VIII конференция «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России»
12 августа 2019
1560

Итоги июля 2019 года на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги июля на московском рынке новостроек массового сегмента. Объем предложения снизился на 2,1%. Средняя цена предложения повысилась на 0,1 п.п. и составила 167 910 руб. за кв. м.

По данным «Метриум», в июле 2019 г. на первичном рынке жилья массового сегмента велись продажи в 86 комплексах, в которых экспонировалось порядка 16 210 квартир (площадью 0,950 млн кв. м). В сравнении с июнем объем предложения снизился на 2,1% по количеству квартир и на 1,7% по площади реализации.

За отчетный период на рынок не вышло новых проектов. Однако стартовали продажи новых корпусов в трех комплексах:

– «Лучи» (корп. 9);
– «Green Park» (блок 6);
– «Кварталы 21/19» (корп. 23).

За отчетный период произошли небольшие корректировки в структуре предложения по административным округам. Лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮВАО (32%; +0,7 п.п.). Второе место сохранил за собой ЮАО (14,7; -0,8%). Третью и четвертую строчки заняли СВАО (13,7%; 0 п.п) и ЗАО (13,1%; 2,2 п.п.), сместив с тройки лидеров САО (12,5%; -1,8 п.п.). Наименьший объем сосредоточен в ВАО (6,6%; +0,1 п.п.), СЗАО (4,2%; -0,3 п.п.) и ЮЗАО (3,2%; -0,1 п.п.).

В конце июля наибольший объем предложения был представлен в новостройках на этапе монтажа этажей (49,7%; -0,5 п.п.). Процент квартир в домах на стадии отделочных работ увеличился и составил 21,6% (+0,8 п.п.). Приблизительно равные доли занимают лоты в уже введенных в эксплуатацию домах (14,7%; 0,7 п.п.) и на начальной стадии строительной готовности (14%; -1,0 п.п).

В структуре предложения по типологии наибольшую долю занимают двухкомнатные (41,3%; +0,4 п.п.) и однокомнатные квартиры (30,4%; -0,5 п.п.). Пятая часть рынка приходится на трехкомнатные лоты (20,4%; -0,1 п.п.). Студии и многокомнатные квартиры составили 5,9% (+0,1 п.п.) и 2% (+0,1 п.п.) предложения соответственно.

По подсчетам аналитиков «Метриум», в июле 2019 года средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента повысилась на 0,1 п.п. и составила 167 910 руб. за кв. м. Несмотря на то, что показатель несущественно отличается от значения прошлого отчетного периода, в пяти округах зафиксировано повышение средней цены на 0,6-1,7%: СЗАО (+1,7%), СВАО (+1,0%), САО (+0,8%), ЮВАО (+0,7%), ЮЗАО (+0,6%). Однако в трех округах отмечено ее снижение, вызванное как структурными изменениями, так и пересмотром ценообразования в отдельных проектах: ЗАО (-1,6%), ЮАО (-1,3%) и ВАО (-0,6%).

Средняя стоимость квартиры в июле 2019 года в массовом сегменте составила 9,84 млн руб. (+0,3%). Бюджеты студий, однокомнатных и двухкомнатных квартир увеличились, крупных лотов, наоборот, снизились, составив:

– студий – 5,48 млн руб. (+1,9%);
– однокомнатных – 7,26 млн руб. (+0,1%);
– двухкомнатных – 10,12 млн руб. (+0,5%);
– трехкомнатных – 13,36 млн руб. (-0,1%);
– многокомнатных – 20,25 млн руб. (-3,3%).

Рейтинг самых доступных предложений в июле 2019 года:

– ЖК «Мякинино Парк» (ЗАО / р-н Кунцево): студия площадью 19,8 кв. м за 3,184 млн руб.
– ЖК «Люблинский парк» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 19,8 кв. м за 3,802 млн руб.
– ЖК «Дмитровский парк» (САО / р-н Дмитровский): студия площадью 19,9 кв. м за 3,811 млн руб.

Основные тенденции

«Первый месяц работы по новым правилам не принес значительных изменений на рынок новостроек массового сегмента: новые проекты не появились, предложение и средняя цена остались практически на прежнем уровне, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Основной рост цен произошел заблаговременно в первом полугодии. В июле во многих проектах также отмечена положительная динамика, однако в большинстве случаев повышение касалось не всего объема квартир, а пула лотов. Зафиксированы и отдельные случаи отрицательной коррекции – там, где до этого цены выросли слишком сильно.

При этом из 86 проектов массового сегмента только 10 полностью или частично перешли на эскроу-счета. Это 12% по количеству комплексов и 11% по числу реализуемых по новым правилам квартир (1,7 тыс. лотов). Средняя цена квадратного метра в них составила 178,5 тыс. рублей, что на 6% выше среднерыночного показателя. При этом только 10% квартир, реализуемых по эскроу-счетам, продаются в комплексах за МКАД, тогда как в общем объеме рынка доля предложения за кольцевой автодорогой составляет почти четверть.

Средняя цена квадратного метра в проектах внутри МКАД с эскроу-счетами в июле составила 183 тыс. рублей, с прежней схемой – 176 тыс. рублей, в том числе в объектах на начальном этапе строительства – 161 тыс. рублей. Таким образом, средний ценовой показатель в корпусах, работающих с эскроу, на 14% выше средней цены в остальных объектах на сопоставимой стадии строительной готовности».