Ипотека только для богатых, а что для всех остальных?
Ипотека – опасный, дорогостоящий и острый как скальпель инструмент жилищной политики! Поэтому во избежание «американской ипотечной авантюры» российская жилищная политика должна предусмотреть альтернативы, структурирующие рынок и предлагающие решения для людей с различным уровнем доходов, которые обеспечат стимулирование строительства, создадут легальный и цивилизованный рынок социального арендного жилья и механизмы жилищных накоплений.
Такие условия цивилизованной аренды позволят, за определённое время, создать первоначальные накопления у граждан в размере 40- 50 % от стоимости жилья, чтобы суммы ежемесячных платежей стали им посильны и граждане могли без рисков воспользоваться ипотечным кредитом.
В оценке доступности жилья и механизмов кредитования целесообразно, учитывать доступный размер ежемесячных выплат. Если выплаты превышают 40% дохода домохозяйства, значительно снижается вероятность благоприятного погашения обязательств перед банком.
В целях уменьшения финансовой нагрузки с заемщика и необходимости избежать отрицательного эффекта от банковского кредитного процента, необходимо разделить выплаты основной суммы займа и процентов по нему, которые обеспечиваются арендой, между двумя участниками (Покупателем и Арендатором).
Данные меры позволяют минимизировать риск потери всего из-за временных трудностей с доходами у граждан. (Которые банки обычно объясняют недобросовестностью заёмщиков).
Так достигается устойчивость и надежность системы. Все обязательства по выплатам не ложатся на одного человека, и в случае временных проблем у одного из участников, механизм кредитования продолжает работать без ущерба для другого и всей системы в целом.
Этот в принципе простой шаг позволяет значительно снизить финансовую нагрузку и исключить прецеденты, связанные с неплатежеспособностью заёмщиков. Так, как платежи поступают более стабильно и независимо друг от друга, полный дефолт по такому кредиту становится, практически невозможен.
Значительная часть финансовых ресурсов для приобретения жилья имеет внутреннее происхождение (Арендатор 20% + Покупатель 50%), а часть привлекаются с внешнего финансового рынка, как при ипотечном кредитовании. Соответственно, кредиты в такой системе гораздо дешевле, чем долгосрочные, а условия их привлечения всегда более стабильны, и от ситуации на финансовом рынке зависят меньше.
Покупатель и Арендатор взаимно «кредитуют» друг друга и поэтому вполне могут обходиться краткосрочным кредитом банка, под более низкий процент, и не пользоваться долгосрочным и дорогостоящим ипотечным кредитом.
Первое, что мы хотим уточнить, что заёмщик с большой долей вероятности может не потянуть ипотеку, если месячный платеж превышает 45% от дохода. (В США этот показатель не может превышать 31 % от дохода семьи).
Такой кредит создаёт условия, чтобы платежи были посильными, и у людей была уверенность, что они способны вовремя оплачивать жильё и не потеряют его из-за временных трудностей с доходами.
Понижение процентных ставок и цены квадратного метра - тоже важная задача, но страхи перед непосильными платежами, на наш взгляд, главный тормоз в развитии жилищного кредитования и он решается экономическим путем.
Защита платёжеспособности заемщика это первый и важнейший момент, на котором построен механизм жилищного кредитования и его эффективная работа.
Такие условия кредитования являются альтернативным источником финансирования приобретения жилья населением, уровень дохода которого в настоящее время не позволяет воспользоваться ипотекой.
Новый подход в решении жилищной проблемы очень близок населению, так как построен на вполне объективных доступных и понятных параметрах. Этот подход берет за основу платёжные возможности потребителей.
Рассматривая два продукта: арендное жильё и ипотечные кредиты вместе, а не по отдельности, мы получаем новый продукт: доступное жильё, которое соответствует потребностям населения и обладает следующими свойствами:
2. обоснованная цена аренды (не выше порога доступности);
3. безопасный и надёжный способ приобретения (официальная регистрация собственности, залог и полная прозрачность договора).
4. посильные выплаты (защищают всех участников от нестабильности, позволяя не лишиться всего при временных трудностях с доходами).
Механизм, который предлагает поэтапное решение жилищного вопроса, - это и есть та "золотая середина" позволяющая избавить человека от высокой цены ежемесячных выплат по ипотеке и незащищенностью граждан от нестабильной зарплаты и серых схем долевого строительства и кооперативов.
Такие условия кредитования сочетают в себе законность и надёжность с посильной финансовой нагрузкой для заёмщиков.
Мы считаем, что нужно применять механизмы жилищного кредитования, по которым граждане смогут уверенно и исправно платить, чтобы у людей не возникало сомнений, что они не смогут платить и из-за этого всё потеряют.
Сегодня необходимы новые ориентиры на рынке. Которые продемонстрируют, что система жилищного кредитования может быть успешной и безопасной, позволяя эффективно решать жилищные проблемы граждан России. Чтобы население России могло решить свой квартирный вопрос другим способом, кроме как приобрести квартиру в строящемся доме на нулевом этапе строительства.
Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться
Авторизоваться