VI Российский ипотечный конгресс
09 января 2020
2520

Недвижимость на бирже: как ипотечные облигации помогут снизить ставки на покупку жилья

Ипотека является основным инструментом для улучшения жилищных условий граждан. Сделать ее доступнее - ключевая цель нацпроекта "Жилье и городская среда", добиться которой правительство планирует путем развития рынка ипотечных ценных бумаг в России. Портал "Будущее России. Национальные проекты", оператором которого является информационное агентство ТАСС, разбирался, как механизм ипотечных ценных бумаг повысит доступность жилищного кредитования.


VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС


О такой ценной бумаге, как ипотечные облигации (ИЦБ), большинство отечественных вкладчиков знает не очень много. Во многом потому, что сама ипотека в России существует не так долго, как на Западе. По сути, ИЦБ — это уже выданные ипотечные кредиты, которые банки-эмитенты "упаковывают" в пулы и продают в качестве единой ценной бумаги.

Расскажем на примере. Предположим, банк выдал ипотечный кредит на 10 млн рублей и выпустил ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, и ее уже можно выдать другому заемщику. Часть средств, которые банку возвращает ипотечный заемщик, уходит на выплаты инвесторам (купонный доход), остальное — прибыль банка.

Этот финансовый инструмент является довольно популярным, поскольку обеспечен реальной недвижимостью.

ИЦБ в России

Российский рынок ипотечных облигаций пока находится в стадии становления, его развитием занимается принадлежащая государству компания ДОМ.РФ.

"Не люблю слишком много риска, для меня эти бумаги являются надежными. При этом они очень ликвидные. Доходность по ним выше, чем по ОФЗ (облигации федерального займа, — прим. ред.)", — рассказал порталу частный инвестор Константин Александров.

Инвестициями в ипотечные бумаги он занялся полтора года назад, когда искал новые инструменты для вложения денег. Низкий риск — результат того, что поручителем по ИЦБ выступает государственный ДОМ.РФ, а сами бумаги обеспечены закладными на недвижимость.

"Помимо того, что ипотечные ценные бумаги обеспечены реальным активом в виде недвижимости, кредит под залог которого выдан по достаточно строгим правилам, они также имеют поручительство ДОМ.РФ. То есть фактически это квазигосударственная бумага, которая, по моему мнению, по своему качеству сопоставима с ОФЗ", — поясняет руководитель управления секьюритизации "ВТБ Капитала" Андрей Сучков.

ИЦБ действительно нередко сравнивают с облигациями федерального займа — ценными бумагами, которые выпускает государство в лице Минфина России. Покупая такие бумаги, человек дает в долг государству и получает доход по фиксированной ставке. Так как именно государство гарантирует возврат средств граждан, такие бумаги считаются высоконадежными.

При этом доходность по ИЦБ на 1-1,5% выше, чем по ОФЗ, подчеркивает начальник управления инвестиционных продуктов и технологий УК "Открытие" Евгений Горбунов.

Доступная ипотека с помощью ИЦБ

Национальный проект "Жилье и городская среда" предусматривает улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно. Одним из инструментов достижения этой цели является развитие рынка ИЦБ.

Механизм ИЦБ позволяет банкам минимизировать риски по выдаваемым кредитам и привлекать финансирование для новых кредитов. Это в свою очередь стимулирует увеличение объемов ипотечного кредитования и снижение процентных ставок.

"Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ должны позволить банкам привлекать долгосрочные финансовые ресурсы. Таким образом, банки смогут нарастить объем выдачи ипотечных кредитов и достичь снижения ставок по ипотеке, так как у них будет возможность быстро и эффективно передавать кредитный и процентный риски ДОМ.РФ", — поясняет Горбунов из УК "Открытие".

Для развития российского рынка ИЦБ Минфин, Минэкономразвития, ЦБ и ДОМ.РФ подготовили план мероприятий, которые позволят дополнительно привлечь на этот рынок до 7 трлн рублей к 2025 году. Это в свою очередь будет способствовать росту конкуренции и снижению ставок для заемщиков на 1-1,5% годовых.

Как именно частные инвесторы покупают ипотечные облигации? Для начала у частного инвестора должен быть брокерский счет, открытый в брокерской компании — посреднике на финансовом рынке между инвестором-покупателем и продавцом акций или облигаций. На этом счете находятся деньги и ценные бумаги инвестора. С брокерского счета он и будет оплачивать покупку ипотечных облигаций.

"Я предпочитаю акции или облигации, депозитов у меня уже нет. Депозит вообще считаю непривлекательным. Лучше покупать облигации ДОМ.РФ или ОФЗ. Но чем мне нравятся именно ипотечные ценные бумаги — ОФЗ могут «упасть», а в ИЦБ у меня пока наблюдается только рост", — объясняет инвестор Константин Александров.

Он поясняет, что ДОМ.РФ как маркетмейкер устанавливает на ипотечные ценные бумаги цену, которая при покупке или продаже ИЦБ инвестором практически не меняется. При этом цены на ОФЗ колеблются при изменении ключевой ставки ЦБ. Кроме того, Александров отмечает высокую ликвидность ИЦБ, то есть существует возможность быстрее продать бумаги. "Инструмент будет интересен для тех, кто хранит инвестиции рублях и не любит рисковать. Доходность по ИЦБ составляет около 7% годовых, что выше, чем, например, доходность по обычному вкладу в банке", — отмечает он.

Купить ИЦБ можно и через индивидуальный инвестиционный счет, по которому граждане России могут получить налоговый вычет. "Допустим, в первый год вы кладете на этот счет 400 тыс. рублей. По ипотечным ценным бумагам получаете доход 7% и еще налоговый вычет 13%. Таким образом, ваш капитал приумножается на 20%", — говорит Александров.

При этом, по его мнению, ИЦБ — инструмент для среднего или крупного инвестора, так как из-за высокой комиссии при покупке и обслуживании вложение небольших сумм не дает возможности оценить все преимущества. Инвестировать в ипотечные облигации может быть интересно банкам, пенсионным фондам, страховым и управляющим компаниям.

Снижение барьеров и рисков

По мнению Сучкова из "ВТБ Капитала", необходимо, чтобы государственные меры были в первую очередь направлены на рост числа инвесторов и снятие с них ограничений. Например, негосударственные пенсионные фонды могут размещать не более 10% пенсионных накоплений в ценные бумаги. Однако из-за своей низкорискованности ИЦБ в эту категорию попадать не должны, считает эксперт. Кроме того, НПФ являются традиционными инвесторами в ипотечные облигации, так как этот инструмент гарантирует доходность на длительном сроке, поясняет Сучков.

Первичный ипотечный рынок в России активно развивается, подчеркивает эксперт. В 2018 году выдан рекордный объем ипотечных кредитов: 1,472 млн кредитов на общую сумму почти 3,013 трлн рублей. А развитие первичного рынка является одной из предпосылок развития и вторичного, то есть ИЦБ.

Сейчас перед банками стоит целый комплекс задач, связанных с ипотекой: привлечение долгосрочного фондирования, снижение рисков долгосрочного ипотечного кредитования, уменьшение нагрузки на капитал, когда объемы кредитов на балансах банков достаточно ощутимы, говорит Сучков. Эти вопросы могут решить ИЦБ.

Один из наиболее существенных рисков долгосрочного ипотечного кредитования — процентный. Дело в том, что ипотечный кредит выдается по фиксированной ставке, при этом ключевая ставка ЦБ за время погашения ипотеки меняется.

"Например, в конце 2014 — начале 2015 года, когда ставки резко выросли, ипотечные портфели крупнейших банков практически оказались на грани рентабельности, ведь ставки по уже выданным кредитам были ниже. Это один из типичных рисков процентной ставки, с которым позволяет справиться выпуск и продажа ипотечных ценных бумаг", — отмечает Сучков.

А вот риск надувания "ипотечного пузыря", как в США, приведшего к глобальному экономическому кризису, эксперт считает маловероятным.

"Система ипотечной секьюритизации в США предполагает, что банк-кредитор не держит выданные кредиты на собственном балансе, а достаточно быстро передает их третьей стороне и снимает с себя риски. Такая модель способствовала кризису, так как банки менее тщательно относились к проверке кредитоспособности заемщика", — объясняет Сучков.

Когда в США произошел ипотечный кризис, суммарный объем ипотечного портфеля составлял примерно 80% ВВП страны, а объем ИЦБ — 60% ВВП. Ситуация в России заметно отличается и охватом рынка ипотечного кредитования (6-7% ВВП), и качеством ипотечных заемщиков.

Российский рынок ИЦБ

В России ИЦБ выпускаются с 2006 года. Их эмитентом стал банк ВТБ, а весь объем размещен за рубежом — это были ценные бумаги, номинированные в долларах и рассчитанные на иностранных инвесторов, рассказывает Сучков. Тогда у российских инвесторов не было понимания того, как работает этот инструмент, а глобальный кризис 2008 года повлиял на темпы дальнейшего развития рынка ИЦБ в России, отмечает эксперт.

В сентябре 2019 года Минфин утвердил план развития российского рынка ИЦБ. Он предусматривает 14 мероприятий. В частности, возможность инвестировать в такие облигации средства пенсионных накоплений, которыми управляет государственная управляющая компания, либо временно свободные средства госкорпораций и государственных компаний. В документе также предусмотрены меры по совершенствованию биржевой инфраструктуры рынка и созданию доступных инструментов оценки ипотечных облигаций.

Согласно аналитической записке ЦБ "Жилищное строительство", по данным на октябрь, в 2019 году рыночный портфель ипотечных ценных бумаг составлял менее 10% от общего объема выданных кредитов.

В 2020 году банк ВТБ и ДОМ.РФ планируют разместить крупнейший на российском рынке выпуск ИЦБ на 300 млрд рублей. Эти ипотечные ценные бумаги смогут приобрести и иностранные инвесторы, сообщили в ДОМ.РФ.

Размещение планируется на Московской бирже путем открытой подписки, то есть бумаги будут доступны неограниченному кругу лиц.

По словам Сучкова, этот выпуск станет новым этапом в развитии в России рынка ИЦБ и позволит сделать его ликвидным.

Также для развития этого рынка необходимо включить ИЦБ в перечень высоколиквидных активов и ломбардный список ЦБ, считают в ДОМ.РФ. Ломбардный список ЦБ — это перечень ценных бумаг, которые ЦБ готов принять в качестве залога при предоставлении кредитов коммерческим банкам.

"Почему этот рынок развивается в России только сейчас? Мы растем, перенимаем опыт, у государства есть понимание, как это развивать. Наверное, это правильно, что ипотечным рынком занимается государственная компания, потому что ни один коммерческий банк такую историю не потянет, кроме ВТБ и Сбербанка. Думаю, что тут выигрывают все — я как инвестор получаю прибыль, а у молодых семей появляется возможность купить жилье", — говорит Александров.