Энциклопедия российской секьюритизации - 2019
15 мая 2019
1540

Fitch: Новые правила финансирования позитивно повлияют на крупных застройщиков

Новые правила финансирования, в соответствии с которыми российские застройщики жилья с 1 июля должны будут использовать эскроу-счета, могут привести к консолидации сектора и оказать позитивное влияние на крупные компании, говорится в обзоре международного рейтингового агентства Fitch Ratings.


РЕГИСТРАЦИЯ НА КОНФЕРЕНЦИЮ "ЦИФРОВАЯ ИПОТЕКА 2.0" НА САЙТЕ IPOTEKA.TODAY


Компаниям меньшего размера может оказаться непросто обеспечить соблюдение новых требований, которые включают историю завершенных объектов определенной площади и минимальный взнос собственных денежных средств.

ПАО "Группа компаний ПИК" и ПАО "Группа ЛСР" — более крупные участники фрагментированного российского сектора жилищного строительства — с большей вероятностью получат от этого преимущества и улучшат свои рыночные позиции.

"В то же время мы ожидаем, что их леверидж, вероятно, увеличится в краткосрочной-среднесрочной перспективе, поскольку средства на счетах эскроу не будут им доступны и для осуществления строительства потребуется привлечение заимствований для реализации проекта", — отмечается в сообщении.

Fitch ожидает, что более низкая стоимость финансирования для девелоперов будет подкреплять их показатели покрытия процентных платежей и денежных средств от операционной деятельности (FFO). Поэтому аналитики агентства не ожидают какого-либо существенного давления на показатели кредитоспособности в краткосрочной и среднесрочной перспективе.

Основным изменением в регулировании является обязательное использование эскроу-счетов для авансовых платежей покупателей жилья с 1 июля 2019 г. Беспроцентные авансовые платежи покупателей жилья были популярным источником финансирования потребностей в оборотном капитале у застройщиков. В соответствии с новыми правилами, покупатели жилья будут помещать средства на беспроцентный банковский счет эскроу, открываемый для конкретного девелоперского проекта, как правило, одного-двух многоквартирных домов, и эти средства не будут доступными для девелопера до завершения строительства. Банки, вероятно, будут предоставлять строительным компаниям проектные кредиты на сумму до 80-85% от стоимости объекта, и аналитики Fitch ожидают, что банки будут требовать от застройщиков первоначальный взнос в размере a 15-20%.

Финансирование для девелоперских компаний, вероятно, будет предоставляться банком, который держит счета эскроу. Fitch ожидает, что банк будет выплачивать средства напрямую поставщикам и контрагентам застройщиков.

"Мы ожидаем, что средняя процентная ставка по девелоперскому финансированию будет составлять менее 6%, что ниже средней процентной ставки для другого долгосрочного девелоперского финансирования, которая, как правило, составляет более 10%", — говорится в обзоре.

Кроме того, существенная доля предоплаченных объектов, которая приведет к аккумулированию средств на счетах эскроу, может обусловить снижение стоимости заимствований. Конкретные условия финансирования будут зависеть от кредитоспособности компаний по строительству жилья, продолжительности реализации проекта и каких-либо гарантий от контрагентов. После завершения проекта застройщик получит средства со счетов эскроу и одновременно выплатит проектный долг.

"Мы ожидаем, что строительным компаниям меньшего размера будет непросто обеспечить соблюдение новых требований, которые включают наличие истории деятельности за последние три года с суммарной площадью завершенных объектов как минимум в 5 тыс. кв.м. Кроме того, проектная документация по объекту должна получить необходимые согласования от государственных органов, и размер собственных средств строительной компании должен составлять не менее 10% от стоимости проекта до того, как могут быть открыты счета эскроу", — отмечается в сообщении.

Новое законодательство вводится, чтобы улучшить защиту покупателей жилья. Средства со счетов эскроу будут возвращаться покупателям жилья, если строительная компания будет признана банкротом. Кроме того, счета эскроу на сумму до 10 млн рублей имеют гарантии от российского Агентства по страхованию вкладов, которое будет предоставлять компенсации покупателям жилья в случае отзыва лицензии у банка, в котором находятся счета эскроу.

Список банков, которым разрешено открывать счета эскроу для покупателей жилья, составленный ЦБ РФ, на конец марта 2019 года включал 63 финансовые организации. По оценкам Fitch, на эти банки приходится около 83% активов банковской системы, что обеспечивает доступную ликвидность и конкурентные условия. В то же время банки меньшего размера могут не иметь возможности финансировать крупные строительные компании ввиду ограниченности капитала.

В настоящее время предоплата от покупателей жилья может использоваться девелоперами для других проектов или бизнеса. В случае финансовых трудностей у строительных компаний и их неспособности завершить строительство объекта, покупатели жилья не могли сразу получить свою недвижимость или денежные средства. Одним из крупнейших было банкротство "СУ-155", которое затронуло около 30 тыс. покупателей жилья.

"Мы не ожидаем, что новые правила повлияют на долю покупок с использованием ипотеки. По 2018 год в течение четырех лет наблюдался рост ипотечных покупок благодаря более низкой ставке ЦБ в России, хотя ставки все равно выше, чем на развитых рынках", — отмечается в сообщении Fitch.

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM