V Российский ипотечный конгресс
10 октября 2018
1530

Ипотека для большинства семей становится недоступной

В сентябре Центробанк повысил ключевую ставку на 0,25 процентного пункта. Это прервало понижательный тренд, существовавший с 16 декабря 2014 года (на тот момент ключевая ставка составляла 17%).

Решение ЦБ, отмечает управляющий партнер Единой Городской Службы «Помощь Дольщикам» Жанна Малис, обусловлено несколькими факторами:

— Во-первых, существенно выросли доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) вследствие их продаж нерезидентами, что привело к фактическому приостановлению аукционов по размещению новых выпусков ОФЗ. Во-вторых, этому поспособствовала конъюнктура на внешних рынках. В-третьих, сыграла свою роль и динамикой курса валют.

При этом эксперт обращает внимание, что с начала года наметился рост процентных ставок на рынках развивающихся стран. В частности, ключевая ставка в Турции сейчас составляет 24%, годом ранее ставка составляла 7,5%.

Примечательно, что вслед за этим решением Банка России государственная компания ДОМ. РФ (экс-АИЖК) подняла ставку по ипотечному кредиту для объектов недвижимости вторичного рынка сразу на 1%, а ряд банков, подчеркивает старший аналитик WMT Consult Ольга Орлова, увеличили проценты по своим ипотечным продуктам еще в августе. В связи с этим «Свободная Пресса» попыталась выяснить у экономистов и экспертов рынка недвижимости — к чему готовиться российским заемщикам в ближайшей перспективе?

В первую очередь издание попросило экспертов оценить, насколько возможно дальнейшее увеличение Центробанком ключевой ставки.

— Девальвация рубля в 2018 году по-своему необычна, — полагает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая. — Она была вызвана политическими решениями, принятыми в другой стране, а не объективным изменением экономической конъюнктуры, как, скажем, в 2014 году, когда за год цены на нефть упали в два раза. Соответственно, прогнозировать как дальше будет меняться жизнь, практически невозможно: придется дождаться очередного законопроекта американского конгрессмена. Острота реакции российской экономики тоже непредсказуема, так как зависит от скорости и масштабов бегства международных спекулянтов из российских финансовых активов. На этом фоне ключевая става регулятора (а вслед за ней и ставки по ипотеке) могут резко вырасти, как это было в начале 2015 года, когда за два месяца жилищный кредит подорожал сразу на 2 процентных пункта. Альтернативный сценарий — постепенное повышение размера ставок, на фоне плавного увеличения ключевой ставки. Впрочем, даже если нас не ожидает шоковый сценарий, предпосылок к снижению ставок пока нет из-за повышения НДС, а также роста расценок на промежуточные товары и услуги.

— Мы прогнозируем, — добавляет Ольга Орлова, — повышение как минимум на 1 процентный пункт до конца года. Это будет связано с ослаблением рубля, которое будет вызвано дополнительными пакетами санкций против России. На данный момент существует информация о том, что к концу года курс рубля может значительно просесть именно на фоне дальнейшего обострения международных отношений.

— Как быстро и как сильно это отразится на ставках по ипотечным кредитам?

— Повышение ключей ставки, несомненно, повлияло на пересмотр ставок по кредитам, в том числе и по ипотеке, — говорит генеральный директор Tekta Group Роман Сычев. — Многие коммерческие банки уже повысили процент от 0,3% до 1%. При этом крупнейшие банки с государственным участием пока удерживают ставки на уровне 9−9,5%, и сохранена градация для особых категорий заемщиков, например, участников зарплатных проектов. В то же время дополнительные преференции и сезонные акции, которые позволяли получать ипотеку по ставкам ниже 9%, были завершены.

— На мой взгляд, — дополняет коллегу генеральный директор Level Group Кирилл Игнахин, — до конца года этот показатель не превысит 9,9%, поэтому позитивное влияние ипотеки на продажи первичной недвижимости сохранится. Напомню, что рост спроса на ипотеку наблюдался и при более высоких ставках в 2016—2017 годах, когда они достигали 11% годовых. Желание переехать в новое жилье, полагаю, все же пересилит страх перед высокими ставками.

— Стоит ли ждать от правительства каких-либо дополнительных программ или дополнительного финансирования, чтобы поддержать уровень ставок по ипотеке в случае роста ключевой ставки? Или будут действовать голые законы рынка?

— От правительства, — уверена Жанна Малис, — каких-либо дополнительных программ или дополнительного финансирования с целью поддержать уровень ставок по ипотеке при росте ключевой ставки не стоит по ряду оснований.

Во-первых, спрос на ипотечные жилищные кредиты (ИЖК) и так рекордный. В первой половине 2018 года выдано 663,4 тысячи ипотечных кредитов на сумму 1,31 триллион рублей. Это на 57% больше, чем в I полугодии 2017 года в количественном выражении и на 69% - в денежном. ДОМ. РФ прогнозирует, что объемы выдачи ипотеки увеличатся до 3 триллионов рублей в 2018 году.

Во-вторых, правительство вынужденно проводит непопулярные меры в области экономики. Тут и повышение НДС до 20%, и повышение пенсионного возраста, и повышение штрафов и пошлин. Ресурсы правительства ограничены. Однако следует отметить, что очень большой популярность пользуется введенная Постановлением Правительства № 1711 от 30 декабря 2017 года программа по субсидированию ипотеки для тех, у кого родился второй или третий ребенок в период с 2018 по 2022 год. В рамках программы можно совершить покупку жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке или же рефинансировать уже существующий ипотечный кредит под 6% годовых. По оценкам ДОМ. РФ и FRG, доля рефинансирования в выданных кредитах в I полугодии составила около 14%. Возможностью рефинансировать свои кредиты по данной программе воспользовались около 90−95 тысяч заемщиков на общую сумму до 180−185 миллиардов рублей. При этом пик спроса на рефинансирование пройден в феврале (доля рефинансирования в выдаче 15,6%), а в июне его доля достигла 12,7%. За вычетом рефинансирования с начала года выдано новых кредитов на сумму около 1,1 триллиона рублей (+45% к I полугодию 2017 года), что также является рекордным показателем за I полугодие за всю историю. Рынок ипотеки растет, и прежде всего за счет новых заемщиков.

В-третьих, колебания на валютном рынке заставляет людей паниковать и покупать недвижимость. Для большинства людей недвижимость — это цель, гарант безопасности, а валюта — это средства. Многие стали покупать недвижимость по банальному «стадному чувству». Высокой спрос поддерживается низками ставками по ипотеке.

— Как рост ипотеки отразится на покупательском спросе на первичное и вторичное жилье? Какой сегмент просядет больше?

- В период увеличения объемов кредитования спрос на вторичное жилье вырос, особенно в регионах, — обращает внимание Мария Литинецкая. — Ограниченный бюджет покупки подталкивал людей к участию в долевом строительстве, то есть к покупке более доступного жилья. Однако, когда ставки сократились, многие предпочли «вторичку», пусть даже морально и физически устаревшую. Тем не менее в Москве этот эффект не был столь ярко выражен: напротив, ежемесячные темпы прироста сделок с первичным жильем в годовом выражении составляли порядка 57%, а во вторичном секторе — 29%. Если ставки по ипотеке начнут ощутимо повышаться, это стимулирует часть покупателей вновь рассматривать более доступные объекты на ранней стадии строительства вместо старого жилого фонда.

— Следует ли вообще ждать очередного кризиса на рынке недвижимости (первички, вторички и так далее)? Насколько сейчас рынок устойчив и каков у него запас прочности перед лицом вероятных кризисов?

— Говорить о кризисе на рынке недвижимости преждевременно, — уверен директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц.- На мой взгляд, никаких причин для его возникновения не наблюдается. Падение покупательской способности, рост стоимости постройки, инфляция и повышение ставок по ипотеке — все эти факторы в совокупности могут привести к снижению рынка менее чем на 10%.

— Давайте рассуждать методом исключения, — предлагает Роман Сычев. — Дефицита жилья не будет, так как запланирован очень большой объем к строительству. Застройщики получили разрешений на строительство свыше 48 миллионов квадратных метров. Падение платежеспособного спроса? Тоже нельзя будет назвать кризисом, будет просто его коррекция и адаптация под новые цены и ставки. Кризис отрасли в связи с новыми законодательными поправками мы также считаем временной коррекцией для естественного отбора застройщиков. Мы все же более оптимистичны, пока не видим ничего катастрофического.

Однако у российский ученый, писатель и политический аналитик Константин Щемелинин придерживается иной точки зрения на этот счет.

— В настоящий момент времени рынок недвижимости находится в конце фазы некоторого подъема, которая началась в 2016 году, когда иностранные спекулянты начали игру на повышение рубля, известную как кэрри-трейд, — подчеркивает он. — Весной этого года данный цикл подошел к концу, и курс рубля упал. Рынок недвижимости в России сейчас находится перед падением, возможно, перед обвальным падением (если санкции США окажутся столь разрушительными, как их прогнозируют). Нужно понимать, что Россия и США сейчас находятся на начальном этапе тяжелой геополитической схватки. Правительство России это понимает, поэтому всячески пытается сконцентрировать побольше денег (это и пенсионная реформа, и повышение НДС, и повышение акцизов, и рост добычи нефти, и продолжение поддержки Сирии и многое другое).

Многие говорят о том, что в ближайшие год-два разразится мировой финансовый кризис, и для этого есть все основания. Применительно к России это может обвалить нацвалюту до уровня выше 90−110 рублей за доллар. Смотрите, с 4 квартала 2017 года ФРС США сокращает количество долларов в обращении — это приводит к росту курса доллара и падению курсов стран, зависимых от доходов с импорта Турции, Бразилии, ЮАР и других стран, а также России. В целом, если бы не противостояние с США и вероятный мировой кризис, то индустрии недвижимости в ближайшие годы ничто не угрожало бы, но эти два риска все равно реализуются в большей или меньшей степени.

Брать сейчас ипотеку очень опасно для финансового будущего заемщика, резюмирует Константин Щемелинин. Ипотека — это когда человек меняет будущее, которое еще не наступило, на настоящее, которое есть сейчас. Главная проблема ипотеки заключена в том, что она дается на длительный срок, обычно от 15 лет и более, в то время как периодичность экономических кризисов обычно составляет 10−15−20 лет. Ипотеку лучше всего брать в начале экономического цикла: для современной ситуации в России — это 2009−2010 годы. Сейчас же Россия находится на пороге нового экономического кризиса, а любой кризис — это безработица и рост процентных ставок. В этих условиях, перед мощным экономическим штормом, брать ипотеку можно только абсолютно уверенным в своих финансах людям — всем остальным же следует повременить и сохранить свободные деньги (не в рублях).

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM