Ипотечная телеграмма № 36. Влияние последних внешних факторов на ипотечное кредитование

Экспертное мнение было написано по просьбе портала «ради дома pro», где было опубликовано 13 апреля с заголовком «Санкции и ослабление рубля: грозит ли ипотечному рынку падение».

Начнем с вывода. Частичное влияние возможно, но оно будет незначительным.

В качестве объяснения причин возможного влияния напомним об одной из целей финансовых властей – снижение инфляции.

В качестве отступления от темы ипотечного кредитования упомянем вывод, сделанный на заседании Государственной думы представителем бизнеса: «Правительство с его заботой о бюджетном росте и равновесии превратилось в настоящий тормоз возрождения России».

Это историческое отступление не имеет никакого отношения к сегодняшней думе и правительству. Бизнесом было купечество Москвы, а вывод прозвучал в выступлении одного из лидеров купечества А.И. Коновалова на заседании 11 мая 1913 года (IV созыв, сессия 1, заседание 43).

Отступление связано с высказанным ниже предположением о вариантах управления ключевой ставкой.

 Ниже приведен оригинальный текст авторского мнения, которое было адресовано не профессиональной, а более широкой аудитории.

 Посмотрим, как большая политика может повлиять на интересы простых людей на примере ипотечного кредитования, которое становится все более массовым. В этом году ожидается выдача полутора миллиона ипотечных кредитов. Ответ на вопрос - чем грозят санкции и снижение курса рубля может быть  значимым как для  новых, так и для действующих заемщиков.

Оценка косвенного эффекта может быть сложной и объемной. Например, можно оценить какие отрасли экономики страдают от санкций. Затем предположить, что у части работающих могут быть проблемы с зарплатой. В свою очередь, это может повлиять на способность обсуживать кредит. Такие взаимосвязи мы оценивать не будем, а ограничимся прямым эффектом.

Действующие заемщики в абсолютном большинстве могут не беспокоиться. Очередное напряжение испытают валютные заемщики, у которых увеличится сумма рублей, необходимая для конвертации в валюту. Некоторый оптимизм внушает не такое грандиозное падение рубля, как во время предыдущих кризисов. Количество валютных заемщиков постоянно уменьшается и составляет незначительную часть от общего количества.

Стабильное положение заемщиков легко объяснимо. За редким исключением кредиты выдаются с фиксированной процентной ставкой и запрет на одностороннее увеличение банком ставки по договору.

На потенциальных заемщиков определенное влияние все-таки возможно, но оно принципиально меньше, чем в период мощнейшего кризиса  2008 года.

Что принципиально изменилось? Сейчас российские банки  не выдают валютные кредиты и не получают зарубежное фондирование для такой выдачи. Один-два кредита на страну в месяц можно не принимать в расчет. Банки рефинансируют ипотечный портфель посредством ипотечных ценных бумаг, которые выпускаются в рублях и размещаются в на отечественной бирже. Большинство покупателей – отечественные инвесторы.  Еще десять  лет назад облигации выпускались не только в валюте, но и размещались за границей.

Запас рублевой ликвидности у банков достаточен для обеспечения действующих объемов кредитования. Таким образом, санкции на объемы кредитования не повлияют.

Каждого человека интересует доступность приобретения жилья в кредит, которая зависит от стоимости жилья и кредитной ставки. В формировании стоимости жилья участвует часть оборудования и материалов, приобретаемых за рубежом. Падение курса рубля может немного повилять на стоимость жилья в новостройках. В связи с тем, что платежеспособность покупателей не увеличивается, то удорожание опасно для продаж. Исходя их этого, можно надеяться, что колебания курса на 10 % могут цены вообще не поменять. Стоимость жилья на вторичном рынке поддается панике, но сложившийся рынок покупателя не позволит ценам вырасти.

Ставка кредитования во многом зависит от уровня инфляции, которая может увеличиться. В этом случае  Банк России перестанет снижать ключевую ставку, а в ряде случаев может ее увеличить.

Сегодня ключевая ставка равна 7,25 %, а средняя ставка по выданным в феврале кредитам составила 9,75 %. Произошедшее на днях  снижение курса рубля находится на уровне 10-15 %. Такой курс может увеличить инфляцию и ставку кредитования на 1-1,5  процентных пункта. Выдача кредитов по ставке 11 %  не приведет к существенному увеличению ежемесячного платежа. Для среднего в стране кредита (2 млн рублей)  рост не превысит 1,5 тысячи рублей в месяц. Отметим, что курс имеет тенденцию к стабилизации.

Каков итог наших рассуждений? События апреля создают нервозность, но для ипотечного кредитования их влияние останется незамеченным или незначительным.