V Российский ипотечный конгресс
03 ноября 2018, 11:35

ВЫСШАЯ ИПОТЕЧНАЯ ЛИГА. Рефинансирование Рейтинги и воспоминания

Комментарии(0)
Рейтинг публикации
20
4080

Рефинансирование чужих заемщиков доигрывает свою яркую роль и планомерно занимает свое постоянное, но менее ажиотажное место в линейке ипотечных кредитов. Можно вспомнить динамику продукта и определить лидеров.

Немного истории

В линейке ипотечных кредитов предложения по рефинансированию присутствуют не первый год. Они исчезали только на период обострения кризисов, но ранее объем таких сделок был незначительным из-за недостаточной эффективности для всех сторон сделки.

В 2017 году положение принципиально изменилось, а рефинансирование стало активно продвигаться банками и получило спрос у клиентов. В течение года рефинансирование было внедрено в практику большинства банков.

Динамика индекса Русипотеки по рефинансированию и доля продукта в общем объеме продаж показывает его бурную историю (табл.1).

 Таблица 1. Индекс Русипотеки и средние ставки ЦБ

месяц

Средняя ставка предложения по рефинансированию кредитов сторонних банков, %

Доля рефинансирования в объёме кредитования, %

Июль 2017

11,01

6,32 (3 кв.)

Август 2017

10,72

 

Сентябрь 2017

10,34

 

Октябрь 2017

10,13

 

Ноябрь 2017

10,02

 

Декабрь 2017

9,96

12,49 (4 кв.)

Январь 2018

9,93

13,95

Февраль 2018

9,79

12,05

Март 2018

9,77

11,41

Апрель 2018

9,69

11,19

Май 2018

9,65

11,85

Июнь 2018

9,60

11,39

Июль 2018

9,61

10,07

Август 2018

9,58

9,34

Сентябрь 2018

9,74

9,06

Октябрь 2018

9,89

 

 

По итогам 9 месяцев 2018 года средний размер кредита находится в следующем  соотношении:

Средний размер всех выданных кредитов – 2 млн руб.,

Средний размер кредита на рефинансирование – 1,89 млн руб.

 В августе 2017 года был проведен опрос участников Высшей ипотечной лиги по теме рефинансирования.  Полный текст доступен в магазине исследований по ссылке.

Вспомним два вопроса.

 Вопрос №5. При какой разнице в процентных пунктах между действующим и новым кредитом заемщик принимает решение о сделке рефинансирования?

Варианты ответа

Распределение голосов в %

От 1,5 %

26,67

От 2 %

13,33

От 1 %

33,33

Индивидуально, нет данных, диапазон

26,67

 

Вопрос №6. Сколько продлится рост продаж по продукту рефинансирование, и при каких условиях он пойдет на убыль?

Варианты ответа

Распределение голосов в %

До середины 2018

13,33

До конца 2017

13,33

До конца 2018

6,67

Срок не обозначен.

Варианты ответов:

  • пока будут ставки снижаться;
  • не знаем;
  • пока не закончатся кредиты с высокими ставками;
  • в условиях снижения ключевой ставки, а соответственно рыночных ставок по ипотечным программам, потенциал увеличения (сохранения) портфеля за счет рефинансирования больше, чем за счет новых выдач

66,67

 

 Рейтинги рефинансирования

 По итогам девяти месяцев максимальный объем работы по рефинансированию чужих кредитов в денежном выражении показали коммерческие банки (ТОП-5) (табл.2):

  1. ВТБ - 52 327 млн руб.
  2. Сбербанк - 50 052 млн руб.
  3. Газпромбанк  - 37 846 млн руб.
  4. Райффайзенбанк - 22 909 млн руб.
  5. Россельхозбанк - 16 929 млн руб.

 

Таблица 2. Высшая ипотечная лига. Суммарный объем рефинансирования за 9 месяцев

БАНК

Объем рефинансированных ипотечных кредитов за девять месяцев, млн руб.

Количество рефинансированных кредитов за девять месяцев

1

ВТБ

52 327

26 816

2

Сбербанк

50 052

31 057

3

Газпромбанк

37 846

20 347

4

Райффайзенбанк

22 909

10 018

5

Россельхозбанк

16 929

10 917

6

Банк ДельтаКредит

10 969

4 982

7

Альфа-Банк

8 356

2 557

8

Банк Российский капитал

7 465

3 790

10

ЮниКредит Банк

6 677

2 674

11

Банк ФК Открытие

2 928

1 464

12

Примсоцбанк

2 859

1 357

13

Транскапиталбанк

2 487

1 303

14

Банк Уралсиб

2 382

1 166

15

РНКБ

1 970

1 220

16

Промсвязьбанк

1 945

966

17

Абсолют Банк

1 465

625

18

Банк АК БАРС

1 152

654

19

Банк Возрождение

744

347

20

Банк Санкт-Петербург

665

321

21

СМП банк

307

124

22

Банк Зенит

248

110

23

Металлинвестбанк

140

69

24

Связь-Банк

26

20

 

ТОП-20

227 605

120 128

 

АО ДОМ.РФ

31 559

17 416

 

Суммарно ДОМ.РФ с учетом банка Российский капитал

39 023

21 133

 

Рейтинг интенсивности использования рефинансирования по итогам 9-ти месяцев определяется долей рефинансирования в объёме всех продаж. Список лидеров (ТОП-10) среди коммерческих банков выглядит следующим образом:

  1. Примсоцбанк – 47,77 %.
  2. Банк Левобережный – 44,64 %
  3. ЮниКредит Банк – 44,12 %
  4. Банк Российский капитал – 43,84 %
  5. Раффайзенбанк – 42,49 %
  6. Альфа-Банк – 41,24 %
  7. Газпромбанк – 34,83 %
  8. Транскапиталбанк – 26,18 %
  9. Банк ДельтаКредит – 21,74 %
  10. Запсибкомбанк – 18,17 %

 Заключение

Доля рефинансирования в общем объёме выданных кредитов за 9 месяцев не превышает 10,96 %. В отдельно взятом сентябре долю рефинансирования можно оценить в 9,06 %.  До конца  года доля будет постоянно снижаться. В 2019 году рефинансирование останется привлекательным продуктом для части заемщиков и банков. Суммарный объем будет примерно в три раза меньше 2018 года. В текущем году рефинансирование превысит 300 млрд рублей, а в 2019 может показать 100 млрд руб.

Интенсивное использование кредитного продукта позволяет сделать несколько выводов и поставить вопросов.

Во-первых, снижение платежной нагрузки более чем для 200 000 заемщиков сделало свой положительный вклад в устойчивость кредитного портфеля. И это без учета внутреннего рефинансирования.

Во-вторых, освоен еще один тип сделок, который увеличил методическое мастерство ипотечных сотрудников. Многие вопросы не решаются только в банке, например, связанные с использованным маткапиталом, опекой и т.д.

В-третьих, еще раз высветилась проблема кредитования по фиксированным ставкам. Рефинансирование создавало неудобство для кредитов, включенных в ипотечное покрытие при выпуске ИЦБ в виде ускоренного досрочного гашения. Большая операционная деятельность привела к снижению доходности общего кредитного портфеля.

В-четвертых, прояснился вопрос с лояльностью заемщиков. Легкость смены кредитора не способствует укреплению долгосрочных отношений и увеличению доходности на одного клиента. В свою очередь, рефинансирование собственных заемщиков просто и технологично, но еще больше уменьшает доходность кредитного портфеля.

Правильные ли психологические навыки воспитываются у заёмщиков и сотрудников банка?

Чужих заемщиков можно брать избирательно, а своим при публичном объявлении рефинансирования отказывать будет тяжело, то есть объем рефинансирования увеличивается, а процентный доход интенсивно снижается.

В некотором смысле рефинансирование является  тестом на цинизм.

В-пятых, рынок прошел еще один этап взросления. Кто-то научился считать выгоду, кто-то оценивать сервисные удобства и неудобства, кто-то ценить отношения. Сказанное относится и к заемщикам и к сотрудникам банков. После изменения тренда снижения ставок на тренд повышения ставок откроются дополнительные моменты для понимания отношений в треугольнике заемщик-процентная ставка-банк.

В заключении хочется отметить, что нынешняя ситуация не является нормальной для развития ипотечного кредитования в объемах, соответствующим потребностям бизнеса, граждан и страны в целом.

Ненормальность заключается в триаде фиксированные процентные ставки – не рефинансированные через выпуск ИЦБ кредитные портфели – смесь из таргетирования инфляции и ожидания общества, что что-то пойдет не так (перманентная предкризисная фобия).

Другими словами, у нас сложился потребительский дисбаланс, когда защита интересов заемщика ставится во главу угла, а все риски бизнеса должны компенсироваться где-то там. Праздник всегда делается за чей-то счет.

В качестве воспоминаний и размышлений. Комиссий за рассмотрение и выдачу нет, моратория на досрочное гашение нет, штрафы/пени сокращены, процедура взыскания такая же долгая, резервного фонда нет, реструктуризация становится условно обязательным опционом. Вроде все правильно, но вопрос можно острее поставить: ипотечное кредитование – бизнес или социальная функция, приходящая на смену бесплатному жилью. Это утрированная постановка вопроса, но совокупность заявлений разного уровня и бесконечных льготных программ позволяет пошутить «осталось ипотекой только сваи на стройке забивать

Нет ничего нового в этих вопросах. Специалистам они давно известны во всех подробностях. Рефинансирование идеально их подсветило. Пора обсуждать.

 

Опубликованы вопросы для обсуждения и начата регистрация участия на V Российский ипотечный конгресс, который состоится 6 февраля 2019 года в Москве

Комментировать
Обсуждения
Информер