V Российский ипотечный конгресс
12 февраля 2018
3040

Кирилл Игнахин: Позитивный эффект от снижения ставок по ипотеке далек от исчерпания

В ушедшем году ставки по ипотеке снижались очень быстро, способствуя беспрецедентному уровню активности покупателей в 2018 году. Этот позитивный тренд подталкивает девелоперов к дальнейшему расширению деятельности, хотя острота конкуренции только усиливается. Каким был уходящий год и чего ждать в 2018, рассказывает Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group.

- Назовите главные тенденции столичного рынка новостроек в 2017 году.

Один из ключевых трендов на рынке новостроек в 2017 году — беспрецедентный рост объема предложения: с начала года дан старт шести десяткам новых проектов. На данный момент объем предложения составляет около 3,6 млн кв. м, что на 17% превышает показатели конца 2016 г. При этом, вопреки негативным прогнозам, объем ввода нового жилья в столице по итогам 2017 года все же вырос по сравнению с 2016 годом. Общая площадь новых готовых жилых домов в прошлом году составила порядка 3,5 млн кв. м.

Изменения цен в 2017 году были минимальными: с конца 2016 г. средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек снизилась на 1,6% до 199 тыс. рублей за кв. м. В сегментах эконом- и комфорт-класса цены остались на уровне конца 2016 года: 111 тыс. рублей и 155 тыс. рублей за кв. м соответственно. В бизнес-классе средневзвешенная цена предложения составила 242 тыс. рублей за кв. м, что на 0,9% меньше, чем в конце 2016 г.

Спрос в 2017 г. также демонстрировал рекордные показатели: по данным Росреестра, за 12 месяцев ушедшего года заключено 54 тыс. ДДУ, что на 52% превышает итоговые показатели 2016 года.

- Если говорить непосредственно о вашей компании: каковы итоги 2017 года?

Для нас главным итогом 2018 года стал ввод в эксплуатацию нашего клубного дома бизнес-класса «Level Кутузовский» в декабре. Как мы и обещали нашим покупателям, они получили ключи от своих квартир перед Новым годом. Причем жилой комплекс был построен всего за 1 год и 8 месяцев. Кроме того, в ушедшем году стартовал наш главный на сегодняшний день проект комфорт-класса «Level Амурская», который уже успел занять топовые места в рейтингах самых доступных проектов в пределах МКАД и жилых комплексов вблизи МЦК. Мы достигли уверенных темпов реализации: порядка 70−80 квартир и апартаментов в месяц, а в декабре продали почти 100 квартир и апартаментов, войдя в список самых ликвидных объектов в границах старой Москвы. Это свидетельствует о стабильном спросе на рынке жилья комфорт-класса при правильном соотношении цены и качества.

- Что стало главным драйвером роста рынка новостроек в 2017 году?

Мощное усиление спроса на рынке новостроек в 2017 году было предопределено повышением доступности ипотеки. В 2017 году регулятор шесть раз снижал ключевую ставку. Последний раз в прошлом году она была уменьшена сразу на 0,5 п. п. с 8,25% до 7,75%, а девятого февраля 2018 года – еще на 0,5 п. п. до 7,5%.

Мы также зафиксировали высокое усиление роли ипотечного кредита на рынке в контексте повышения спроса. В 2017 году покупатели квартир и апартаментов в «Level Амурской» чаще всего пользовались именно ипотекой, а не другими механизмами оплаты. Доля привлекающих кредит клиентов в среднем составила 60% от общего числа сделок, хотя в докризисное время проекты массового сегмента, как правило, аккумулировали спрос 30−40% «ипотечников». Полагаю, что в следующем году нас ожидают новые рекорды, если тренд на снижение ставок по ипотеке сохранится.

- Какие объекты в 2017 году пользовались наибольшим спросом?

Основной объем предложения на рынке новостроек приходится на бизнес-класс (42%) и комфорт-класс (38%). При этом чуть более 50% спроса сосредоточено в сегменте комфорт-класса, в бизнес-классе – 35%.

Тем не менее, объекты бизнес-класса пользуются высоким интересом в том числе и благодаря более доступной ипотеке, которую все чаще привлекают для покупки дорогостоящих квартир.

- Первый месяц наступившего 2018 года завершился. Каковы его предварительные итоги?

Активность покупателей в январе оказалась высокой для этого месяца. Как правило, спрос в первый месяц после выхода с новогодних праздников обычно показывает худшие показатели в году. Тем не менее, в проекте комфорт-класса «Level Амурская» было продано около 90 квартир, что почти соответствует рекордному уровню декабря. В другом нашем ЖК бизнес-класса «Level Кутузовский» спрос сохранился на среднегодовом уровне, что также нехарактерно для января.

- Что будет со спросом на жилье в 2018 году? Удастся ли сохранить позитивный тренд?

Я полагаю, что позитивный эффект от снижения ипотечных ставок далек от исчерпания. Смягчение ценовых условий кредитования произошло очень быстро (чуть меньше, чем за год), поэтому, думаю, что далеко не все потенциальные покупатели успели сориентироваться в ситуации. Скорее всего, они придут на рынок в ближайшее время, поддержав тем самым высокие показатели спроса, достигнутые в прошлом году. Кроме того, нужно принимать в расчет стимулирующие меры государства, направленные на поддержку ипотечного кредитования среди многодетных семей. Уверен, что ипотека под 6% годовых на 3−8 лет сыграет роль мощного фактора в усилении спроса, ведь помощь получит одна из самых крупных и активных групп потенциальных покупателей.

- Какие новые проекты вы готовите?

Общая тенденция к росту активности покупателей дает надежду на очень продуктивный 2018 год. В 2018 году мы начинаем реализацию нового проекта. Он получил название «Level Павелецкая». Новый комплекс апартаментов бизнес-класса будет расположен в Даниловском районе Москвы на границе с Замоскворечьем. Проект представляет собой двухсекционное здание высотой 9–10 этажей, включающее 157 апартаментов с подземной автостоянкой на 70 машино-мест. Все апартаменты будут с готовой отделкой. Проектом предусмотрено около 20 типов планировок: от студий площадью 32 кв. м до пентхауса с террасой.

- Из каких макроэкономических показателей на 2018 год исходите?

Поскольку повышение доступности ипотеки стало главным фактором роста спроса в прошлом году, следует наблюдать за уровнем инфляции, который прямо влияет на кредитно-денежную политику власти.

Центробанк ожидает в 2018 году сохранение инфляции на уровне 2−3%, поэтому ставки по ипотеке и дальше будут снижаться. Это в свою очередь продолжит стимулировать спрос.

Кроме того, ЦБ РФ ожидает в наступившем году рост ВВП на 1,5−2%, причем это скорректированный в сторону повышения прогноз (ранее ЦБ рассчитывал на 1−1,5%). Соответственно, усиление экономической активности дает надежду на начало восстановления реальных доходов населения, что должно способствовать увеличению спроса на жилье.

- Как изменится цена на новостройки и квадратный метр? Увеличится или уменьшится спрос?

Если говорить в целом о рынке столичного жилья массового сегмента, то цены остались на уровне прошлого года. По отдельным проектам зафиксирован умеренный рост в связи с изменением стадии строительной готовности. В нашем проекте «Level Амурская» за 9 месяцев с момента его старта средняя цена квадратного метра увеличилась на 7,2%. В 2018 году мы ожидаем улучшения экономической ситуации: в 2017 году ВВП впервые продемонстрировал рост, в 2018 году данная тенденция закрепится. Однако, конечно, не следует ждать значительного увеличения цен, потому что конкуренция все еще очень острая. В то же время мы возлагаем надежду на повышение спроса за счет роста объема ипотечного кредитования на фоне снижающихся ипотечных ставок.

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM