VI Российский ипотечный конгресс
29 ноября 2019
1910

Нарисуют – будем жить. Что цифровизация принесет покупателям жилья

Переход на информационное моделирование зданий (BIM) может сэкономить 20% бюджета на строительство дома и 30% времени. И хотя пятая часть компаний уже пользуются новыми технологиями, жилье вряд ли подешевеет — первоначальные затраты на цифровизацию достаточно велики.


VI РОССИЙСКИЙ ИПОТЕЧНЫЙ КОНГРЕСС


Ускорить внедрение в строительной отрасли BIM-технологий президент поручил правительству РФ еще в июле 2018 года. А недавно Минстрой опубликовал проект постановления, где предлагает обязать строить социальные и спортивные объекты со сметной стоимостью выше 500 млн рублей исключительно с помощью BIM.

Добровольно-принудительно

Если для участников системы госзаказа переход на «цифру» может стать обязательным, то игроки рынка жилья вынуждены обратить свои взоры к цифровым возможностям и моделированию, чтобы получить конкурентное преимущество.

И речь не только о BIM-проектировании, но и о продажах в онлайне, активном использовании дистанционных каналов, виртуальной реальности и других новых подходов. Все это требует глубокой перестройки процессов в компании, поэтому пока процесс идет не так быстро, как хотелось бы, и «локомотивами» здесь — без неожиданностей — стали Москва и Петербург.

— В ситуации, когда доходы населения не растут, а маржа падает, каждый участник строительного рынка понимает — нужно сокращать издержки, чтобы выжить, — говорит координатор Ассоциации НОСТРОЙ, президент СРО А «Объединение строителей СПб» Александр Вахмистров. — При тщательном планировании технологического процесса можно снизить затраты на 10–15%. По сути, это резерв снижения себестоимости, достичь которого можно, только применяя новые цифровые инструменты, повышающие эффективность. Внедрение в проектно-строительную практику BIM-технологий — одна из стратегических задач, стоящих перед строительным комплексом.

Как уточнил Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», если раньше информационное моделирование использовалось преимущественно для проектирования, то сейчас все чаще встречается практика его применения для управления проектом в целом, от начала (идеи) до конца (эксплуатации). Так, на ранних стадиях BIM-технологии помогают подобрать варианты «посадки» здания и просчитать инвестиции. Затем эффективно управлять изменениями в проекте и организацией стройки. Загрузка исполнительной съемки стройплощадки в BIM-модель упрощает подготовку исполнительной документации, а в финале строительства получается эксплуатационная модель здания, что поможет в обслуживании и поможет оптимизировать стоимость обслуживания. Также BIM позволяет эффективно управлять изменениями в проекте и экономить время при корректировках и их согласовании с другими разделами документации.

Вписаться в бюджет

— Где-то 20–22% строительных компаний уже используют BIM как инструмент проектирования, — говорит директор департамента ИТ Becar Asset Management Роман Блонов. — Плюсы и минусы информационного моделирования зданий — это разные стороны одних и тех же требований внедрения этого инструмента. BIM-платформа экономит 20% бюджета на строительство и 30% времени. Но эти расчеты актуальны, только если общий бюджет проекта допускает крупные изначальные вложения во внедрение BIM. В ходе многоэтапной реализации масштабного проекта первичные вложения окупятся и технология позволит сэкономить время и деньги. Но для точечных или не очень больших проектов такие крупные вложения просто не смогут встроиться в экономику проекта и не успеют окупиться.

То, что вся информация по проекту находится в общей модели, позволяет ее очень просто передавать, например от застройщика к управляющей компании. Но здесь, по словам Блонова, кроется другая проблема: все стороны процесса должны работать в одной BIM-модели, чтобы это было эффективно.

— Возможно, есть необходимость в унификации платформ информационного моделирования, но прийти к единым правилам будет крайне трудно, — считает Екатерина Кутева, генеральный директор проектно-конструкторского бюро «Строй-Проект», входящего в Группу ЦДС. — Пока достаточно развивать интеграцию между программами, скажем, на основе единого формата.

Начинать развитие BIM-технологий нужно с реорганизации компании, поясняет Екатерина Кутуева. Нельзя просто сказать людям: «Давай, внедри мне BIM». Для начала нужна структура для охвата всех этапов проектирования и строительства, параллельно надо определиться с софтом и искать специалистов, чтобы все отладить и обучить персонал. Так что процесс займет минимум полгода.

 — Массового перехода к  BIM пока нет, скорее есть серьезные попытки, и прежде всего в Москве и Петербурге, — отмечает Михаил Лукьянов, заместитель генерального директора СК «Дальпитерстрой». — Со стороны государственных органов это выражается в том, что инспекторы уже прошли переобучение и Госстройнадзор принимает на экспертизу BIM-модели.

На начальном этапе внедрения BIM требуются немалые финансовые вложения в оборудование, ПО, обучение персонала, изменение стандартных бизнес-процессов. Крупные застройщики могут себе это позволить, поэтому у них процесс идет интенсивнее. Но, по мнению Лукьянова, помимо финансовых есть еще и проблемы управленческого и даже ментального характера – как на уровне менеджмента компании, так и на уровне мышления отдельных специалистов.

— В штат строительной компании нужно вводить новую единицу — BIM-менеджер, — считает Лукьянов. — И здесь мы сталкиваемся с новой проблемой — нехваткой таких специалистов. Это достаточно новая профессия для России, у нас ее даже в классификаторе еще нет. Хочется отметить, что у застройщиков сегодня уровень цифровизации выше, чего нельзя сказать о подрядчиках. Видимо, пока использование BIM-проектирования не станет обязательным при заключении договора, массового перехода не будет. В конечном счете все зависит от основных игроков рынка — государства и крупных застройщиков.

Федор Туркин, председатель совета директоров холдинга РСТИ, также отмечает, что многим специалистам трудно перестроиться.

— Москва пока более быстро осваивает BIM-технологии, чем Петербург, — говорит Туркин. — Столичные чиновники открыто говорят о том, что через несколько лет проекты, разработанные без BIM-технологий, даже не будут рассматриваться. Уровень цифровизации сильно зависит от конкретной компании. Если собственники и топ-менеджеры увлечены новыми технологиями, то процесс цифровизации будет проходить быстрее. Проникновение цифровых технологий в строительные компании происходит неравномерно — финансовая сфера, как правило, более «оцифрована», чем производственные процессы.

Легко не будет

Компании используют разные способы для автоматизации работы. Например, по словам директора департамента информационных технологий холдинга Setl Group Марии Андреевой, в компании применяют две взаимосвязанные системы – BIM (информационное моделирование) и автоматизированную систему инвестиционного контроля (АСИК). BIM-технологии позволяют получить гораздо более качественную рабочую документацию и сократить сроки ее доставки на строительную площадку. Система АСИК используется холдингом для внутреннего контроля: несколько ее модулей позволяют генерировать графики работ, автоматизировать отчетность по этапам строительства, планировать рабочий день инженеров строительного контроля, следить за готовностью проекта и генерировать штрафные санкции подрядчикам при несоблюдении сроков. Сейчас модули АСИК внедрены или внедряются на 26 объектах компании.

Мария Андреева также отметила, что при внедрении новых технологий возникает проблема обучения множества сотрудников на всех направлениях. Ведь технологией одновременно должны овладеть и инженеры, и проектировщики, и менеджеры, и руководители. При этом сегодня на государственном уровне четко сформулированные стандарты, нормы и правила работы с BIM-технологиями пока отсутствуют.

Директор по строительству компании «Строительный трест» Андрей Паньков уточняет, что, несмотря на свои огромные возможности, информационные технологии сегодня все же не используются на полную мощность. Отчасти это можно объяснить спецификой и масштабом отечественного рынка, а также недостатком компетентных кадров. И если на этапе проектирования здания возможности BIM сегодня применяются максимально эффективно, то непосредственно при строительстве его используют единицы. А на этапе эксплуатации здания BIM-технологии не применяются вовсе.

Купить квартиру онлайн

«Цифра» добралась и до продаж — дистанционная покупка жилья становится все более массовой, появляются так называемые интернет-магазины недвижимости и даже онлайн-распродажи. Более того, 3D-моделирование и виртуальная реальность сегодня позволяют погулять по собственной квартире, которая даже еще не построена, находясь, например, в другом регионе.

Весной ГК «КВС» запустила «интернет-магазин квартир» — сервис, позволяющий полностью совершить сделку дистанционно: выбрать квартиру, подписать договор, отправить его на регистрацию. А в ближайшее время в онлайн-магазине добавят и ипотеку — дистанционное заполнение анкеты, одобрение кредита и составление ипотечного договора.

— Сейчас больше 20% сделок в ГК «КВС» проводятся онлайн, и мы прогнозируем рост таких обращений, — говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС». — Первичный рынок, в отличие от вторичного, более структурирован и унифицирован, здесь практически нет юридических рисков, клиенту проще оценить ликвидность покупки и так далее. Строящийся дом в большинстве случаев — это не готовый продукт, который можно «пощупать» и посмотреть, поэтому перспективы развития онлайн-продаж первичной недвижимости, безусловно, есть.

— Доля клиентов, которые покупают квартиру дистанционно, сейчас может составлять 5—20%, — пояснил управляющий партнёр Glorax Development Дмитрий Коновалов. — Основная категория таких покупателей — клиенты из регионов. На сайтах проектов они могут посмотреть фото- и видеоотчет о ходе строительства, оценить расположение площадки на интерактивной карте с инфраструктурой района, выбрать планировку, ознакомиться со скидками, узнать стоимость.

При этом он подчеркивает, что вряд ли в ближайшее время уровень дистанционных сделок покажет серьезный рост. Покупка жилья — это длительный процесс, подразумевающий выбор и сравнение нескольких вариантов, консультации со специалистами и близкими людьми. Существующие возможности пока полностью отвечают запросам клиентов. Уже сейчас можно подать заявку на ипотеку онлайн, оформить ДДУ, заверив его электронной подписью. Покупатель при этом значительно экономит время, но отказаться от возможности лично приехать к месту строительства и посмотреть на будущий новых дом готов далеко не каждый.

Процесс выбора квартиры пока не торопится полностью перейти в онлайн, отмечает Дмитрий Ефремов, руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург». Во многом виртуальные инструменты ориентированы на иногородних покупателей, но даже они в идеале стараются при возможности лично приехать, чтобы познакомиться с локацией, инфраструктурой, уже построенными очередями. При этом важным фактором для дистанционного принятия решения является уровень доверия покупателя к застройщику.

Впрочем, покупателям, которые приобретают жилье на котловане, смотреть еще, в принципе, не на что, а ориентироваться на распечатанные рендеры или те же картинки в Интернете — разницы нет. «У нас в основном покупают жилье нулевого цикла, — говорит менеджер отдела продаж СК «Дальпитерстрой» Нинель Рымар, отмечая, что в их компании большинство покупателей готово приобретать квартиры удаленно.

— Наверное, уже не найти девелопера, у которого все этапы сделки должны пройти при личном посещении офиса, — говорит Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп», — Как минимум выбор квартиры, ее бронирование может проходить дистанционно. Популярна дополненная реальность, когда к квартире можно прикоснуться, посмотрев виды из окон, оценить удобство планировки. Учитывая затратность, технология чаще применяется в премиальном сегменте или для больших дорогих квартир, где важна эмоциональная составляющая при выборе. Уже давно применяются 3D-модели жилых проектов, создаются видеоролики. Такие форматы набирают тысячи просмотров.

А по словам Яна Фельдмана, виртуальные экскурсии по квартире, онлайн-магазины квартир и другие подобные сервисы можно считать дополнительными маркетинговыми инструментами. Сейчас одним из наиболее востребованных решений среди строителей стали VR-технологии. Например, ГК «Ленстройтрест», применяющая их уже 4 года, создала онлайн-сервис по подбору отделки. С помощью VR-тура по квартире клиент может посмотреть стандартную отделку застройщика, затем приступить к созданию собственного виртуального дизайнерского проекта и расчета сметы. Сервис помогает людям управлять стоимостью ремонта, «примерять» различные варианты решений и отделочные материалы, познакомиться с их реальной стоимостью, а главное – наблюдать за процессом ремонта онлайн, даже находясь в другом городе. По оценкам ГК «Ленстройтрест», виртуальные экскурсии, сервис подбора отделки и другие подобные инструменты добавляют примерно 2–3% к статистике сделок по продажам.

Большинство экспертов считают, что девелоперское сообщество еще только в начале пути повышения производительности, скорости и качества сервиса путем использования технологий. Жилому строительству есть куда развиваться, так что объем рынка диджитал-технологий в строительстве будет расти, но уровень цифровизации будет сильно зависеть от позиции руководства конкретных компаний и от законодательства.