Энциклопедия российской секьюритизации 2017
04 октября 2016
7722

Александр Зотин: Льготная ипотека с господдержкой через год-полтора может оказаться вызывающе дорогой

Дефицита жилья в России нет. Тезис о его нехватке бессмыслен хотя бы потому, что в рыночных условиях такого просто быть не может: недоставать может только денег на приобретение жилья. Есть деньги — покупай на любой вкус.

Оставив в стороне азы экономики и Капитана Очевидность, посмотрим на цифры. По данным Росстата, на конец 2012 года в среднем на одного россиянина приходилось 23,4 кв. м жилья (не так уж и мало, приблизительно столько же, сколько в более развитых Польше, Чехии, Словакии, Эстонии и Сербии). При этом по регионам ситуация неоднородна: в каких-то регионах на человека приходится меньше 15 кв. м, в каких-то цифра приближается к 30 кв. м (Московская область). В Москве — 19 кв. м.

Сокрушаться о том, что обеспеченность жильем в России не достигла уровня Испании (33,8 кв. м), Франции (38,8 кв. м) или Германии (39,8 кв. м), тоже рано: этот показатель рассчитывается по разным методологиям. Например, как отмечается в исследовании "Жилищное строительство и рынок недвижимости в период спада экономики" Аналитического центра при правительстве РФ, в России статистически не учитываются как жилье 17 млн единиц дачных владений: от "6 соток" до дорогих коттеджей площадью несколько тысяч "квадратов". Если предположить, что средняя площадь дачи 80 кв. м, жилья на душу в России окажется практически столько же, сколько в благополучной Западной Европе (хотя его качество, конечно, ниже).

Много у нас и собственников жилья — по оценкам Института экономики города, их доля в России — 90%, тогда как в Великобритании — 67%, в США — 65%, в Японии — 61%, в Корее — 54%, только в Китае уровень близок к нашему — 89%.

В общем, с количеством жилья в России не все так плохо. А кое-где его настроили слишком много, морально устаревшего и без соответствующей инфраструктуры. В той же Московской области проблема нехватки жилья (надуманная либо уже давно неактуальная) может в скором времени смениться совсем другой напастью — пустующими кварталами.

Между тем чиновники призывают и дальше стимулировать строительство жилой недвижимости. Минстрой к 2017 году собирается выработать новые механизмы господдержки строительной отрасли взамен субсидирования ипотечной ставки (программа завершается в конце года). Необходимость тратить деньги налогоплательщиков на субсидии девелоперам и банкам подкрепляется все тем же тезисом о нехватке жилья. Так, министр строительства и ЖКХ Михаил Мень недавно заявил, ссылаясь на оценки ВЦИОМа и АИЖК, что в улучшении жилищных условий нуждается около 60 млн человек.

Но если бы ВЦИОМ провел опрос о зарплате, нуждающихся в ее повышении наверняка оказалось бы еще больше. Так что цифра эта вполне бессмысленная, тем более что объективно жилья вполне достаточно. Действительно нуждаешься — покупай. Вот только за покупателями продавцы сейчас бегают как за женихами, а цены на недвижимость стабильно идут вниз.

Государственное субсидирование ипотеки в таких условиях сомнительно — фактически государство призывает граждан влезать в долги ради покупки отнюдь не дефицитного товара.

Для экономики профицит жилья может обернуться проблемами. В пресс-релизе Аналитического центра АИЖК отмечается, что в июле 2016 года средняя ставка по выданным ипотечным кредитам составила 11,8% на первичном рынке и 13,4% — на вторичном. И это при том, что годовая инфляция в России в августе опустилась до 6,9%, а цель ЦБ на 2017 год — 4%. В этом случае реальная ставка (номинальная минус инфляция) для нынешних заемщиков может подняться до 10% (в 2008-м ипотечная ставка была ниже инфляции), что снизит их платежеспособность.

Даже "льготная" ипотека с господдержкой по ставкам 11-12% годовых через год-полтора может оказаться вызывающе дорогой. Как заемщики смогут выкручиваться с платежами? Что будет с рынком недвижимости, на который ипотечники выбросят дополнительный объем? Как станут справляться с возможным ростом просрочки и переоценкой заложенной недвижимости банки? Задуматься об этих рисках стоит уже сейчас.

Комментировать
Обсуждения
  • 04 октября 2016, 12:28
    Сергей Гордейко Пожаловаться
    Материал стоит обозначить - личный взгляд автора. Цифры вроде складываются в числа, а выводы получаются спорными или неправильными.
    У автора специфическое представление о характеристиках жилого фонда и понятиях доступности.
    Коротко.
    Доступность характеризуется возможностью в конкретном населенном пункте купить или арендовать жилье по потребностям и возможностям семьи. Метров много, а необходимых и современных метров нет. Тему возможности одномоментного приобретения жилья под предлогом отсутствие дефицита можно считать озвученной ради красного словца.
    Чтобы люди улучшали жилищные условия необходимы факторы:
    возможность из семейного бюджета тратить безболезненно 30 % на выплаты по ипотечному кредиту, а если это аренда, то 20 %, чтобы оставались деньги на накапливание первоначального взноса,
    наличие накоплений для покупки, первоначального взноса, оборудования квартиры,
    наличия предложения большого количества квартир, пригодных к немедленному заселению.
    Приведенные показатели доли квартир, находящихся собственности, говорят, что рынок аренды не развит в нужном объеме. Но в это рынок нужны специальные дома, а не россыпь отдельных квартир частных собственников.
    Разговоры, что ипотека по ставке 11 % будет вызывающе дорогой не сильно обоснованы или вообще не имеют практической основы. Если кредит выдан правильно, а платеж по кредиту не больше 35 %, то даже небольшое снижение доходов или повышение семейных расходов не должно вообще влиять. Не надо пугать банки переоценкой стоимости недвижимости. В России на обслуживание кредита изменение цены на жилье влияет очень слабо. Первоначальный взнос позволяет несколько лет о трендах на цены на квартиры вообще не думать. Для профессионального ипотечного кредитора нет проблем в ближайших перспективах. Есть задачи, которые нужно решить.
    Итого. Пессимистичный и слабо аргументированный авторский взгляд в упомянутой статье Коммерсанта.
    Читать полезно, но внимать осторожно.
  • 04 октября 2016, 21:55
    Не соглашусь с Сергеем Гордейко - предложение арендного жилья сейчас в большинстве регионов избыточно. Стоимость аренды ощутимо ниже платы по ипотечному кредиту (точнее, арендная плата дает доходность инвестору не более 4-6% годовых). Арендные предложения есть на любой вкус, включая возможность прописки (правда, предложений "с пропиской" не много).
    Нужны ли мега-блоки арендного жилья? Наверное, это дало бы эффект масштаба для снижения издержек, т.е. принесло какую-то выгоду. Но возьмем, например, Питер в смежной гостиничной сфере - наравне с мега-гостиницами типа Прибалтийской или Советской(Азимут) существенный объем предложения составляют мини-гостиницы (отдельные квартиры, отдельные подъезды и т.п.), т.е.это выбор инвестора - вкладывать много и сразу и получать эффект масштаба, или вкладываться регулярно и по чуть-чуть, получая доход, который устраивает инвестора.
    Нужно ли государству поддерживать этот рынок? в части защиты прав потребителей - конечно "да" - нужен закон, судебная практика, типовые формы документов и т.п.. Кстати, в ряде стран сдача в аренду освобождена от налогов (слишком велики издержки по их сбору).
    Нужно ли государству самому инвестировать в этот сегмент средства? мое мнение, что нет. А с какой целью? что бы еще ниже опустить цены на арендном рынке и доходность всех инвесторов была не 5-6%, а 1-2%? Выгоду получит лишь конкретный девелопер, а весь остальной рынок - проиграет... :(