VI Российский ипотечный конгресс

Личные блоги

1Читайте блоги специалистов
2Пишите в собственный блог
3Комментируйте интересные посты
02 ноября 2013, 00:09

Где границы доступности ипотечного кредитования?

Комментарии(0)
Рейтинг публикации
0
33350

 

 Где границы доступности ипотечного кредитования?

Первопричиной мирового кризиса ликвидности, как известно, стал кризис американского ипотечного рынка, спровоцированный массовой бесконтрольной выдачей кредитов subprime,, т.е. высокорисковых займов, где вероятность полной выплаты ниже, чем в других категориях займов. Они выдаются людям, время от времени испытывающим проблемы с доходами, или с плохой кредитной историей. 

Практика выдачи кредитов subprime возникла в середине 90-х гг., чтобы облегчить покупку жилья потребителям, в особенности с низким уровнем доходов. Сегмент subprime тогда представлял лишь 10% всего рынка непогашенных займов. 

В 2005-2006гг. рынок субстандартных кредитов расширился до 20% всего ипотечного сегмента, что и привело сначала к локальному ипотечному кризису, а затем и к мировому кризису.

Не секрет, что Америка давно живет в кредит. И все это им не так страшно и опасно как всем остальным – по той простой причине, что ФРС в любых никем и ничем неконтролируемых масштабах может печатать пока ещё признанную во всём мире платёжным средствам валюту (доллар).

Хочет человек в США купить дом - идет в банк, и … вуаля….

Дальше начинается самое интересное. Кредит, как известно, нужно возвращать. Поэтому банк должен проверять платежеспособность заемщика, его кредитную историю, дом, под залог которого берется кредит (или квартиру),...

Если банк все устраивает, банк выдает заемщику кредит, если что-то не устраивает - в кредите может отказать.

Банки требуют, чтобы не только на кредитные средства был бы куплен дом, а чтобы заемщик обязательно поучаствовал в покупке дома своими деньгами, внеся какой-то первый взнос. Так, во всяком случае, было до середины 90-х годов.

В середине 90-х, банки решили расширить свою клиентскую базу за счет тех, кому прежде кредитов не давали. 

Главный вопрос - ПОЧЕМУ ???

Да всё по тому, что 80% обычных платёжеспособных заёмщиков в США уже взяли ипотечные кредиты и купили на них дом или квартиру. Но останавливаться в своих заработках на естественном уменьшении рынка ипотеки банки не захотели. Они не захотели принять факт того, что у любой технологии есть естественное ограничение её развития. (Естественные ограничения рынка).

К 2000 годам ипотека в США пришла к своему естественному ограничению и банки начале выдавать ипотечные кредиты 20% самых бедных граждан. (По меркам требований ипотечной технологии -заведомо неплатёжеспособным). Пытаясь прикрыться от неплатежей повышенной процентной ставкой и всевозможными страховками. 

Если вы сравните – уровень доходов, процентные ставки, по ипотечным кредитам, и цены на жильё в США и у нас, то поймёте, что бедные (по американским меркам граждане) – по уровню доходов наверно равны нашим зажиточным середнячкам, и при этом они получали кредиты по ставке значительно ниже, чем сейчас у нас в России. 

То, что мы сегодня наблюдаем с ипотекой и в России и в США – это отрицательный эффект, когда из технологии пытаются выжать больше, чем она способна дать. 

В США - потому, что рынок ипотеки уже весь и полностью освоен и продавать её больше УЖЕ НЕКОМУ. А в России всё как раз наоборот ЕЩЁ НЕКОМУ. Большинство населения только входит из уровня бедности и не справится с существующими в России условиями по ипотеке.

С самого начала нужно понять, что нельзя с помощью оного единственного механизма решить все проблемы с жильём – всех категорий населения, и богатых, и бедных, и средних. Нельзя всех мести под одну ипотечную гребёнку.

  

Prime и subprime

Ну что ж, давайте вместе разберемся: что же такое prime и subprime, а также почему на рынке ипотеки возник кризис.

Одним заемщикам выдавали кредит в США по prime rate - первоклассной ставке, тем же заемщикам, которые не входили в категорию prime, кредиты выдавались по subprime rate, значительно более высокой ставке. Которая по логике банков должна была покрыть риски невозвратов части таких кредитов.

Так, если prime rate была на уровне 5 - 6%, то subprime rate - на уровне 9 - 11%, то есть почти в два раза выше. Но для России даже эта ставка кажется запредельно низкой. Наши ставки даже к subprime не приближаются. У нас в России они - Crazy subprime (12% - 15%).

Как же определялось, к какой категории: prime или subprime относится заемщик?

Для этого использовался, в частности рассчитанный по заумной методике FICO (Fair Isaac Corporation) - индивидуальный кредитный рейтинг.

Рейтинг учитывал множество моментов, таких как: размер доходов, возраст, текущую задолженность по кредитам, кредитную историю и другие. В общем и целом – рейтинг должен был правильно оценить реальную платёжеспособность клиента! Способен ли он в принципе отдать такой кредит или нет.

В результате такой «скоринговой» оценки, кредитоспособность оценивалась по шкале до 850 баллов. Рейтинг выше 620 баллов позволял заемщику получить кредит по первоклассной ставке (prime rate), тогда как с рейтингом ниже 620 баллов, ставка была иной: subprime rate. 

Даже по применяемой в США школе видно, что к обеспеченным ипотечным заёмщикам – можно отнести – лишь тех, кто относится к верхней трети оценочной шкалы.

Скажите, какому заемщику приятно чувствовать себя гражданином «второго сорта», и платить за пользование кредитом вдвое больше, чем платит, например, сосед?

Сначала, от того что банки стали выдавать кредиты заемщикам категории subprime, число их клиентов сильно не выросло. 

Естественно, банки стали придумывать определенные схемы кредитования. Различных схем было немало. И наиболее популярной стала схема «2/28»: заемщик получал кредит на 30 лет таким образом, чтобы первые два года платить по чисто символической ставке: 1 - 2%, а оставшиеся 28 лет - по ставке subprime.

Здорово придумали?

Работники банков думали: «Заемщик за первые два года обживется в купленном доме, ему будет жалко с домом расставаться, а через два года банк будет получать платежи уже по ставке 10%».

Но кто-то думал иначе.

И в начале 2007 года цены на рынке недвижимости расти перестали. Как и почему это произошло - об этом обязательно поговорим, но не сегодня.

Если рассмотреть уровни развития рынка ипотеки США и России - то становится понятно, что происходит с технологией ипотечного кредитования у нас и на западе. Почему ипотека, продолжая оставаться в рамках закона, перестала работать эффективно и безопасно. Благодаря чему стало возможно осуществлять финансовые махинации и пирамиды, которые и привели Американскую и, по сути, мировую ипотеку к краху?

В США, при оценке заемщика, повышенное внимание уделялось его кредитной истории. Как делается хорошая кредитная история – мы видели из примера. Кредитная история имеет значение, если заемщик брал кредиты и платил с многочисленными просрочками. В остальных случаях: что есть кредитная история, что нет - не важно. 

Как видите, только лишь отличная кредитная история - не показатель платежеспособности заемщика!

Технология ипотечного кредитования строится на критериях платёжеспособности и финансовой грамотности заёмщика – условия кредита должны позволять исправно рассчитываться по кредиту, поэтому сумма платежа не должна превосходить 31% дохода заёмщика и его семьи.

Залог рассматривается в ипотечном кредитовании лишь как механизм возвратности инвестиций. Он не должен и не может рассматриваться как способ обеспечения доходности.

Внимание обращается: не на дом (или квартиру), как на предмет залога: его качество и документы по дому, (это всего лишь необходимое, но не достаточное условие), а на доходы заемщика и способность заемщика платить по кредиту.

А теперь, предлагаю вернуться к фразе, что «У нас – в России все кредиты subprime» 

По американским стандартам если ежемесячные платежи превышают 31% от дохода семьи и первый взнос не превышает хотя бы 20 % от стоимости квартиры они относятся к разряду subprime.

У нас в России почти вся ипотека относится к разряду subprime не по тому, что у наших заёмщиков нет кредитной истории. А потому, что для подавляющего числа россиян, условия ипотеки по ежемесячным платежам не соответствуют их уровню доходов и превышают безопасный барьер в 31% от доходов семьи. 

В силу этого обстоятельства, из всех граждан кто взял ипотечный кредит - 70% в течении первых пяти лет терпят в России неизбежный дефолт и вынуждены продать квартиру, чтобы с убытками досрочно рассчитаться с банком.

Поэтому создание полноценного массового рынка по применению американской (англо-саксонской ) модели ипотеке в России невозможно, не только из-за проблем с рефинансированием, но и из-за низких доходов подавляющей части населения России.

В России, на сегодняшнем этапе развития рынка, значительно более целесообразно и эффективно применять ипотечные арендно- накопительные механизмы. Применение арендно накопительных технологий позволит большей часть граждан самостоятельно подойти к решению своей жилищной проблемы.




Комментировать
Обсуждения
Информер