VII конференция «Ипотечные ценные бумаги и секьюритизация в России»
09 августа 2018
1560

Игорь Моисеев: Серьезно повлиять на размер ставки с помощью облигаций не получится

Автор: Игорь Моисеев,
журналист

Дмитрий Медведев на недавнем заседании президиума совета при президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам (он и вправду так называется; как сократить — не знаю) заявил о необходимости развивать рынок ипотечных ценных бумаг. Премьер-министр видит в ипотечных облигациях способ обеспечить дальнейшее снижение стоимости жилищных ссуд.

Дело нужное и ответственное. Об ипотечных бумагах самое хорошее говорил и Владимир Путин два года назад, пришла пора достать из тайников старую заначку. Само название заседавшего президиума, на котором выступал Дмитрий Медведев, свидетельствует о значении, которое придают ипотеке в политическом руководстве России. Альтернативный двигатель экономики уже давно пытаются разогнать дружными усилиями властей и госбанков. Но, судя по заявлениям о необходимости интенсификации, ожидаемых оборотов он пока не набрал.

Важно отметить, что Банк России как орган власти, непосредственно имеющий отношение к ипотечному рынку, в лице своих представителей вынужден в силу субординации выражать солидарность с новым экономическим императивом, но делает это с большой осторожностью. Раньше-то было проще: ключевая ставка хоть и медленно, но уменьшалась, и регулятор всегда мог показать, как дешевеет ипотека вслед за снижением учетной ставки. Тренд совпадал. Теперь учетная ставка замерла как прибитая гвоздями к отметке 7,25%, потому что объективные экономические и политические причины не позволяют продолжать движение вниз. А отступать вверх очень страшно.

Банки с государственным участием, которые явились инициаторами нового ипотечного похода, исчерпали все возможности для позитивного примера остальным; у Сбербанка льготные категории клиентов уже могут рассчитывать на стоимость кредита меньшую, чем ключевая ставка — куда же еще? Но оказалось, что и этого недостаточно. Цены на недвижимость в рублях растут уже полгода, ипотечная ставка тоже с мая снижается на символические три-четыре сотых процентного пункта. А ипотечного ажиотажа в широких кругах населения нет. Годовые темпы прироста ипотечного кредитного портфеля — 22,8% в мае — далеки от того, чтобы их можно было назвать взрывными. Собственно, они ненамного опережают другие потребительские кредиты (рост 16%), нещадно дискриминируемые ЦБ. Очевидно, в правительстве надеялись на большее. Потому и заговорили об ипотечных облигациях. Дергать ЦБ за учетную ставку безответственно, а помочь как-то хочется.

Но проблема в том, что серьезно повлиять на размер ставки с помощью облигаций уже не получится. Это когда ипотека стоила 13—15%, можно было рассчитывать сбросить 1,5—2 пункта со ставки. Сейчас (на 1 июля) средняя ставка по ипотеке в российских банках равна 9,63%. Учетная ставка — 7,25%, доходность российских ОФЗ с не менее чем десятилетним сроком до погашения — около 8%. Ипотечные бумаги должны стоить дороже ОФЗ, иначе их никто не купит, но меньше ипотечной ставки. Как видно, потенциал снижения последней весьма невелик — 0,5—1 п. п. Вряд ли это способно серьезно увеличить спрос.

Зато другая — и основная — задача, ради которой обычно выпускают ипотечные облигации и о которой не сказал Дмитрий Медведев, — рефинансирование ипотеки — может быть выполнена успешно. Объемы позволят. Здесь еще есть пенсионные деньги, есть Банк России, есть банки с госучастием, и есть вкладчики, которые последние месяцы ищут альтернативу банкам. Если государство поддержит схему материально и институционально, все может получиться симпатично. Конечно, это будет больше похоже на те настольные вечные двигатели, которые продаются в магазинах забавных вещей. Но лучше двигатель на батарейках, чем никакого.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM