Как нам дальше развивать ипотеку
1Читайте блоги
специалистов
2Пишите
в собственный блог
3Комментируйте
интересный посты
  • Подписка на новые сообщения в блоге:
    Как нам дальше развивать ипотеку
    19 декабря 201111:31
    поделитесь с друзьями

    Аккуратнее бы на поворотах

    Рейтинг читателей
    8425
    9
    комментарии (9)

    Ужас! Ужас! Ужас!

    «Отмена партнерами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию льготных условий перечисления платежей увеличила расходы заемщиков на обслуживание кредитов в некоторых случаях на 1-1,5% годовых, или примерно на 1 млрд руб.»,- так начинается недавняя публикация в уважаемой газете «Ведомости».

    Заемщики, о которых идет речь, – это те, кто получали свои кредиты в коммерческих банках, сотрудничающих с АИЖК. Спустя какое-то время все они получали уведомления, что их кредиты проданы в АИЖК, но без серьезных последствий, поскольку платили они, как правило, в те же банки, причем бесплатно, то есть без комиссии за перевод. Но так было только до середины 11-го года.

    Теперь же под давлением нашего недремлющего ФАСа банки вынуждены были ввести «драконовские», как явствует из текста статьи, комиссии по этим платежам, дабы уравнять данную группу заемщиков с остальными клиентами этих банков.

    Насколько же в самом деле драконовскими получились эти комиссии?

    Из расчетов, приведенных в статье, получается, что действительно драконовские. Читаем: «Ежемесячная комиссия в 1,5% увеличивает эффективную ставку по кредиту примерно на 1% годовых, подсчитал партнер Frank Research Group Сергей Земелькин. При кредите в 2 млн руб. на 10 лет и среднерыночной ставке 12% эффективная ставка возрастает до 13,1% годовых, а дополнительные расходы из-за комиссии за 10 лет составят 51 650 руб.»

    Как же мне дороги эти наши финансовые аналитики!

    Не желая утруждать себя и читателя расчетами через головоломную формулу аннуитетных платежей (действительно головоломная, с отрицательной степенью), проверяю приведенные в статье расчеты уважаемого Сергея Земелькина простыми арифметическими методами, усвоенными мною где-то классе в 6-м средней школы.
    Итак, отчего-то надо оттолкнуться. Оттолкнемся от цифры, которая в расчетах аналитика выглядит наиболее правдоподобной: 51 650 рублей дополнительных расходов заемщика за 10 лет из-за введения новой комиссии. Поскольку сама комиссия равняется 1,5 процентам от каждого платежа, значит, общая сумма этих платежей за 10 лет составит 3 443 333 рублей (расчеты опускаю из-за предельной их простоты).

    Теперь вычтем из этой суммы 2 миллиона рублей «тела кредита». Получается, что чисто процентная «переплата» (страсть как не люблю это слово!) нашего заемщика будет равняться 1 443 333 рублей. При ставке в 12 годовых.

    Нетрудно подсчитать, что ставка в 13,1 годовых, которой так напугал нас аналитик, больше, чем ставка в 12 годовых в 1,0916 раза. Значит, во столько же раз должна увеличиться и «переплата» заемщика за те же 10 лет. Зависимость здесь – линейная. Получается, что увеличиться она должна на 132 209 рублей, а никак не на 51 650, которые были рассчитаны аналитиком. Ошибочка вышла. В 2,6 раза! Корректируем на эту «ошибочку» самую страшную цифру, приведенную аналитиком, и получается, что эффективная ставка по кредиту при комиссии за каждый платеж в 1,5 процента вырастет не на 1,1 процентных пункта, а лишь на 0,42…

    «Ну, ужас, - сказала «мама» в старом анекдоте. – Но не ужас, ужас, ужас».

    Поверьте, я бы не стал драматизировать элементарную арифметическую неграмотность банковских аналитиков, если бы, во-первых, она не была столь распространенной в этой профессиональной среде, а во-вторых, если бы на ней не делались далеко идущие выводы.

    Увы, выводы, которые может сделать подключившийся к данной истории Роспотребнадзор, нетрудно предположить. Скальпеля в руках этого доблестного ведомства мы отродясь не видали. Только топор, отсекающий головы банкирам.

    Достаточно вспомнить леденящую душу историю с банковскими комиссиями за выдачу кредитов. Последнее информационное письмо, разосланное АИЖК поставщикам закладных, фактически закрепляет безоговорочную победу «санэпидемстанции» над банковским сообществом. Вслед за Сбербанком и целым рядом кредиторов помельче от комиссий теперь отказывается и АИЖК. А ведь за ним стоит несметное количество первичных кредиторов, только на комиссиях и зарабатывавших. Останутся ли они на рынке при новых правилах игры, доведенных АИЖК, - большой вопрос. А если не останутся, конкуренция на этом рынке существенно ослабеет, со всеми вытекающими.

    Ей богу, верю: Роспотребнадзор хотел как лучше. Но вышло-то…

    Обсуждения
    Авторизоваться
    Аватар
    04 апреля 20139:51
    Сергей Земелькин

    Уважаемый, Владимир! Спешу вас расстроить, что все выше написанное вами является по меньшей мере неправильной трактовкой прочитанного. Возьмем мою цитату и разберем ее по частям. Первое предложение: "Ежемесячная комиссия в 1,5% увеличивает эффективную ставку по кредиту примерно на 1% годовых" Так при сумме 2 млн. руб., сроке 10 лет, ставке 12% и добавлении комиссии в 1,5% с платежа эффективная ставка увеличится на 0,41 п.п., а при сроке, например, 3 года - эффективная ставка увеличится уже на 1,16 п.п. Отсюда и "примерно на 1%". Второе предложение: "При кредите в 2 млн руб. на 10 лет и среднерыночной ставке 12% эффективная ставка возрастает до 13,1% годовых, а дополнительные расходы из-за комиссии за 10 лет составят 51 650 руб." Считайте эффективную ставку: без комиссии в 1,5% - 12,683%, а с комиссией возрастает до 13,097% т.е. на 0,414 п.п. как вы правильно прикинули. В конечном счете возрастает, а в предложении просто не сказано на сколько, порядок указан в первом предложении. В целом, идея второго высказывания заключается в указании суммы увеличения выплат для конкретных параметров (2 млн., 10 лет, 12%) Что получается... в первом предложении говорим про изменение эффективной ставки, а во втором - про увеличение переплаты для конкретного примера. Никакого криминала и некомпетентности аналитиков. В следующий раз прошу вас быть "аккуратнее на поворотах" при трактовке прочитанного в СМИ.

    Аватар
    04 апреля 201317:07
    Владимир Лопатин

    Уважаемый г-н Земелькин! Во-первых, если уж беретесь писать что-либо публичное, то делать это следует так, чтобы читатели Вас понимали. Без последующих разъяснений. Во-вторых, часто ли Вы видели трехлетнюю ипотеку? Сами-то в пример приводите десятилетнюю, на которой (и Вы с этим согласились) увеличение ставки составляет всего 0,414 п.п. А если Вы возьмете наиболее распространенную ипотеку в 15 и более лет, то ваше "среднее" 1% вообще смотрится смешно. Уж извините. Наконец, в-третьих. Если Вы говорите, что при кредите с номинальной ставкой в 12% эффективная ставка без новой комиссии составляет 12,683%, то это как-то надо пояснять, согласитесь. За счет чего она поднялась? Полагаю, за счет страхования, но из Вашего текста это не следует. И тогда все приведенное Вами превышение эффективной ставки над номиналом читатель приписывает новой комиссии... По-моему, серьезный аналитик должен уметь не только считать, но и внятно писать. Не правда ли?

    06 апреля 201320:22
    Альберт Ипполитов

    Небольшая ремарка к вашему спору. Валютный ипотечный кредит, взятый в одном известном банке. Номинальная ставка - 16,25%, срок - 15 лет, эффективная ставка - 19,47%. В эффективную ставку включены все расходы - страховка, комиссия за выдачу, обналичивание.

    08 апреля 201311:14
    Сергей Земелькин

    Господин, Лопатин! Право, уже смешно. Я считаю, что ваша статья носит оскорбительный характер, поэтому мне не нужны уроки, но извинения в какой-либо форме будет достаточно. Ниже комментарии на ваши попытки выйти "сухим из воды". "Во-первых, если уж беретесь писать что-либо публичное, то делать это следует так, чтобы читатели Вас понимали. Без последующих разъяснений." - "Ведомости" не "ЛюдиИпотеки" и там, к сожалению, нет возможности все разжевывать, тем более, по существу, сказано все верно. - Теперь, если хотите, я буду обсуждать комментарии в СМИ на тему эффективных ставок в ипотеке с вами, а пока на досуге потренируйтесь всю свою статью сжать в 15-20 слов Во-вторых, часто ли Вы видели трехлетнюю ипотеку? Сами-то в пример приводите десятилетнюю, на которой (и Вы с этим согласились) увеличение ставки составляет всего 0,414 п.п. А если Вы возьмете наиболее распространенную ипотеку в 15 и более лет, то ваше "среднее" 1% вообще смотрится смешно. Уж извините. -Уж вам то не знать, что средний срок ипотеки меньше заявленного и составляет 3-5 лет, а может и меньше - точных цифр у меня нет. Наконец, в-третьих. Если Вы говорите, что при кредите с номинальной ставкой в 12% эффективная ставка без новой комиссии составляет 12,683%, то это как-то надо пояснять, согласитесь. За счет чего она поднялась? Полагаю, за счет страхования, но из Вашего текста это не следует. И тогда все приведенное Вами превышение эффективной ставки над номиналом читатель приписывает новой комиссии... -Поднялась она из-за особенностей формулы расчета эффективной ставки. Все расчеты приведены в предположении нулевых дополнительных комиссий (страховка, выдача и пр.). Могу вам прислать xls-калькулятор, чтобы вы побаловались на досуге. "По-моему, серьезный аналитик должен уметь не только считать, но и внятно писать. Не правда ли?" -Писал в этом случае не я. Мои слова взяты из контекста интервью, да так чтобы статья поместилась в полосу, но в целом с вашим последним утверждением согласен чего и вам желаю.

    Аватар
    08 апреля 201313:55
    Альберт Ипполитов

    > средний срок ипотеки меньше заявленного и составляет 3-5 лет, а может и меньше - точных цифр у меня нет. Думаю, точные цифры нам могут подсказать банкиры-практики, а вот данные ЦБ говорят, что объем досрочного погашения в первый год выдачи кредита составляет около 5% и эта цифра не меняется уже на протяжении нескольких лет.

    Аватар
    08 апреля 201318:55
    Владимир Лопатин

    Какое отношение реальный срок жизни кредита имеет к номинальной и эффективной ставке по нему, ей богу не пойму. Аналитики, наверное, лучше знают. А вот я почему-то знаю, что эффективная ставка рассчитывается в момент взятия кредита исходя из номинального срока его жизни, предусмотренного кредитным договором, а не из реального срока, который в этот момент никто не знает. Ну так далее в том же духе. По-прежнему не вижу поводов для извинений. С "Ведомостями" имел дело, и не раз. Никаких проблем с тем, чтобы заранее согласовать текст, подготовленный ими к печати, я не испытывал. А то теперь получается, что "Ведомости" виноваты в той несуразице, которая появилась в этом материале...

    Аватар
    08 апреля 201321:07
    Сергей Земелькин

    Чем меньше срок тем выше эффективная ставка в случае наличия комиссии, и человеку который гасит кредит досрочно все-равно какая там была посчитана ставка в момент подписания договора, а вот что получилось по факту, гораздо интереснее. Вы не аналитик... пишите про то в чем разбираетесь... 6 класс школы, анекдоты ну и так далее в том же духе. Извинений не надо. Ведь это сразу перечеркнет ваше реноме, благодаря которому вы здесь существуете, этакого доки-лихого парня, который мочит ничего не понимающих аналитиков, пользуясь школьной программой и рассуждениями домохозяйки. Продолжайте бороться с ветряными мельницами на глазах у изумленной публики. Ценность ваших фельетонов, я надеюсь, очевидна после нашей переписки. За сим убываю! Ответов больше не будет. Времени жалко.

    Аватар
    09 апреля 20139:46
    Владимир Лопатин

    И это правильно. Потому что, чем больше Вы пишете, тем больше "аналитических" благоглупостей появляется в этих заметках. Даже пятикласснику, например, ясно, что эффективная ставка действительно зависит от длительности кредита, когда речь идет о распределении на эту длительность единовременных комиссий, взимаемых при выдаче кредита. И совершенно не зависит, когда мы говорим о комиссии, распределенной на весь этот срок: например, курсовая разница на валютном кредите или, как в нашем с Вами случае, ежемесячная комиссия за перевод денег. Мне как-то даже неловко объяснять эти прописные истины маститому аналитику, столь пренебрежительно относящемуся к нам-практикам, пусть даже имеющим двадцатилетний опыт построения ипотечных систем. Но вот приходится же...

    Аватар
    09 апреля 201316:31
    Альберт Ипполитов

    Так, ребята, давайте прекратим взаимные оскорбления. Вполне допускаю, что возникло некоторое взаимное недопонимание в обсуждаемом вопросе. Если все-таки есть желание до конца разобраться, то предлагаю Сергею здесь еще раз привести пример с полным раскладом цифр по расчету эффективной ставки и факторам на нее влияющую.

    Для того чтобы оставлять комментарии вам нужно авторизоваться

    Авторизоваться