SmartDeal – это цифровой сервис электронной регистрации ипотечных и залоговых сделок с недвижимостью

Личные блоги

1Читайте блоги специалистов
2Пишите в собственный блог
3Комментируйте интересные посты
23 февраля 2019, 00:20

Ипотечная телеграмма № 56. Что надо знать про детскую ипотеку перед изучением Послания Президента

Комментарии(0)
Рейтинг публикации
30
5000

В следующей ипотечной телеграмме мы системно разберем влияние поручений Президента Путина В.В. на ипотечное кредитование.

Для начала посмотрим на детскую ипотеку, как мы ее видели до Послания. Это будет хорошим подспорьем для понимания многих поручений Президента.

Президент просто подтвердил, что у программы детской ипотеки нет хозяина по управлению программой.

 Рассмотрение программы начнем с выделения плюсов и минусов.

 Таблица 1. Плюсы программы детской ипотеки

1

Привлекательная ставка 6%

ü Снижение финансовой нагрузки (выплаты)

ü Расширение круга участников программы

Примеры для кредита на 15 лет суммой 2 млн:

1. Рефинансирование кредита со ставкой 12% - экономия 7,1 тыс руб.  в месяц, 85,5 тыс руб. в год

2. Формальные требования к доходу уменьшаются на 20 тыс руб.

3. Экономия выплат за 15 лет – 1,3 млн руб.

2

Стимулирование экономически крепких родителей (дети+ипотека)

Требование 20 % первоначального взноса и даже льготные платежи по кредиту приемлемы не для всех.

Программа дифференцирует демографические льготы (ипотека нужна не всем) и создает методический задел для новых программ 

3

Потенциал широкого присутствия программы в регионах

46 участников получили лимиты кредитования

4

Продолжительность программы

2018, 2019, 2020, 2021, 2022, до 1.03 2023

5

Социальный маячок

Программы социальной ипотеки в регионах тянутся к 6 %

6

Экономность

На субсидии потрачено  75,6 млн рублей

 Расчеты сделаны для примера рефинансирования кредитов выданных по массовой программе субсидирования (2015-2016 годы), когда ставка была ограничена 12 %.

Подробное описание примеров.

Пример 1. ежемесячно экономится 7,126 тысяча рублей, что составляет 85,5 тысяч рублей в год.

Пример 2. Требования к доходу уменьшаются на 20 тысяч рублей при изменении ставки с 12% до 6 %.

Пример 3. Экономия на выплатах за 15 лет составляет 1,3 млн рублей (ставка 12 % и 6 %). Допущение, что льгота по детской ипотеке действует весь срок кредита.

 Дополнительный повод для раздумий.

Приобретение квартиры в кредит даже при очень льготной ставке 6 % требует собственных накоплений – 0,5 млн рублей.

Естественная переплата за время кредита составляет 1,038 млн рублей (взяли 2 млн, выплатили 3,038 млн). Этот выгодный кредит имеет ограниченное применение из-за доходов многодетных семей.

Расчет приведен для следующей ситуации. Собственные средства – 20 %; на кредит – 35  % семейного дохода, средний кредит в стране – 2 млн рублей, квартира – 2,5 млн рублей, свои средства 500 тыс. руб. Кредит на 15 лет. 

В абсолютном выражении программа Детской ипотеки может оказать помощь значительному количеству семей: 300 тысяч за 5 лет. В то же время за 5 лет рождается около 8 млн детей.

То есть, программа дает хорошую опцию в демографической программе, но должна восприниматься как важная, но дополнительная опция.

 Таблица 2. Минусы программы детской ипотеки

1

Результаты 2018 года (20% программы):

4 446 кредитов

4 556 детей (2-й ребенок = 3 566, 

3-й ребенок = 947, 4+ =43)

Влияние:

на план – 1,5 % (300 000 кредитов)

на рынок ипотеки  – 0,3 % (1,5 млн кредитов)

на демографию – 0,3 % (1,6 млн детей)

2

Управляемость

(отсутствие «хозяина»)

три связанных с программой министерствах

социальная и технологическая сложность программы

Принята 30.12.2017. Одна правка – 21.07.18 (с подачи Президента РФ)

Успешная программа субсидирования приобретения новостроек (13.03.15) имела 11 ПП:  2015 год – 6,  2016 год – 3, в 2017 – 2 (главный заказчик – Минстрой).

3

Вовлеченность участников

12 активных (100+ выданных кредитов)

46 всего, 32 пробовали

4

Маркетинговая эксплуатация

Ставка 6 % присутствует в продуктовых линейках (от 6 %). От объема не зависит

5

Оптимистичный прогноз без публичного плана и новым сроком (ДОМ.РФ)

2019 год – 20 тысяч кредитов

2021 год – 125 тысяч кредитов

2024 год– 185 тысяч кредитов

? окончание 1.03.2023

 Предложения по повышению эффективности работы по программе «детская ипотека»

 Первое предложение. Определить орган (организацию), ответственный за управление программой.

Определить ежеквартальную периодичность аналитической отчетности по программе и анализ необходимости каких-либо корректировок.

Обоснование.

Программа детской ипотеки утверждена 30.12.2017 года и имела только одно изменение 21.07.2018 с активной поддержкой Президента РФ.

 Во-первых, успешные правительственные программы постоянно корректировались для достижения результата, и у них был «хозяин».

Программа субсидирования приобретения новостроек была принята 13 марта 2015 года. В первые четыре месяца она правилась три раза: 20 марта, 15 мая, 18 июля. Всего по программе было 11 Постановлений Правительства, включая стартовое, в том числе: в 2015 году – 6, в 2016 году – 3, в 2017 – 2.

В итоге программа считается успешной и участниками и экспертами. Принципиальное отличие предыдущей программы состоит в том, что  она была выгодна застройщикам, банкам, гражданам, но ее главное целевое назначение заключалось в поддержке строительной отрасли.  Активную позицию по развитию программы  занимал Минстрой. Можно условно сказать, что министерство выступало идеологическим заказчиком (хозяином) программы.

 Во-вторых, к программе имеют отношение три заместителя Председателя Правительства, что увеличивает время любого согласования.

Для такой сложной программы (социальная и кредитная часть) скорость изменений должна соответствовать сложности и важности.

В национальных проектах программа «Демография» закреплена за куратором - заместителем Председателя Правительства Т.А. Голиковой и Министерством труда и социальной защиты.

Программа «Ипотека» является частью проекта «Жилье и городская среда». Куратор – Заместитель Председателя Правительства В.Л. Мутко. Руководство – Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Ипотека. Куратор - Первый заместитель Председателя Правительства А.Г. Силуанов. Руководитель – заместитель Министра финансов А.В. Моисеев.

 Второе предложение. Расширить действие программы на приобретение в кредит вторичного жилья и рефинансирование кредитов, выданных на приобретение вторичного жилья.

Обоснование.

Во-первых, ипотечные кредиты на готовое жилье – это свыше 50% от всей выдаваемой ипотеки за год, это самый массовый продукт. Доля новостроек, составляет лишь 29% от общего объема, доля рефинансирования ипотеки – 10%.  

Работая только с первичным жильем, «детская ипотека» игнорирует «вторичку», которая пользуется наибольшим спросом у граждан.

Детской ипотекой предусмотрено не только приобретение, но и рефинансирование только «первички».

Во-вторых, для родителей с двумя, тремя и более детьми, включая младенцев, не всегда удобно ждать новостройку и хлопотать по ремонту.

В-третьих, цены на «вторичку» будут более спокойными в период колебаний цена на новостройки в результате известной реформы.

В-четвертых, рефинансирование кредитов на вторичное жилье позволит за счет простой сделки быстро снизить нагрузку на бюджет родителей.

 Очевидно, что в случае работы со вторичным рынком недвижимости существенно уменьшится влияние программы на продажу квартир в новостройках и некоторая дополнительная поддержка строительной отрасли.

 Третье предложение. Распространить действие льготной ставки на весь срок кредита.

Предусмотреть прекращение субсидирования при достижении заданного уровня ключевой ставки ЦБ РФ.

 Обоснование.

Кредитор должен учесть повышение ставки после льготного периода. В результате -  занижается расчетная платёжеспособность, уменьшается сумма кредита. Для большинства кредит вообще становится недоступным (табл. 3). Расчет показывает зависимость ставки и требуемого дохода.  Между 6 % и 10 % это почти 10 тысяч рублей. Расчет условный, но наглядный.

 Особенно важно отметить, что у семьи с детьми длительное время расходы на детей не уменьшаются и важна сумма денег, остающаяся после выплат по кредиту (табл.4).

Расчет показывает зависимость ставки и остающихся в распоряжении семьи средств.  Между 6 % и 10 % это свыше 15 тысяч рублей.

 Расчетный пример.

Собственные средства – 20 %; на кредит – 35  % семейного дохода, средний кредит – 2 млн рублей, квартира – 2,5 млн рублей., свои средства 500 тыс. руб. Кредит на 15 лет.

 Таблица 3. Зависимость  параметров кредита и бюджета родителей. Доход изменяется по нормативу (35 %).

ставка

12 %

11 %

10 %

9 %

8 %

6 %

платеж

24 003

22 732

21 492

20 285

19 113

16 877

Формальный необходимый доход

68 581

64 948

61 406

57 958

54 608

48 220

остаток на жизнь

44 578

42 216

39 914

37 673

35 495

31 343

Выплаты за 180 месяцев

4 320 540

4 091 760

3 868 560

3 651 300

3 440 340

3 037 885

Коэф переплаты

2,16

2,05

1,93

1,83

1,72

1,52

 Таблица 4. Зависимость  параметров кредита и бюджета родителей. Доход одинаковый.

ставка

12 %

11 %

10 %

9 %

8 %

6 %

платеж

24 003

22 732

21 492

20 285

19 113

16 877

Доход семьи

68 581

68 581

68 581

68 581

68 581

68 581

остаток на жизнь

44 578

45 849

47 089

48 296

49 468

51 704

Выплаты за 180 месяцев

4 320 540

4 091 760

3 868 560

3 651 300

3 440 340

3 037 885

Коэф переплаты

2,16

2,05

1,93

1,83

1,72

1,52

 Важно отметить, что такое предложение уравнивает родителей с разным количеством детей.

При программах демографии должна быть дополнительные преференции, начиная с рождения третьего ребенка.

Это может быть продуктовое преимущество. Например, рефинансирование кредитов на приобретение «вторички» только для семей с третьим родившимся ребенком и т.д.

 Четвертое предложение. Распространить действие программы на военнослужащих – участников накопительно-ипотечной системы (НИС).

Обоснование.

Ежегодно количество участников системы увеличивается в среднем на 40 тысяч человек. По итогам 2018 года в НИС почти 500 000 участников (накопительный итог).

Большой объем надежных заемщиков (выплаты государством).

Военнослужащие – такие же родители и могут внести свой вклад в демографию.

 Пятое предложение. Облегчить технологию рефинансирования кредитов, в которых использовался материнский капитал.

Обоснование.

Сделки по рефинансированию рассматриваются органами опеки две различные сделки: гашение одного кредита и получение другого кредита. В этот момент осуществляется контроль над соблюдением прав детей.

Вопрос комплексный и может решаться разными способами.

Во-первых, обсудить с Банком России рекомендации банкам кредиторам внедрить практику последующей ипотеки для таких сделок.

В-вторых, рассмотреть возможность изменения момента наделения детей собственностью. Проводить её после погашения кредита.

 Шестое предложение. Увеличить срок действия программы хотя бы на один год до 1 марта 2024 года.

Обоснование.

Первый год (20 % времени) не дал значимых результатов.

Национальные проекты рассчитаны до 31.12.2024.

 Седьмое предложение. Увеличить социальную рекламу и разъяснительную работу по программе в рамках программ повышения финансовой грамотности.

Обоснование.

Необходимо дать воспользоваться плюсами программы родителям с соответствующими возможностями и не привлекать в программу родителей, формально проходящих на кредит, но не полностью понимающими риски долгосрочного финансового планирования.

Предложение других форм помощи родителям, кому программ бесполезна и неприменима.

Цель – свести к минимуму социальный негатив в случае дефолта таких заемщиков.

 Восьмое предложение. Рассмотрение вопроса о повышении компенсаций кредиторам отложить до измерения эффекта от других изменений.

Действует только с учетом первого предложения (хозяин).

Обоснование.

С учетом ежеквартального управленческого цикла откладывание этого вопроса не должно катастрофически повлиять на кредиторов.

Принятие новых изменений после анализа эффективности первоочередных мероприятий

Возможность остальные необходимые решения принять оперативно и обоснованно

Наличие опыта программы субсидирования новостроек, когда банки кредитовали ниже нормативных 12 %.

 

Комментировать
Обсуждения
Информер