Конференция "Цифровая ипотека без прикрас для банков и партнеров"
13 февраля 2018
3840

Отсутствие ипотеки на землю под заложенными зданиями не ведет к признанию сделки недействительной

Верховный Суд указал, что неоформление должником права аренды на участки под заложенным имуществом при наличии такой возможности не должно негативным образом отражаться на правах залогодержателя.

Эксперты неоднозначно оценили документ. Один из них указал, что нижестоящие суды принимали решения в соответствии со сложившейся практикой. Другой отметил, что ВС защитил интересы добросовестного залогодержателя, отметив, что заключение договоров аренды земельных участков либо оформление их в собственность лежало за рамками волеизъявления залогодержателя, а пассивное поведение должника не может негативно влиять на права добросовестного участника оборота.

Компания обратилась в Верховный Суд с жалобой на нарушение нижестоящими судами норм материального права, из-за которых сделка была признана недействительной, однако последствия недействительности сделки применены не были.

По условиям договоров ипотеки Автосервис передал в залог Компании объекты недвижимости, при этом земельные участки, на которых они расположены, либо права аренды на них в залог не передавались. Кроме того, за самим Автосервисом не было зарегистрировано право собственности или аренды на указанные участки. Позднее в рамках дела о несостоятельности конкурсный управляющий Автосервиса обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки.

Суд первой инстанции удовлетворил требования конкурсного управляющего, признав договоры недействительными, однако отказал в применении последствий недействительности сделок. Суд сослался на ст. 168 и 340 ГК РФ и указал, что в нарушение действовавшего на момент заключения сделок законодательства заложены только здания и строения, в то время как земельный участок, на котором они расположены, либо право аренды на него комплексу в залог не передавались, а действий по оформлению соответствующих документов предпринято не было. Это решение поддержали и апелляционная инстанция, и суд округа. В этой связи Компания-залогодержатель обратилась в Верховный Суд.

Изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отметила, что при вынесении решений суды не учитывали, что в соответствии с действующим на момент заключения сделок п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускалась только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Кроме того, как указал Верховный Суд, действовали и разъяснения, изложенные в п. 45 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 1 июля 1996 г., согласно которым правило п. 3 ст. 340 ГК подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В противном случае договор ипотеки здания (сооружения) не может считаться противоречащим законодательству на основании названной нормы права.

ВС отметил, что вопреки выводу судов наличие у залогодателя реальной возможности на момент заключения договоров ипотеки оформить право аренды на участки под зданиями не должно умалять или иным негативным образом отражаться на правах залогодержателя, так как соответствующие арендные отношения находились в сфере компетенции должника и муниципалитета как собственника участков и напрямую не зависели от волеизъявления Компании.

Таким образом, Верховный Суд в Определении № 308-ЭС17-12218 пришел к выводу, что допущенное нарушение норм материального права является существенным, и отменил решения нижестоящих инстанций.

Комментируя «АГ» определение, адвокат АБ «Андрей Городисский и Партнеры» Ольга Зеленская отметила, что Верховный Суд РФ вынес верное решение и по своему существу поддержал концепцию земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости как единой сложной вещи (ст. 135 ГК РФ).

Эксперт указала, что сложностью дела являлось то, что должник-залогодатель, передавая объекты недвижимости в залог, не обладал правом собственности либо правом аренды в отношении земельного участника, расположенного под ними. Кроме того, он не оформил такие права и в дальнейшем. «Учитывая данный факт, Верховный Суд защитил интересы добросовестного залогодержателя, отметив, что заключение договоров аренды земельных участков либо оформление их в собственность лежало за рамками волеизъявления залогодержателя, а пассивное поведение должника не может негативно влиять на права добросовестного участника оборота», – подчеркнула Ольга Зеленская.

Адвокат КА «Адвокат» Максим Жмурков отметил, что вопросы банкротства и залога являются одними из самых многогранных и сложных в отечественном гражданском праве. Он указал, что в данном деле суды признавали договоры ипотеки без залога участка под ним недействительными в соответствии с судебной практикой. «Однако опять возвращаемся к тому, как прописаны в нашем законодательстве нормы о регистрации и имеют ли они силу “бесповоротной” защиты прав собственника: в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 ГК РФ). Но у собственника нет обязанности и корреспондирующей ей ответственности за невнесение сведений в Росреестр. Формально, суды в этом случае правы», – пояснил эксперт.

Однако, отмечает Максим Жмурков, запись в ЕГРП может быть оспорена в судебном порядке. Адвокат сослался на п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22, в котором указано, что доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. «Вот на это, по всей вероятности, и опирался Верховный Суд, вынося определение по делу», – заключил адвокат.

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM