Энциклопедия российской секьюритизации - 2019
07 июня 2019
1930

Артем Федорко: Существует колоссальный спрос на ипотеку со стороны граждан

Летом 2019 года застройщики начнут работать по-новому: им предстоит перейти к проектному финансированию с использованием эксроу-счетов. Реформа в строительной области должна защитить права граждан и сделать невозможным появление обманутых дольщиков. Председатель правления специализированного ипотечно-строительного банка "Дом.РФ" Артем Федорко на площадке ПМЭФ-2019 рассказал в интервью РИА Новости о тонкостях перехода банков и застройщиков к новой модели финансирования в работе, о планах по развитию ипотеки, о том, когда завершится процедура санации банка, снизятся ли ставки по ипотеке и будет ли банк работать в Крыму. Беседовала Гульнара Вахитова.

– Банк "Дом.РФ" является специализированным ипотечно-строительным банком. Полагаю, что именно с этой повесткой вы участвуете в ПМЭФ?

Вы правы, банк "Дом.РФ развивается именно как ипотечно-строительный банк – это предусмотрено его стратегией. По поручению президента России Владимира Путина на его базе создается уполномоченный банк в сфере жилищного строительства. Поэтому есть два основных направления бизнеса, на которых мы фокусируемся: проектное финансирование и ипотека. С 1 июля жилищное строительство переходит к новому формату финансирования без прямого привлечения средств покупателей. В первую очередь, это защитит права граждан, решит проблему обманутых дольщиков. И мы также видим в этом большие возможности для развития банка и отрасли в целом.

Это большой сегмент рынка, который долгое время фактически находился вне банковской системы. Застройщики напрямую привлекали деньги граждан для строительства домов. Сейчас, в силу изменения законодательства, происходит переход к модели проектного финансирования, и эти средства будут замещены банковским кредитованием. По состоянию на конец прошлого года в реализацию жилищных проектов вовлечено около 4,7 триллиона рублей, при этом только 600 миллиардов рублей было профинансировано за счет банков. Вложения граждан составили порядка 3,7 триллиона рублей, а остальная часть – собственные инвестиции застройщиков. Перед рынком стоит глобальная задача: все средства людей, которые направляются в жилищное строительство, необходимо заместить на проектное финансирование. На горизонте ближайших пяти лет должен произойти рост объемов банковского кредитования с текущих 600 миллиардов рублей до 6,4 триллиона рублей. Это десятикратный рост, огромный сегмент бизнеса.

– Какую долю этого "пирога" проектного финансирования "Дом.РФ" может взять на себя?

Очевидно, что традиционные флагманы – Сбербанк и ВТБ – получат значимые доли и в этом сегменте. Тем не менее, рассчитываем, что на рынке будет большое количество участников, и работаем над тем, чтобы наш банк стал одним из лидеров этого рынка.

Кроме непосредственно проектного финансирования банк готов предлагать смежные, сопутствующие продукты. Это и расчетные счета, и дистанционное банковское обслуживание, и банковское сопровождение. Но основной фокус будет именно на проектном финансировании.

– Финансовые власти РФ неоднократно высказывали обеспокоенность тем, что банки пока неохотно работают с сегментом проектного финансирования…

Банки довольно активно включаются в работу с этим сегментом, и уже сейчас есть заметная конкуренция за клиентов. Мы находимся на стадии, когда банки и застройщики создают у себя необходимые условия для работы по новой схеме. Банкам нужно выстроить максимально эффективную модель взаимодействия между девелоперами и кредитной организацией. Процесс займет какое-то время, но мы видим, что многие банки постепенно формируют эту компетенцию и активно работают с застройщиками.

– Начали ли поступать в банк заявки от застройщиков?

Да, в банке в активной работе находится уже более 350 заявок на сумму более 425 миллиардов рублей – при том, что 1 июля еще не наступило, и до перехода на новую схему еще почти месяц.

– Расскажите, пожалуйста, про планы банка по развитию ипотеки?

Развитие рынка ипотечного кредитования полностью соответствует целям "Дом.РФ" как института развития в жилищной сфере. С другой стороны, это тоже перспективное направление бизнеса. В настоящее время совокупный ипотечный портфель составляет порядка 7,5 триллиона рублей, и, по прогнозам, к 2024 году он превысит 20 триллионов рублей. То есть речь идет о троекратном росте.

Ипотечный портфель растет темпами больше 20% в год – это значительно превышает рост ВВП, рост цен, и это гораздо быстрее, чем растут практически любые другие сегменты банковского кредитования. Для такой динамики существует много предпосылок: это и все еще относительно низкая доля ипотеки в ВВП, и небольшая доля ипотеки в структуре задолженности физических лиц, а также существует колоссальный спрос на ипотеку со стороны граждан. По итогам 2018 года было порядка 1,5 миллиона кредитов на 3 триллиона рублей, что практически на 50% выше, чем было в 2017 году. Банк "Дом.РФ" стал в прошлом году одним из лидеров рынка, выдав ипотечных кредитов на сумму 25 миллиардов рублей, что на 55% больше, чем в предыдущем году. В итоге доля группы "Дом.РФ", в которую входит банк, на рынке составила 2,7%, что позволило нам выйти на пятое место в рейтинге крупнейших игроков по выдаче ипотеки.

По нашим оценкам, в ближайшие годы такие темпы роста сохранятся. Банк собирается и дальше активно работать в этом направлении, развивать продуктовую линейку и цифровые каналы взаимодействия с клиентами. Одним из ключевых факторов успеха и конкурентоспособности наших продуктов станет возможность оформить ипотеку в комфортном для людей формате. Сейчас все уже привыкли, что большую часть различных услуг можно получить онлайн: через компьютер, планшет, телефон, мобильные приложения. Одна из наших целей – сделать возможным получение ипотеки таким же простым и понятным способом, полностью перевести этот процесс в цифровой формат.

– А насколько банк намерен увеличить свой ипотечный портфель в текущем году? Сколько он сейчас составляет?

Исторически сложилось, что банк почти не занимался ипотекой. Но оказавшись в периметре "Дом.РФ", это естественным образом стало одним из ключевых направлений бизнеса банка. У единого института развития в жилищной сфере колоссальный опыт – он занимается развитием ипотечного рынка фактически с момента его появления в России. У "Дом.РФ" за все время сформировался существенный ипотечный портфель, который на данный момент составляет более 500 миллиардов рублей, включая портфель банка. При этом все компетенции и опыт уже переданы в банк, куда перешла профильная команда сотрудников.

– Президент Владимир Путин по итогам послания Федеральному собранию поручил правительству и ЦБ разработать кредитные инструменты поддержки индивидуального жилищного строительства. Планирует ли банк кредитовать ИЖС?

Действительно, существенный объем строительства жилья в России – это частные дома, построенные на собственных земельных участках. В 2018 году было построено более 232 тысяч жилых домов площадью 32,5 миллиона квадратных метров. Высокие показатели по строительству такого жилья имеют все предпосылки сохраниться и в будущем. По нашим данным, порядка трех миллионов семей рассматривают индивидуальное жилищное строительство в качестве предпочтительного способа улучшения жилищных условий.

Как ипотечно-строительный банк, находящийся в контуре института развития жилищной сферы, мы, конечно, будем выполнять задачи, которые перед нами ставят президент и правительство России. При этом развитие ипотеки для индивидуального жилищного строительства – это объективно перспективный бизнес. В конце марта банк запустил новый для рынка продукт – ипотечный кредит на покупку готового или строящегося дома в рамках договора участия в долевом строительстве.

При этом существуют определенные моменты, которые нужно учитывать при разработке продуктов для кредитования ИЖС. Большая часть индивидуального строительства ведется по нетиповым проектам, а зачастую вообще без проекта. Для развития этого рынка необходимо внедрить соответствующие стандарты для повышения ликвидности объектов. Мы уже разработали и в ближайшее время запустим продукт по ипотечному кредитованию индивидуального жилищного строительства, который позволит людям приобретать земельные участки и строить на них частные дома с привлечением аккредитованных банком подрядных организаций.

– Есть ли уже оценки, как будет расти прибыль банка?

Банк по итогам прошлого года показал неплохой объем прибыли по сравнению с менее удачными финансовыми результатами в прошлом: чистая прибыль за 2018 год составила 4,2 миллиарда рублей. Это особенно заметно на фоне убытков, которые банк показывал с 2009 года. В прошлом году мы завершили трансформацию банка и все основные мероприятия по его финансовому оздоровлению. Сейчас мы имеем банк, который вышел к устойчивым показателям по прибыли и соблюдает все нормативы и требования регулятора. Банк полностью прошел все стадии санации, хотя формально все еще находится в плане финансового оздоровления. На уровне наших консультаций с правительством РФ, с Банком России мы достигли договоренностей о том, чтобы завершить процедуру финансового оздоровления раньше, в ближайшие месяцы.

– А изначально когда должны были завершить?

Изначально план был рассчитан до 2025 года.

– А вот в Минстрое говорили, что банку может понадобиться докапитализация на 40 миллиардов рублей. Эта оценка сохраняется?

Докапитализация банка на 40 миллиардов рублей проводится для обеспечения потребностей строительной отрасли при переходе на схему проектного финансирования. Это не связано с планом финансового оздоровления банка. Средства дольщиков в ближайшей перспективе нужно заменить на проектное финансирование в объеме 6,4 триллиона рублей – и эта нагрузка ляжет на банки.

– Сейчас много дискуссий идет насчет того, когда же ставка по ипотеке в стране опустится до 8%. Есть разные оценки, есть указ президента. Центробанк обещает, что уровень ставок опустится до 8% в ближайшие годы. А у вас какие оценки?

Мы уверены, что такая ставка к 2024 году будет достигнута, и к этому есть все предпосылки. Нацпроектом "Жилье и городская среда" предусмотрены меры, которые позволят прийти к этому показателю. Значимую роль, здесь, конечно, сыграет политика Банка России, ряд институциональных мер, направленных на развитие рынка ипотечных ценных бумаг и перевод ипотеки в цифровой формат.

В прошлом году был достигнут минимум по ипотечным ставкам, средние ставки на рынке опустились до уровня около 9,5%, что обеспечило рекордные объемы выдачи. Этот год начался с небольшого роста, но сейчас мы уже видим, что ставки возобновили снижение.

Даже несмотря на определенный рост ставок в начале года, уровень доступности жилья сохраняется, есть спрос, люди продолжают брать ипотеку, и рынок растет. За четыре месяца объем "новой" ипотеки вырос на 14%, а количество кредитов – на 2%. Ипотечный портфель банков на конец апреля достиг 7,5 триллиона рублей. Это на 21% больше, если сравнивать с тем же периодом прошлого года. За четыре месяца портфель вырос на 376 миллиардов рублей. В целом, текущая динамика позволяет говорить о том, что и в этом году, и в последующие годы совокупный ипотечный портфель банков будет расти.

– "Дом.РФ" занимается развитием арендного жилья, готов ли банк кредитовать такие проекты?

Рынок аренды – очень большой сегмент, и здесь мы тоже видим довольно хорошие перспективы по развитию. В частности, можно отметить институциональную аренду – когда жилье арендуют не физические лица друг у друга, а существует институциональный игрок, который владеет объектом. В разных странах мира очень развит такой формат аренды, а у нас этот рынок только начал формироваться. Но уже сейчас можно говорить о существенном спросе.

– То есть вы видите перспективу развития этого рынка в России?

Да, перспектива довольно неплохая. "Дом.РФ" с 2016 года начал реализовывать такие проекты. По поручению президента России была принята программа развития данного направления, и "Дом.РФ" уже реализует довольно большое количество проектов по стране.

Мы видим высокий спрос со стороны населения и бизнеса, и готовы такие проекты поддерживать и кредитовать. Первая совместная сделка по арендному жилью с банком может состояться уже в ближайшие месяцы. Банк предоставит финансирование застройщику для проекта по арендному жилью, который будет реализовываться совместно с "Дом.РФ".

– Есть ли у банка "Дом.РФ" планы по выходу на рынок Крыма, не собираетесь там работать?

Банк работает на всей территории России, во всех регионах без исключения. У нас не везде есть отделения, но мы активно работаем со всеми клиентами, благодаря цифровым каналам взаимодействия, и планируем их развивать. В частности, у банка есть собственный уникальный сервис – личный онлайн-кабинет застройщика, который позволяет работать со строительными компаниями даже из тех регионов, где у банка нет физического присутствия.

УЗНАЙ ПЕРВЫМ НОВОСТИ ИПОТЕКИ - ПОДПИШИТЬ НА НАС В TELEGRAM