31 января 2020
2980

Центробанк замахнулся на инфраструктуру

Полгода реформы в жилищном строительстве эксперты «отметили» дискуссией на Гайдаровском форуме — 2020. Как оказалось, предсказанные экспертами риски реализуются: в 17 регионах не перешли на схему финансирования через эскроу-счета, цены на новостройки растут, продажи квартир падают, а перспектива потери денег дольщиков сохраняется.

В рамках Форума 17 января 2020 года состоялся круглый стол «Жилищный рынок: тенденции развития». Ведущий сессию замглавы Минстроя и ЖКХ Никита Стасишин задал тему — трудности перехода отрасли на проектное финансирование. «Полгода назад мы должны были перейти на строительство жилья по новой схеме. Мы не будем говорить о постановлении правительства, которое дает застройщикам право достраивать дома по старым правилам. Вопрос в том, что необходимо сегодня, чтобы новые проекты начинались, банки увеличивали объемы проектного финансирования, особенно в регионах, чтобы выйти к 2024 году на 120 млн кв. метров жилья, из которых 80 млн индустриального жилья должно строиться с привлечением кредитов с использованием эскроу-счетов», — сказал он.

Сейчас в процессе строительства около 110 млн кв. метров жилья, но цикл строительства три года, а значит, для выполнения целевых показателей должно быть «кратно больше», пояснил замминистра.

Модератор попросил Ольгу Полякову, заместитель председателя, члена совета директоров Центрального банка Российской Федерации, рассказать о том, что уже было сделано и каким она видит дальнейшее развитие этого сектора банковского рынка.

 



Темпы роста превзошли ожидания

«Темпы роста перехода на проектное финансирование за шесть с небольшим месяцев превзошли наши ожидания», — сообщила Ольга Полякова. По ее словам, возросла интенсивность подачи застройщиками в банки заявок. Они понимают, что обратной дороги нет, и соответственно те, кто не попали под переходный период, заявляют, что готовы финансироваться с привлечением кредитов.

По словам Ольги Поляковой: «Мы видим, что более 25% объектов либо уже финансируются, либо планируется их финансирование по новой схеме, это существенная цифра. Банки одобрили кредитов более чем на 900 млрд. Счетов эксроу открыто более 43 тыс., на них аккумулировано порядка 140 млрд рублей».

А вот вопрос о том, готовы ли все уполномоченные банки выдавать застройщикам кредиты, по-прежнему остается достаточно серьезным. Основными стоп-факторами являются неудовлетворительная деловая репутация и низкая маржинальность проектов, сообщила представитель ЦБ.

Для обеспечения перехода был создан новый механизм оценки банками кредитных рисков, основанный на кредитоспособности проектов, их способности генерировать денежные потоки. В таких регионах, как Москва, Санкт-Петербург, с маржинальностью строительства проблем нет, в малых регионах, безусловно, вопрос низкой маржиналльности очень актуален, рассказала Ольга Полякова. «Пути которые мы можем предложить для обсуждения Минстрою, — снижение издержек по развитию и созданию инфраструктуры: это дороги, коммуникации, газ, вода, строительство школ, детских садов. Они лежат на застройщиках. Это повышает привлекательность объекта, но также приводит к повышению себестоимости строительства. В регионах стоимость жилья не может быть высокой, в том числе из-за показателей заработной платы, — пояснила она. — Обсуждаемым вопросом является стоимость кредитования. Поскольку Центральный банк мониторит процесс перехода на проектное финансирование, мы видим, что на сегодня средняя ставка кредитования на всем жизненном цикле кредитного договора может достигать 5–7%, но есть примеры, когда ставка ниже 1%, что, безусловно, способствует росту темпов поступления денежных средств на счета эскроу и темпов продаж. Качество, привлекательность объекта выходят на передний план не только при оценке кредитоспособности заемщика, но и при принятии покупателем решения приобрести жилье именно в этом доме».

Центробанк оберегает вклады

Замминистра Минстроя Никита Стасишин поинтересовался у Ольги Поляковой, ждать ли рынку от ЦБ в ближайшее время дополнительных регуляторных мер, направленных на стимулирование банков в регионах на более эффективную работу. Судя по словам чиновника, сейчас только в пяти-шести регионах (включая Москву и Санкт-Петербург, где инвестиционная себестоимость более 20%) кредитование строительных проектов не является проблемным. «Либо мы должны вместе обосновать и предложить дополнительные меры поддержки застройщиков, в первую очередь — по субсидированию процентов по кредитам или другие. Я не говорю об инженерной, магистральной инфраструктуре, только о взаимодействии застройщика и банка. Видите ли вы меры, которые нам позволят увеличить финансирование в регионах, где рентабельность у застройщиков не превышает 10–15%?» — спросил чиновник.

Ольга Полякова ответила, что «уже сейчас регулирование ЦБ в части оценки кредитоспособности учитывает региональные особенности, но, конечно, оно не нацелено на то, чтобы банки принимали решения о выдаче кредитов при нулевой маржинальности финансовой модели». ЦБ осознает, что основным источником фондирования являются вклады физлиц, а не только денежные средства, которые поступят на эксроу-счета, и не будет рисковать сохранностью этих средств, пояснила она. «Мы готовы рассматривать с Минстроем, другими ведомствами и региональными властями подходы, которые позволят компенсировать издержки на создание инфраструктуры таким застройщикам, поддерживать финансирование и развитие строительства в малых городах», — повторила представитель Центробанка.

 

Спрос гарантирован, прибыль — нет

Фактически с тем же вопросом — что нужно сделать, чтобы те банки, которые еще не приняли решения кредитовать жилищное строительство, начали работать — модератор сессии обратился к Артему Федорко, председателю правления Банка ДОМ.РФ.

«Мы находимся в уникальной ситуации, когда в стройке сдается рекордный объем метров, когда ставки по ипотеке опустились до 9%, низкая инфляция позволила предоставить доступное финансирование застройщикам. И застройщики, и покупатели жилья этим активно пользуются. Мы видим предпосылки для растущего, здорового рынка на годы вперед. Реформа идет ровно, без кризисных явлений рынок перешел на новую модель. Сейчас ставки уже ниже 9%, — высказался председатель правления Банка ДОМ.РФ. — Но даже в регионах с высокой маржинальностью строительства есть недостроенные объекты, так что это вопрос дисциплины, финансовой культуры, и банки в этом смысле — помощники застройщика и гаранты гражданам, что жилье будут достраивать. Банки идут туда, где есть спрос и прибыль».

«В стране 71 тыс. недостроенных объектов, — вклинилась в этот поток политкорректных высказываний Светлана Орлова, аудитор Счетной палаты Российской Федерации.

Стройка в режиме прозрачности

Никита Стасишин также вставил реплику: «К сожалению, прибыль есть не везде, в отличие от гарантированного спроса, который всегда был отложен». По данным замглавы Минстроя, в Дальневосточном федеральном округе доля ипотеки составляет всего 2%. Кроме как в столичных городах и Владивостоке, предложения жилья «не так много». Надо честно говорить об этом, считает замминистра, который продолжил допытывался у председателя правления Банка ДОМ.РФ, какие меры он намерен предпринять в отношении банков. «Чем вы как уполномоченный банк в жилищном строительстве отличаетесь от остальных?» — спросил чиновник.

Артем Федорко отрапортовал: «Мы работаем по всей стране, у нас уже прокредитовано около 140 проектов на 11 млн кв. метров. Мы предоставляем застройщикам возможность контролировать денежный поток до последнего субподрядчика. Изначально застройщики по этому поводу переживали, думали: как же так, банк будет видеть, куда потрачен каждый рубль. Сейчас они оценили комфорт и просят предоставлять те или иные виды детализации, аналитику. Это позволяет экономить, снижать себестоимость, обеспечивать прозрачность, повышать маржинальность».

Никита Стасишин пояснил, что в информационной система «наш.дом.рф» «все мы — Минстрой, контролирующие органы в регионах и любой человек — теперь видим каждый дом в каждом городе в динамике строительства и привлечения средств». По мнению замминистра, новые жесткие правила игры дают четкое понимание, когда возведение объекта начнется и закончится.

«Поднадавили на сдачу»

«Как бы банально это ни звучало, год станет выдающимся с точки зрения объемов ввода жилья, в первую очередь индустриального жилья, в стране. Если ранее объемы распределялись по нескольким регионам, то сегодня Москва показывает высокие объемы ввода, и задел большой, — сообщил Никита Стасишин.

Марат Хуснуллин, на момент дискуссии еще работавшей в должности заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства, напомнил, что все боялись перехода на эскроу, и все инвесторы, у которых были деньги, запустили их в оборот и «поднадавили на сдачу». «В конце года инвесторы пачками сдавали готовые дома. Сданы рекордные 5 млн кв. метров жилья. При этом уровень качества введенных домов на порядок выше, чем раньше. А за 17 дней января 2020 года сданы еще 500 тыс. кв. метров. Такие показатели зафиксированы в Москве однажды, еще во времена СССР, в 1965 году. При этом сдано 11,5 млн кв. метров общего объема недвижимости». Также в Москве введены в строй значительные объемы транспортной инфраструктуры, что позволяет стимулировать в городе создание рабочих мест, напомнил Марат Хуснуллин. По его данным, сдано еще 460 тыс. кв метров объектов индивидуального строительства (ИЖС, из них 200 тыс. «приросло» за счет уведомительного порядка регистрации).

620 тыс. кв. метров из общего объема возведенного жилья — дома, построенные по программе реновации. В 2020 году будет сдано более 1 млн кв. метров, в 2023-м показатель должен составить 3 млн кв. метров, пообещал Марат Хуснуллин.

Но это очень дорого!

Московский вице-мэр также отметил особый тренд на 2020 год: «Мы стараемся равномерно вводить объекты по всему городу, что позволяет избегать маятниковой миграции. У нас сделаны заделы на пять лет, и нет сомнений, что все будет строиться — и бюджетные объекты, и рыночные. Но есть один серьезный вопрос к Центробанку: примите решение ставку не повышать. То, что мы ушли на 9% — это, конечно, хорошо. Но это очень дорого! Давайте переходить, хотя бы по Москве, где высокие доходы и платежеспособный спрос, на ставку 5%. Это все вернется в бюджет. Если все поменяется и ставка вернется за 10%, ключевой вопрос: кому мы все это строим?»

«Хочу порадоваться за работу “ДОМ.РФ”, но ставка 9% — я согласна, много. Семья, имеющая материнский капитал, не может заплатить такие проценты», — прокомментировала выступления предыдущих спикеров Светлана Орлова. При этом аудитор Счетной палаты признала: просить ЦБ о дальнейшем снижении ставки смысла нет, «все, что могли, сделали».

Марат Хуснуллин сообщил, что в столице за 2019 год решена проблема 1600 обманутых дольщиков. «Мы все объекты достроим, — пообещал он. — Но почему система страхования не сработала? У нас 1,350 млрд рублей собрано денег населения, это самый крупный инвестор в недвижимость. 151 тыс. договоров в долевом строительстве. Да, какие-то проблемы и изъяны есть. Всех на счета эскроу загнали, спасибо правительству. Давайте поживем и посмотрим, не появятся ли у нас там обманутые дольщики. В итоге за все платит покупатель. Мы, конечно, за счет банковского сектора контроля добавили, это хорошо, но за него придется платить. Москва пока выдерживает, у нас все в порядке».

«Относительно обманутых дольщиков может быть принято решение о достройке или о компенсации, если достройка дороже. В Москве все недостроенные объекты достраивают», — пояснил слова вице-мэра Никита Стасишин.

Чиновник согласился с и тем, что проблема инфраструктуры, которую ранее поднимали участники дискуссии, в регионах существует. По словам замминистра, Минстрой видит наличие площадок внутри городов, которые можно вовлекать в оборот, но все последние 10 лет новое жилье «сажалось» на старые магистральные сети. «Основная задача — найти источники финансирования за счет бюджета, в первую очередь — в части водоподготовки и водоотведения», — заявил он.

Сбербанк: рост портфеля на 90%

Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка, сообщил, что 20 регионов РФ дают 60% индустриального жилищного строительства, еще 10% — у Москвы. По его информации, в Сбербанке в 2019 году было принято более 700 положительных решений о финансировании объектов с применением счетов эскроу. Доля Москвы по сумме оказалась превалирующей — 40% всех лимитов, выставленных Сбербанком. При этом на столицу приходится всего 6% объектов, таким образом 94% проектов (или около 660) строят в других регионах. В 24 регионах страны рентабельность колеблется от 0 до 10%, подсчитали с Сбербанке. Около 30% регионов имеют крайне низкую рентабельность. «Необходимо разработать механизм субсидирования, гарантирования или совместного финансирования таких проектов, поскольку мы не можем финансировать только 20 регионов, мы должны работать на всей территории РФ», — призвал Сергей Бессонов.

По его словам, портфель проектного финансирования жилья Сбербанка на 1 января 2019 года составлял 230 млрд рублей, на 1 января 2020 года — уже 440 млрд, рост за год составил 90%. Сопоставимых объемов роста в Сбербанке нет, сообщил вице-президент Сбербанка. «Пока мы не видим какой-то верхней границы. Все проекты, которые имеют нормальную рентабельность (выше 10–15%) и не имеют негативного «шлейфа» (сорванные сроки, обманутые дольщики), получают финансирование», — заявил он.

Вторая проблема — недостаток собственных средств у девелоперов, отметил Сергей Бессонов. «Не секрет, что многие стройки начинались и, особенно, продолжались с нулевой долей средств застройщика, деньги замещались деньгами дольщиков и выводились. Сейчас так сделать уже нельзя, и не все выполняют стандартное условие — собственный вклад должен составлять 15%. Важно, чтобы появлялись новые банковские инструменты, которые позволят замещать недостаток в доле собственного капитала: мезонинное финансирование, equity-финансирование», — заявил он.

По словам спикера, несколько подобных продуктов в Банке запустили в апреле-мае 2019 года, а на середину января портфель таких «более рисковых активов» составил уже 51 млрд рублей. Это позволило застройщикам сформировать собственный вклад на получение проектного финансирования — в первую очередь в Сбербанке или в других банках.

Аудитор добавила ложку дегтя

Светлана Орлова в своем выступлении напомнила, что в стране должны развиваться новые типы городской среды, имеющие совсем другие стандарты, в том числе стандарты жилья эконом-класса. Она также высказалась в том смысле, что на сейсмоопасных территориях проживают 68 млн россиян (около 47% населения), и укрепление домов — дополнительный источник заработка для застройщиков.

Что же касается промежуточных итогов реформы — в Счетной палате явно не в восторге от того, что огромное количество девелоперов уже признаны банкротами. «Мы предупреждали», — сказала аудитор.

Банкротства, которые мы видим, — это не банкротства, к которым привели изменения, а накопленные, «долгоиграющие» проблемы, возразил ей замминистра.

Аудитор согласна с тем, что есть проблемы между застройщиками и страховщиками: «Из 57 млрд рублей страховщики выплатили только 3 млрд. Где остальные? “ДОМ.РФ” должен как регулирующий банк обратить на это внимание. Задача — увидеть риски и предупредить о них».

Светлана Орлова, ссылаясь на данные «ДОМ.РФ», также сообщила, что на конец 2019 года 80 тыс. человек оказались в зоне риска и могут стать обманутыми дольщиками.

Как и остальные спикеры, представитель Счетной палаты считает, что для развития сетей, инфраструктуры надо целевым образом выделать деньги, при этом доходы у регионов разные. Это приведет к удорожанию квадратного метра, и «никогда население не будет довольно ставкой ипотеки, которую вы предлагаете», обратилась она к сидящим на сцене представителям Сбербанка и «ДОМ.РФ».

Реформа в минус

Аудитор подробно остановилась на рисках реформы. По данным Банка России, 17 регионов не заключили пока договора по новым правилам, со счетами эскроу, напомнила Светлана Орлова. При этом в третьем квартале 2019 года продажи сократились в 50 регионах, 133 застройщика могут стать банкротами. Надо на все это обратить внимание, считает аудитор. Также, по ее информации, в связи с реформой отмечаются снижение темпов строительства жилья, существенный рост стоимости жилья в новостройках и резкое падение продаж.

Спикер призвала разработать системные меры господдержки индивидуального жилищного строительства, позволяющие реализовать указанные в нацпроекте «Доступное жилье и городская среда» объемы в 40 млн кв. метров, поскольку «конкретные меры паспортом проекта не предусмотрены».

В пяти пилотных регионах, которым Минпромторг выделял средства для стимулирования применения деревянных конструкций, из выделенных 600 млн рублей в 2018-2019 годах потрачены 200 тыс. рублей, то есть менее 1%. «Расходы граждан на подключение к газоснабжению в отдельных регионах могут составлять 600 тыс. рублей», — пояснила Светлана Орлова, и это может тормозить ИЖС. При наличии инфраструктуры ввод 1 млн кв. метров жилья по ИСЖ для центральных регионов — реальный показатель, считает она.

Аудитор Счетной палаты сообщила, что выявлены случаи использования коммуникаций XVII века, и «это не проблема застройщика, а проблема власти, которая должна ее разрешать».

Среди факторов, тормозящих развитие ИЖС, Светлана Орлова назвала фактическое отсутствие ипотеки. По ее данным, в год на эти цели выдается не более 15 тыс. кредитов (1% общего объема). Ставки по таким кредитам на 1–3% выше. Она призвала ЦБ и банкиров подумать над решением этих вопросов.

Замминистра Минстроя с этой позицией согласился. Более того, он заявил, что разработана и скоро будет представлена новая госпрограмма, в рамках которой предусмотрено индивидуальное строительство индустриальным способом с использованием эскроу-счетов. То есть на этапе стройки появится предмет залога, и банк сможет выдать гражданину ипотечный кредит. «Проблема отсутствия инженерных сетей — то, что мешает заинтересовать профессиональных застройщиков строить объекты ИЖС индустриальным способом. Мы понимаем, что без прямых федеральных субсидий как минимум на строительство дороги и электросетей никакая стройка начаться не может», — считает Никита Стасишин.