной скачка валют и падения курса рубля. Как они могут отразиться на покупательской активности и цене на первичное жильё? На этот вопрос порталу UrbanLook ответили эксперты рынка недвижимости.

Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom.

О долгосрочных последствиях для рынка недвижимости пока говорить преждевременно: все-таки с 2015 года рынок переживал значительно более резкий и неожиданный скачок курсов валют. Значительно большей угрозой для российской экономики, на мой взгляд, является текущая ситуация в Сирии, а не санкции. Если дальнейшей эскалации конфликта не последует, то текущий всплеск на бирже постепенно уляжется и ставки вернутся на прежние позиции.

На рынок жилой недвижимости значительно больше влияют внутренние процессы в стране: доступность ипотеки для покупателей и кредитования для застройщиков, а также законодательные изменения в ДДУ и готовящийся переход на схему проектного финансирования. В условиях нестабильности банковской сферы и ситуации на финансовом рынке консервативный частный инвестор, напротив, может проявить даже больше интереса к покупке недвижимости, находясь в поисках стабильного актива для вложений.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Повышение курса доллара и евро почти всегда приводит к скачку цен на товары, поэтому покупательная способность рублевых доходов падает. По разным оценкам, рост цен на отдельные позиции может составить от 5% до 30%, хотя Центробанк утверждает, что ему удастся удержать инфляцию в заданных пределах (4%).

Однако нужно понимать, что официальный подсчет индекса потребительских цен не в полной мере учитывает реальную инфляцию для среднестатистического россиянина. К примеру, если вырастут цены на бытовую технику, продукты питания и одежду на 10%, то реальные доходы заметно сократятся, хотя официальный уровень инфляции останется в пределах 4%.

Таким образом, снижение курса рубля может нанести удар по покупательской активности, прежде всего, в провинции в сегменте жилья эконом-класса. Если же мы говорим о столичном рынке, то для заметного негативного эффекта проблемы с рублем должны стать более долгосрочными. Покупательскую аудиторию московского рынка новостроек формируют жители столицы с доходами выше среднего. Они менее чувствительны к инфляционным колебаниям. Поэтому если мы увидим в ближайшее время стабилизацию курсов валют, то в Москве негативное влияние курсовых колебаний не будет заметным.

Антон Ширяев, заместитель генерального директора ГК «Сибпромстрой» по продажам.

Влияние санкций на экономику страны в целом нужно рассматривать отдельно в долгосрочной и краткосрочной перспективах, и эффект в разных случаях может быть противоположным.

В долгосрочной перспективе любые санкции для любой страны нежелательны и имеют негативные последствия. Экономика в лице компаний начинает сталкиваться с проблемами сбыта продукции и притока капитала, начинает терять рынки и, как следствие, сокращать рабочие места. При этом мы наблюдаем цепную реакцию. Сокращение капитала у крупных игроков повлечет за собой снижение активности среднего и малого бизнеса.

В итоге население беднеет, и если говорить конкретно о сфере недвижимости, то спрос на недвижимость сокращается. Кроме того, можно ожидать и защитную реакцию от Центробанка в виде создания искусственного дефицита рубля. Если Центробанк примет такое решение, то, в первую очередь, оно отразится на ключевой ставке и ипотечном кредитовании. Ключевая ставка сейчас снижена до минимума, риск ее поднятия – это риск повышения ипотечной ставки по кредитам, в том числе уже полученным.

В краткосрочной же перспективе влияние санкций и падение рубля может иметь противоположный эффект. При скачках курса валют люди начинают инвестировать свои сбережения в недвижимость. Особенно это касается тех, кто не успел приобрести евро или доллары. Таким образом, на рынке первичной недвижимости может наблюдаться повышение спроса, а не снижение. Но это, повторюсь, только на коротком отрезке до полугода.

Главное, что хочется сказать: не столько санкции повлияли на падение рубля этой недели, сколько наша внешняя политика. Политические заявления лидеров ряда государств, в том числе и в Twitter, были восприняты участниками бирж как сильнейшее обострение отношений России с странами блока НАТО. Средневзвешенные ожидания инвесторов относительно России сменили статус на "Может быть и холодная, но война". Естественно, ставки были сделаны не в нашу пользу и не в пользу нашей валюты.

Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»)

Если тенденция падения курса рубля станет долгосрочной, то начнет повышаться инфляция, а вслед за ней – и стоимость на жилье. Однако кратковременные колебания прямого влияния на расценки в новостройках не окажут. В проектах застройки комфорт-класса в основном используются отечественные материалы и инженерное оборудование, которые уже не зависят от стоимости иностранных валют. Соответственно, цены на жилье сохранятся на текущем уровне. По заверениям Центробанка, регулятор не допустит инфляционной волны, поэтому покупательная способность рубля с основном сохранится, а это значит, что ЦБ не будет повышать ставку рефинансирования. Таким образом, в ближайшее время не следует ожидать ограничения спроса на ипотеку, которая и стимулирует активность порядка 60% клиентов сегодня.

Роман Сычёв, генеральный директор Tekta Group (девелопер ЖК «Маяковский)

Резкий скачок курсов валют, конечно, повлияет на стоимость отдельных товарных групп, что снизит общую покупательную способность зарплат населения. Однако особенность рынка недвижимости на современном этапе развития в том, что во многом спрос на жилье определяет ипотека. В прошлом году ставки по кредитам очень быстро сократились и достигли беспрецедентно низкого уровня, что стало главным фактором роста спроса.

Кроме того, за последние пять лет заметно снизились цены на жилье. В этих условиях едва ли спрос значительно снизится из-за колебания валют, если ипотечные ставки сохранятся на текущем уровне. Конечно, девальвация рубля может повредить активности покупателей, привлекающих ипотечный кредит, но только в двух случаях: если возобновится рост ставок, и если реальные доходы продолжат резко снижаться. Это возможно только при более долговременном и глубоком падении курса рубля. Сейчас же мы наблюдаем, на мой взгляд, кратковременный скачок курсов иностранных валют, вызванный в большей степени политическими и спекулятивными причинами.

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM